Federal Housing Administration (FHA)
Mikä on Federal Housing Administration (FHA)?
Termi Federal Housing Administration (FHA) viittaa Yhdysvaltain virastoon, joka tarjoaa asuntolainavakuutuksen FHA:n hyväksymille lainanantajille. Yhdysvaltain hallitus perusti FHA:n vuonna 1934, ja siitä tuli osa US Department of Housing and Urban Developmentia (HUD) vuonna 1965.
FHA rahoittaa toimintansa asuntolainavakuutusmaksuista (MIP) syntyvillä tuloilla. FHA-lainat mahdollistavat alhaisemmat käsirahaminimit ja alhaisemmat luottopisteet kuin perinteiset lainanantajat. Tämä avaa asunnon tuhansille amerikkalaisille, jotka eivät muuten olisi oikeutettuja asuntolainaan. Asuntolainavakuutus suojaa lainanantajia asuntolainan laiminlyönnistä aiheutuvilta tappioilta, joten jos lainanottaja laiminlyö, FHA maksaa lainanantajalle.
FHA:n ymmärtäminen
FHA on yksi maailman suurimmista asuntolainavakuuttajista, joka suojaa FHA:n hyväksymiä lainanantajia tappioilta – varsinkin jos lainanottaja laiminlyö maksunsa. Se perustettiin vuonna 1934 stimuloimaan Yhdysvaltain asuntomarkkinoita. Perusajatuksena oli, että useammat ihmiset olisivat oikeutettuja asuntolainaan asunnon ostamiseksi, jos lainanantajat saisivat vakuutuksen. Kuten edellä mainittiin, virasto joutui HUD:n asuntotoimiston alaisuuteen vuonna 1965.
FHA vakuuttaa asuntolainat Yhdysvalloissa ja Yhdysvaltojen alueilla seuraaville kiinteistötyypeille:
Omakotitaloja
Moniperhehuoneistot
Asuinhoitolaitokset
Sairaalat
Useimmat FHA-lainat vaativat pienemmän vähimmäiskäsimaksun - vain 3,5%, mikä tarkoittaa, että lainat on vakuutettu jopa 96,5%. Hyväksytyt FHA-lainanantajat voivat myös tarjota lainoja ihmisille, joilla on alhaisemmat luottotiedot kuin useimmat perinteiset lainanantajat. Nämä edut tekevät FHA-lainoista suosittuja ensiasunnon ostajien keskuudessa. Lainanottajien on myös ostettava asuntolainavakuutus. Nämä palkkiot maksetaan FHA:lle, jota se käyttää itse tuottamina tuloina.
Kun lainanottaja lopettaa asuntolainansa maksamisen, lainanantaja voi tehdä vaatimuksen FHA:n kautta. Laina maksaa asuntolainayhtiölle lainan jäljellä olevan pääoman käyttämällä edellä mainittuja keräämiään vähimmäishintaa. Tämä antaa lainanantajalle mahdollisuuden tarjota suurempia lainoja lainaajille.
Lainausmäärällä on rajoituksia. FHA-lainojen rajat asetetaan asuinalueesi mukaan – edullisilla alueilla on pienempi raja kuin tavallisella FHA-lainalla ja kalliilla alueilla korkeampi raja.
Erityisiä huomioita
FHA vaatii lainaajia maksamaan kahden tyyppisiä vähimmäishintaa:
Ensimmäinen on ennakko MIP, joka on 1,75 % lainan määrästä vuonna 2022.
Toinen on vuosikohtainen vähimmäishinta, joka veloitetaan kuukausittain. Nämä maksut vaihtelevat 0,45 prosentista 1,05 prosenttiin lainasummasta.
Maksun määrä vaihtelee lainasumman, lainan pituuden ja alkuperäisen laina-arvosuhteen (LTV) mukaan. Alun perin vuosikohtainen vähimmäishinta poistettiin automaattisesti, kun lainanottaja saavutti 78 %:n LTV:n alkuperäisen ostohinnan perusteella. Subprime-asuntolainakriisin jälkeen FHA joutui finanssikriisiin ja otti vuonna 2013 käyttöön säännön, jonka mukaan vuotuinen vähimmäishinta pysyy lainan voimassaoloaikana. Muutoksen seurauksena useimmat lainanottajat, joilla on FHA-kiinnelainat, jälleenrahoittavat perinteisellä asuntolainalla, kun he saavuttavat 80 % elinkaariarvon. Vaikka heidän luottopisteensä eivät ole parantuneet merkittävästi, he todennäköisemmin hyväksytään perinteiseen lainaan nyt, kun heillä on 20 % :n oma pääoma.
MIP-ohjelmat auttavat myös rahoittamaan muita FHA-ohjelmia, joista hyötyvät asunnonomistajat, vuokralaiset ja yhteisöt yleensä.
FHA:n historia
Pankkihäiriöt aiheuttivat asuntolainojen laskun, mikä vähensi asunnonomistusta merkittävästi suuren laman aikana. Laina- ja ulosottoprosentit nousivat pilviin, koska lainat rajoitettiin 50 prosenttiin kiinteistön markkina-arvosta ja asuntolainaehtoja (mukaan lukien lyhyet takaisinmaksuajat yhdistettynä ilmapallomaksuihin ) oli monien asunnonostajien vaikea täyttää. Tämän seurauksena Yhdysvallat oli ensisijaisesti vuokralaisten maa – vain joka kymmenes kotitalous omisti kotinsa.
