الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM)

ما هو الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM)؟

الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM) هو نوع من الرهن العقاري العكسي الذي يتم تأمينه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). تسمح قروض تحويل ملكية المنازل لكبار السن بتحويل حقوق الملكية في منازلهم إلى نقد.

يعتمد المبلغ الذي يمكن اقتراضه على القيمة المقدرة للمنزل (ويخضع لحدود قروض إدارة الإسكان الفدرالية). يجب ألا يقل عمر المقترضين عن 62 عامًا. يتم دفع الأموال مقابل قيمة حقوق الملكية في المنزل. تتراكم الفائدة على رصيد القرض المستحق ، ولكن لا يجب سداد أي مدفوعات حتى يتم بيع المنزل ، أو وفاة المقترض (المقترضين) ، أو خروج المقترض (المقترضين) من العقار ، وعند هذه النقطة يجب سداد القرض بالكامل.

كيف يعمل الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية

الرهون العقارية تحويل الأسهم الرئيسية هي نوع شائع من الرهن العقاري العكسي. في الواقع ، هم يشكلون الجزء الأكبر من سوق الرهن العقاري العكسي. بشكل عام ، يمكن أن تختلف شروط الرهن العقاري العكسي مع منتجات الرهن العقاري العكسي التي يرعاها القطاع الخاص - والمعروفة رسميًا باسم الرهن العقاري العكسي - مما يسمح بشكل محتمل بمبالغ اقتراض أعلى بتكاليف أقل من HECMs.

ومع ذلك ، عادة ما تقدم HECMs أسعار فائدة أقل للمقترضين. ستعتمد اقتصاديات HECM - مقابل الرهن العقاري العكسي برعاية خاصة - على عمر المقترض والمدة التي يتوقعها المقترض للعيش في المنزل أو امتلاكه. وتستهدف أنواع عديدة من الرهون العقارية العكسية كبار السن حصريًا دون متطلبات السداد حتى يبيع المقترض منزلهم أو يموت.

يمكن أيضًا اعتبار HECM مقارنة بقرض شراء منزل . لا يختلف قرض ملكية المنزل عن الرهن العقاري العكسي ، حيث يتم إصدار سلفة نقدية للمقترضين بناءً على قيمة حقوق الملكية لمنزلهم ، والتي تعمل كضمان. ومع ذلك ، مع قرض ملكية المنزل ، يجب سداد الأموال ، وعادةً ما يكون ذلك على شكل مدفوعات فائدة شهرية ثابتة بعد وقت قصير من صرف الأموال.

970800 دولار

الحد الأقصى لقرض HECM في عام 2022 ، ارتفاعًا من 822375 دولارًا أمريكيًا في عام 2021.

في حين أن قروض HECM لا تتطلب من المقترضين سداد مدفوعات شهرية ، ترتبط بعض الرسوم بإغلاق القرض وخدمته. يجب على المقترضين أيضًا دفع أقساط تأمين الرهن العقاري. على الرغم من أنه يمكن تحويل هذه الأقساط والرسوم إلى القرض ، فإن هذا يقلل من مقدار حقوق الملكية التي يمكن للمقترض الاستفادة منها ، ويشار إليه باسم صافي الحد الأساسي.

من هو المؤهل للحصول على قرض عقاري لتحويل حقوق الملكية العقارية (HECM)؟

ترعى الإدارة الفيدرالية للإسكان الرهن العقاري الخاص بتحويل ملكية المنازل وتوفر التأمين على المنتجات. كما تحدد قروض إدارة الإسكان الفدرالية المبادئ التوجيهية والأهلية لهذه القروض. يمكن للمقترضين فقط الحصول على HECMs من البنوك حيث ترعى قروض إدارة الإسكان الفدرالية المنتج. للحصول على قرض عقاري لتحويل رأس المال ، يجب على المقترض إكمال طلب قياسي.

