ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）

##住宅担保ローン（HECM）とは何ですか？

連邦住宅局（FHA）によって保証されているリバースモーゲージの一種です。ホームエクイティ転換住宅ローンは、高齢者が彼らの家のエクイティを現金に転換することを可能にします。

借りることができる金額は、住宅の評価額に基づいています（FHAの制限が適用されます）。借り手も62歳以上である必要があります。お金は家の株式の価値に対して進められます。ローン残高には利息が発生しますが、住宅が売却されるか、借り手が死亡するか、借り手が不動産から退去するまで支払いを行う必要はありません。その時点で、ローンは全額返済される必要があります。

##住宅担保ローンの仕組み

ホームエクイティコンバージョンモーゲージは、一般的なタイプのリバースモーゲージです。実際、それらはリバースモーゲージ市場の大部分を占めています。一般に、リバースモーゲージの条件は、民間スポンサーのリバースモーゲージ商品（正式には独自のリバースモーゲージと呼ばれます）によって異なる可能性があり、HECMよりも低いコストでより高い借入額を可能にする可能性があります。

ただし、HECMは通常、借り手に対してより低い金利を提供します。 HECMの経済性は、民間が後援するリバースモーゲージとは異なり、借り手の年齢と、借り手が家に住むか所有することを期待する期間によって異なります。多くの種類のリバースモーゲージは、借り手が住宅を売却するか死亡するまで、返済の必要がない高齢者のみを対象としています。

住宅担保ローンと比較して検討することもできます。借り手は担保として機能する彼らの家の株式価値に基づいて現金前貸しを発行されるので、住宅担保ローンはリバースモーゲージと同じです。ただし、住宅担保ローンでは、通常、資金が支払われた直後に安定した毎月の利息で、資金を返済する必要があります。

$ 970,800

2021年の822,375ドルから、2022年のHECMローンの上限。

HECMローンでは、借り手が毎月の支払いを行う必要はありませんが、特定の料金はローンの終了とサービスに関連しています。借り手はまた、住宅ローン保険料を支払わなければなりません。これらのプレミアムと手数料はローンに組み込むことができますが、これにより、借り手が利用できるエクイティの量が減少します。これは、正味元本限度額と呼ばれます。

##住宅担保ローン（HECM）の対象となるのは誰ですか？

連邦住宅局は住宅担保転換住宅ローンを後援し、製品に保険を提供しています。 FHAは、これらのローンのガイドラインと適格性も設定します。借り手は、FHAが製品を後援している銀行からのみHECMを取得できます。ホームエクイティ転換住宅ローンを取得するには、借り手は標準的な申請を完了する必要があります。

承認を得るには、借り手はFHAによって設定されたすべての要件を満たしている必要があります。彼らは〜するべきだ：

-62歳以上であること

-不動産を所有しているか、かなりの金額を支払いました

-物件を主たる住居として使用する

-連邦債務を滞納しない

-固定資産税、保険、住宅所有者協会の手数料などの継続的な不動産費用のタイムリーな支払いを継続するための財政的能力を持っている。

-住宅および都市開発が承認したHECMカウンセラーが提供する消費者説明会に参加する

住宅ローンの差別は違法です。人種、宗教、性別、結婚歴、公的扶助の利用、出身国、障害、または年齢に基づいて差別されていると思われる場合は、実行できる手順があります。そのようなステップの1つは、消費者金融保護局または米国住宅都市開発省（HUD）に報告を提出することです。

さらに、プロパティは次のいずれかである必要があります。

-一戸建て住宅、または借り手が1戸を占有する2〜4戸の住宅

-HUDまたはFHAが承認したコンドミニアム

-FHA要件を満たす製造された住宅

##結論

ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）は、最も一般的なタイプのリバースモーゲージです。それは彼らが通過するか移動するまでそれを返済する必要なしに彼らの家の株式を利用することを年配の借り手に許します。借り手が独自のリバースモーゲージのHUD制限を超えて借りる必要がなく、地元の非営利団体または政府機関による単一目的のリバースモーゲージの資格がない場合は、HECMが最も論理的な選択です。

##ハイライト

-住宅担保転換住宅ローン（HECM）は、連邦住宅局（FHA）によって保証されたリバースモーゲージです。

-HECMは、リバースモーゲージ市場の大部分を占めています。

-HECMの条件は、多くの場合、独自のリバースモーゲージの条件よりも優れていますが、最大融資額は制限されており、モーゲージ保険料が必要です。

＃＃ よくある質問

HECMとリバースモーゲージの違いは何ですか？

すべてのHECMはリバースモーゲージですが、すべてのリバースモーゲージがHECMであるとは限りません。 HECMは、FHAが支援し、FHAが承認した貸し手が発行するリバースモーゲージです。

HECMの優れた代替手段は何ですか？

状況に応じて、HECMに代わるいくつかの優れた方法があります。地元の非営利団体を通じて単一目的のリバースモーゲージの資格を得ることができる場合、それらは通常はるかに安価です。家のサイズを小さくできる場合は、HECMからの追加の収入は必要ないかもしれません。そうすれば、家を相続人に譲渡したり、通過時に選択した慈善団体に預けたりすることができます。

HECMは高価ですか？

はい、HECMは非常に高いオリジネーション、住宅ローン保険料、および維持費を負担します。

HECMで家を失うことはできますか？

はい、HECMリバースモーゲージを使用すると、いくつかの方法で家を失う可能性があります。物件を適切に修理したり、固定資産税や保険を支払わなかったりすると、HECMの残高が支払われることになります。物件が12ヶ月以上連続して主たる住居でなくなった場合、残額は支払期日となります。病院やナーシングホーム、介護施設などで思わず家を出たとしても、リバースモーゲージの残額を払えないと家を失う可能性があります。