Kongressi sääti kansallisen asuntolain vuonna 1934 auttaakseen liittovaltion pankkijärjestelmän uudelleenjärjestelyä. Sen ensisijaisena tarkoituksena oli parantaa asumisstandardeja ja -oloja, tarjota keskinäinen asuntolainavakuutus ja vähentää perheen asuntolainojen ulosmittauksia. Federal Savings and Loan Insurance Corp.:n luoma lainsäädäntö. (FSLIC),. entinen valtion laitos, jonka vastuualueet ovat nyt osa Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) ja FHA. Nämä lait lisäsivät omakotitalomarkkinoita ja rakensivat edullisempia asuntoja ja asuntolainoja.
FHA:n verkkosivusto tarjoaa informatiivisia kuluttajaresursseja, mukaan lukien kodin ostooppaan.
FHA:n kritiikki
FHA-ohjelmat tarjoavat merkittävää Yhdysvaltojen taloudellista piristystä yhteisön ja kodin kehittämisen kautta, mikä virtaa paikallisille yhteisöille työpaikkojen, koulujen ja muiden tulonlähteiden muodossa. Vaikka se myös varmistaa lainanantajien suojan ja auttaa lainaajia saamaan suurempia lainoja, FHA ei ole ilman kritiikkiä.
Kriitikot sanovat, että lainaajia sitovat tiukat vaatimukset, kuten ennakko- ja vuosittaiset vähimmäishinnat. Jotkut asiantuntijat väittävät, että asunnonomistajien voi olla parempi ottaa perinteinen asuntolaina, jos he ovat oikeutettuja. Tämä johtuu siitä, että he voivat säästää rahaa pitkällä aikavälillä perinteisten lainanantajien tarjoamien yksityisten asuntolainavakuutusten (PMI) kautta.
Perinteisten asuntolainojen lainanantajat vaativat lainaajia ostamaan PMI:n, kun he eivät pysty maksamaan 20 prosentin käsirahaa. PMI voidaan peruuttaa,. kun lainanottaja maksaa tarpeeksi asuntolainasta. MIP kerätään 11 vuodelta tai laina-ajan loppuun sen mukaan, kumpi tulee ensin, riippumatta kodin omasta pääomasta .
Historiallisesti FHA toteutti käytäntöjä, kuten redlining,. jossa virkamiehet kirjaimellisesti vetivät punaisen viivan enimmäkseen mustien ja "turvattomina" pidettyjen kaupunginosien ympärille ja kieltäytyivät lainaamasta lainaajille kyseisillä alueilla. Tämä käytäntö muun muassa esti mustien kansalaisten sukupolvia hyödyntämästä samoja ohjelmia kuin heidän valkoiset ikätoverinsa. Tämä asunnonomistajiksi tulemisen ja sukupolvien vaurauden rakentamisen este pahensi rotujen varallisuuden epätasa-arvoa, jota näemme edelleen.
Bottom Line
FHA luotiin alun perin piristämään taloutta rohkaisemalla asunnon ostamista ja rakentamista sekä auttamaan alhaisemman tulotason amerikkalaisia ryhtymään asunnonomistajiksi. Siinä valossa ohjelma on ollut valtava menestys.
Varhaiset politiikat, kuten redlining, ovat kuitenkin estäneet miljoonia mustia amerikkalaisia kokemasta sitä sukupolvien rikkautta, jonka halpa asunto antoi toisen maailmansodan jälkeiselle valkoisten ikätovereidensa sukupolvelle. Vaikka ohjelma jatkuu tänään ja se on yrittänyt korjata joitakin aiempia virheitä, subprime-asuntolainakriisin jälkeiset muutokset tekevät FHA-lainoista vähemmän käsi-up-kaupan kuin ennen.
##Kohokohdat
FHA-asuntolainaohjelma on suunniteltu lainanottajille, jotka eivät voi suorittaa suuria käsirahamaksuja, joilla on alhaisemmat luottotiedot ja jotka eivät ole oikeutettuja tavanomaisiin asuntolainaihin.
Virasto perustettiin vuonna 1934, ja siitä tuli osa US Department of Housing and Urban Development (HUD) vuonna 1965.
Lainanottajien, joilla on FHA-lainoja, on ostettava FHA-asuntolainavakuutus.
Federal Housing Administration (FHA) tarjoaa asuntolainavakuutuksia hyväksytyille lainanantajille.
FHA-vakuutetuista lainoista kerätyt asuntolainavakuutusmaksut (MIP) auttavat maksamaan ohjelman.
##UKK
Mitä Federal Housing Administration (FHA) tekee?
Kongressi perusti Federal Housing Administrationin (FHA) vuonna 1934 suuren laman aikana stimuloimaan asuntomarkkinoita. FHA takaa hyväksyttyjen lainanantajien myöntämät asuntolainat. Lainat on tarkoitettu lainanottajille, joilla on keskimääräistä huonommat luottotiedot ja joilla ei ole käteistä ison käsirahan maksamiseen.
Miten FHA-lainat toimivat?
Pätevä lainanottaja voi lainata jopa 96,5 % asunnon arvosta. Asunnon ostajan on ostettava asuntolainavakuutus. Premium-maksut suoritetaan FHA:lle, ja jos lainanottaja laiminlyö asuntolainan, FHA maksaa lainanantajalle.
Onko FHA-asuntolainoilla tulorajoja?
FHA-lainoilla ei ole tulorajoja. Lainausmäärällä on rajoituksia, jotka perustuvat asuinalueeseen.