للحصول على الموافقة ، يجب على المقترض تلبية جميع المتطلبات التي حددتها قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يجب عليهم:

• ألا يقل عمرك عن 62 عامًا

• امتلك العقار أو سدد مبلغًا كبيرًا

• استخدام الممتلكات كسكنهم الرئيسي

• ألا يكون متخلفا عن أي دين اتحادي

• لديك القدرة المالية على الاستمرار في سداد المدفوعات في الوقت المناسب لرسوم الممتلكات الجارية مثل ضرائب الممتلكات ، والتأمين ، ورسوم اتحاد أصحاب المنازل ، وما إلى ذلك.

• المشاركة في جلسة معلومات المستهلك التي يقدمها مستشار الإسكان والتنمية الحضرية المعتمد من HECM

التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون العقار واحدًا مما يلي:

• منزل لأسرة واحدة أو منزل من وحدتين إلى أربع وحدات مع وحدة واحدة يشغلها المقترض

• عمارات HUD- أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية

• منزل مُصنَّع يلبي متطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية

الخط السفلي

الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM) هو أكثر أنواع الرهن العكسي شيوعًا. يسمح للمقترضين الأكبر سنًا بالاستفادة من الأسهم في منازلهم دون الحاجة إلى سدادها حتى يمروا أو ينتقلوا. إذا لم يكن المقترضون بحاجة إلى الاقتراض أعلى من حدود HUD لرهن عقاري عكسي خاص ، ولم يكونوا مؤهلين للحصول على قرض عقاري عكسي لغرض واحد من خلال مؤسسة غير ربحية أو كيان حكومي محلي ، فإن HECM هو الخيار الأكثر منطقية.

يسلط الضوء

• قروض تحويل ملكية المساكن (HECMs) هي قروض عقارية عكسية مؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).

• تشكل HECMs غالبية سوق الرهن العقاري العكسي.

• غالبًا ما تكون شروط HECM أفضل من شروط الرهون العقارية العكسية ، ولكن الحد الأقصى لمبلغ القرض محدود ، وأقساط تأمين M ortgage مطلوبة.

التعليمات

ما هو الفرق بين HECM والرهن العقاري العكسي؟

جميع HECMs هي قروض عقارية عكسية ، ولكن ليس كل الرهون العقارية العكسية هي HECMs. HECMs هي قروض عقارية عكسية تدعمها قروض إدارة الإسكان الفدرالية وتصدرها جهة إقراض معتمدة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

ما هي البدائل الجيدة لـ HECM؟

هناك العديد من البدائل الجيدة لـ HECM اعتمادًا على حالتك. إذا كان بإمكانك التأهل للحصول على قرض عقاري عكسي لغرض واحد من خلال مؤسسة محلية غير ربحية ، فهذه عادة ما تكون أرخص بكثير. إذا كان بإمكانك تقليص حجم منزلك ، فقد لا تحتاج إلى دخل إضافي من HECM وستتمكن بعد ذلك من نقل منزلك إلى ورثتك أو تركه للمؤسسة الخيرية التي تختارها عند المرور.

هل HECMs باهظة الثمن؟

نعم ، تحمل HECMs أقساط إنشاء عالية للغاية ، وأقساط تأمين على الرهن العقاري ، ورسوم صيانة.

هل يمكن أن تخسر منزلك مع HECM؟

نعم ، يمكنك أن تفقد منزلك بعدة طرق مع الرهن العقاري العكسي من HECM. إذا فشلت في الحفاظ على الممتلكات في حالة جيدة أو دفع ضرائب الملكية والتأمين ، يصبح رصيد HECM الخاص بك مستحقًا. إذا توقف العقار عن كونه مكان إقامتك الأساسي لأكثر من 12 شهرًا متتاليًا ، يصبح الرصيد مستحقًا. حتى إذا غادرت منزلك كرهاً بسبب إقامتك الطويلة في مستشفى أو دار رعاية أو مرفق معيشٍ مساعد ، فقد تفقد منزلك إذا كنت لا تستطيع دفع الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الخاص بك.