Ipoteca di conversione di capitale proprio (HECM)
Che cos'è un mutuo di conversione del capitale proprio (HECM)?
Un'ipoteca di conversione di equità domestica (HECM) è un tipo di ipoteca inversa assicurata dalla Federal Housing Administration (FHA). I mutui per la conversione del capitale sociale consentono agli anziani di convertire il capitale nelle loro case in contanti.
L'importo che può essere preso in prestito si basa sul valore stimato della casa (ed è soggetto a limiti FHA). I mutuatari devono inoltre avere almeno 62 anni. Il denaro viene anticipato contro il valore dell'equità nella casa. Gli interessi maturano sul saldo del prestito in sospeso, ma non devono essere effettuati pagamenti fino a quando la casa non viene venduta, il mutuatario muore o il mutuatario si trasferisce dalla proprietà , a quel punto il prestito deve essere completamente rimborsato.
Come funziona un mutuo per la conversione del capitale proprio
I mutui per la conversione di azioni domestiche sono un tipo popolare di ipoteca inversa; in effetti, costituiscono la maggior parte del mercato dei mutui inversi. In generale, i termini dei mutui inversi possono variare con prodotti di mutui inversi sponsorizzati privatamente, ufficialmente noti come mutui inversi proprietari,. che potenzialmente consentono importi di prestito più elevati con costi inferiori rispetto agli HECM.
Gli HECM, tuttavia, in genere offrono tassi di interesse più bassi per i mutuatari. L'economia di un HECM, rispetto a un mutuo inverso sponsorizzato privatamente, dipenderà dall'età del mutuatario e da quanto tempo il mutuatario si aspetta di vivere o possedere la casa. Molti tipi di ipoteche inverse si rivolgeranno esclusivamente agli anziani senza requisiti per il rimborso fino a quando il mutuatario non vende la propria casa o muore.
Un HECM può anche essere considerato rispetto a un mutuo per la casa. Un mutuo per la casa non è dissimile da un mutuo inverso, poiché ai mutuatari viene emesso un anticipo in contanti basato sul valore del capitale proprio della loro casa, che funge da garanzia. Tuttavia, con un mutuo per la casa, i fondi devono essere restituiti, di solito in pagamenti mensili costanti poco dopo l'esborso dei fondi.
$ 970.800
Il limite massimo di prestito HECM nel 2022, rispetto a $ 822.375 nel 2021.
Sebbene i prestiti HECM non richiedano ai mutuatari di effettuare pagamenti mensili, alcune commissioni sono associate alla chiusura e al servizio del prestito. I mutuatari devono anche pagare i premi dell'assicurazione sul mutuo. Sebbene questi premi e commissioni possano essere aggiunti al prestito, ciò riduce l'importo del capitale che un mutuatario può sfruttare, denominato limite capitale netto.
Chi è idoneo per un mutuo di conversione del capitale proprio (HECM)?
L'Amministrazione federale degli alloggi sponsorizza l'ipoteca di conversione del capitale proprio e fornisce un'assicurazione sui prodotti. La FHA stabilisce anche le linee guida e l'ammissibilità per questi prestiti. I mutuatari possono ottenere HECM solo dalle banche in cui l'FHA sponsorizza il prodotto. Per ottenere un mutuo di conversione di equità domestica, un mutuatario deve completare una domanda standard.
Per ottenere l'approvazione, un mutuatario deve soddisfare tutti i requisiti stabiliti dalla FHA. Essi devono:
Avere almeno 62 anni
Possedere la proprietà o aver versato una somma considerevole
Utilizzare la proprietà come residenza principale
Non essere delinquente su alcun debito federale
Avere la capacità finanziaria di continuare a effettuare pagamenti tempestivi delle spese di proprietà in corso come tasse sulla proprietà , assicurazioni, tasse di associazione dei proprietari di case, ecc.
Partecipare a una sessione di informazione per i consumatori fornita da un consulente HECM approvato per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano
La discriminazione sui prestiti ipotecari è illegale. Se ritieni di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, nazionalità , disabilità o età , ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno di questi passaggi è presentare una segnalazione al Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Inoltre, l'immobile deve essere uno dei seguenti:
Una casa unifamiliare o una casa da due a quattro unità con un'unità occupata dal mutuatario
Un condominio approvato HUD o FHA
Una casa fabbricata che soddisfa i requisiti FHA
La linea di fondo
Un mutuo di conversione di equità domestica (HECM) è il tipo più comune di mutuo inverso. Consente ai mutuatari più anziani di sfruttare l'equità nelle loro case senza doverla rimborsare fino a quando non passano o si trasferiscono. Se i mutuatari non hanno bisogno di prendere in prestito al di sopra dei limiti HUD per un mutuo inverso proprietario e non si qualificano per un mutuo inverso a scopo unico tramite un'entità non profit o governativa locale, allora l'HECM è la scelta più logica.
Mette in risalto
I mutui per la conversione di azioni domestiche (HECM) sono ipoteche inverse assicurate dalla Federal Housing Administration (FHA).
Gli HECM costituiscono la maggior parte del mercato dei mutui inversi.
HECM sono spesso migliori di quelli dei mutui inversi proprietari, ma l'importo massimo del prestito è limitato e sono richiesti premi assicurativi sui mutui.
FAQ
Qual è la differenza tra un HECM e un mutuo inverso?
Tutti gli HECM sono ipoteche inverse, ma non tutte le ipoteche inverse sono HECM. Gli HECM sono ipoteche inverse garantite dalla FHA ed emesse da un prestatore approvato dalla FHA.
Quali sono le buone alternative a un HECM?
Esistono diverse buone alternative a un HECM a seconda della situazione. Se puoi qualificarti per un mutuo inverso a scopo unico tramite un'organizzazione no profit locale, di solito sono molto più economici. Se puoi ridimensionare la tua casa, potresti non aver bisogno del reddito extra di un HECM e sarai quindi in grado di cedere la tua casa ai tuoi eredi o lasciarla in beneficenza a tua scelta quando passerai.
Gli HECM sono costosi?
Sì, gli HECM comportano un'origine molto elevata, premi assicurativi ipotecari e spese di manutenzione.
Puoi perdere la tua casa con un HECM?
Sì, puoi perdere la tua casa in diversi modi con un mutuo inverso HECM. Se non mantieni la proprietà in buone condizioni o non paghi le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, il tuo saldo HECM diventa dovuto. Se la proprietà cessa di essere la tua residenza principale per più di 12 mesi consecutivi, il saldo diventa dovuto. Anche se lasci la tua casa involontariamente a causa di una lunga degenza in ospedale, in una casa di cura o in una struttura di residenza assistita, potresti perdere la tua casa se non puoi permetterti di pagare il saldo del tuo mutuo inverso.
