Eigenheimumwandlungshypothek (HECM)

Was ist eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM)?

Eine Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM) ist eine Art umgekehrte Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist. Eigenheimumwandlungshypotheken ermöglichen es Senioren, das Eigenkapital in ihrem Eigenheim in Bargeld umzuwandeln.

Der Betrag, der geliehen werden kann, basiert auf dem Schätzwert des Eigenheims (und unterliegt den FHA-Grenzwerten) . Kreditnehmer müssen zudem mindestens 62 Jahre alt sein. Geld wird gegen den Wert des Eigenkapitals im Haus vorgeschossen. Auf den ausstehenden Kreditsaldo fallen Zinsen an, aber es müssen keine Zahlungen geleistet werden, bis das Haus verkauft ist, der/die Kreditnehmer verstirbt oder der/die Kreditnehmer aus der Immobilie auszieht, zu welchem Zeitpunkt das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden muss.

So funktioniert eine Umwandlungshypothek in Eigenheim

Eigenheimumwandlungshypotheken sind eine beliebte Art der Umkehrhypothek; Tatsächlich machen sie den Großteil des Reverse-Hypothekenmarktes aus. Im Allgemeinen können die Bedingungen für umgekehrte Hypotheken bei privat gesponserten umgekehrten Hypothekenprodukten – offiziell als proprietäre umgekehrte Hypotheken bezeichnet – variieren, die potenziell höhere Kreditbeträge mit geringeren Kosten als bei HECMs ermöglichen.

HECMs bieten Kreditnehmern jedoch in der Regel niedrigere Zinssätze. Die Wirtschaftlichkeit einer HECM – im Vergleich zu einer privat gesponserten Umkehrhypothek – hängt vom Alter des Kreditnehmers ab und davon, wie lange der Kreditnehmer voraussichtlich im Haus leben oder das Haus besitzen wird. Viele Arten von umgekehrten Hypotheken richten sich ausschließlich an Senioren ohne Rückzahlungsanforderungen, bis der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt.

Ein HECM kann auch im Vergleich zu einem Home-Equity- Darlehen in Betracht gezogen werden. Ein Home-Equity-Darlehen ist einer Umkehrhypothek nicht unähnlich, da den Kreditnehmern ein Barvorschuss auf der Grundlage des Eigenkapitalwerts ihres Eigenheims gewährt wird, der als Sicherheit dient. Bei einem Home-Equity-Darlehen müssen die Mittel jedoch zurückgezahlt werden, in der Regel in regelmäßigen monatlichen Zinszahlungen, kurz nachdem die Mittel ausgezahlt wurden.

970.800 $

Das maximale HECM-Darlehenslimit im Jahr 2022 gegenüber 822.375 USD im Jahr 2021.

Während HECM-Darlehen vom Kreditnehmer keine monatlichen Zahlungen verlangen, sind bestimmte Gebühren mit dem Abschluss und der Bedienung des Darlehens verbunden. Kreditnehmer müssen auch Hypothekenversicherungsprämien zahlen. Obwohl diese Prämien und Gebühren in das Darlehen einfließen können, verringert dies die Höhe des Eigenkapitals, auf das ein Kreditnehmer zugreifen kann, das sogenannte Nettokapitallimit.

Wer ist für eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) berechtigt?

Die Federal Housing Administration sponsert die Wohneigentums-Umwandlungshypothek und bietet eine Versicherung für die Produkte. Die FHA legt auch die Richtlinien und Förderfähigkeit für diese Darlehen fest. Kreditnehmer können HECMs nur von Banken erhalten, bei denen die FHA das Produkt sponsert. Um eine Umwandlungshypothek für Wohneigentum zu erhalten, muss ein Kreditnehmer einen Standardantrag ausfüllen.

Um eine Genehmigung zu erhalten, muss ein Kreditnehmer alle von der FHA festgelegten Anforderungen erfüllen. Sie müssen:

• Mindestens 62 Jahre alt sein

• Besitzen Sie die Immobilie oder haben Sie eine beträchtliche Summe eingezahlt

• Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz

• Nicht mit irgendwelchen Bundesschulden im Verzug sein

• Die finanzielle Leistungsfähigkeit haben, um weiterhin pünktliche Zahlungen laufender Immobiliengebühren wie Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren für Hausbesitzerverbände usw. zu leisten.

• Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationssitzung teil, die von einem von der Wohn- und Stadtentwicklung anerkannten HECM-Berater angeboten wird

Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Darüber hinaus muss die Eigenschaft eine der folgenden sein:

• Ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit zwei bis vier Wohneinheiten, wobei eine Wohneinheit vom Kreditnehmer bewohnt wird

• Eine HUD- oder FHA-zugelassene Eigentumswohnung

• Ein Fertighaus, das die FHA-Anforderungen erfüllt

Das Endergebnis

Eine Home-Equity-Conversion-Hypothek (HECM) ist die häufigste Form der Umkehrhypothek. Es ermöglicht älteren Kreditnehmern, das Eigenkapital in ihren Häusern anzuzapfen, ohne es zurückzahlen zu müssen, bis sie sterben oder umziehen. Wenn Kreditnehmer für eine proprietäre Umkehrhypothek nicht über die HUD-Grenzen hinaus leihen müssen und sich nicht für eine Umkehrhypothek mit einem einzigen Zweck durch eine lokale gemeinnützige oder staatliche Einrichtung qualifizieren, dann ist das HECM ihre logischste Wahl.

Höhepunkte

• Eigenheimumwandlungshypotheken (HECMs) sind umgekehrte Hypotheken, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind.

• HECMs machen den Großteil des Reverse-Hypothekenmarktes aus.

HECM -Konditionen sind oft besser als die von proprietären umgekehrten Hypotheken, aber der maximale Kreditbetrag ist begrenzt, und Hypothekenversicherungsprämien sind erforderlich.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer HECM und einer umgekehrten Hypothek?

Alle HECMs sind umgekehrte Hypotheken, aber nicht alle umgekehrten Hypotheken sind HECMs. HECMs sind umgekehrte Hypotheken, die von der FHA abgesichert und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgegeben werden.

Was sind gute Alternativen zu einem HECM?

Abhängig von Ihrer Situation gibt es mehrere gute Alternativen zu einem HECM. Wenn Sie sich über eine lokale gemeinnützige Organisation für eine umgekehrte Hypothek mit einem Zweck qualifizieren können, sind diese normalerweise viel billiger. Wenn Sie Ihr Haus verkleinern können, benötigen Sie möglicherweise kein zusätzliches Einkommen aus einem HECM und können Ihr Haus dann an Ihre Erben weitergeben oder es bei Ihrem Tod einer Wohltätigkeitsorganisation Ihrer Wahl überlassen.

Sind HECMs teuer?

Ja, HECMs tragen sehr hohe Entstehungs-, Hypothekenversicherungsprämien und Wartungsgebühren.

Kann man mit einem HECM sein Zuhause verlieren?

Ja, Sie können Ihr Zuhause mit einer Umkehrhypothek von HECM auf verschiedene Weise verlieren. Wenn Sie es versäumen, die Immobilie in gutem Zustand zu halten oder Grundsteuern und Versicherungen zu zahlen, wird Ihr HECM-Saldo fällig. Wenn die Immobilie länger als 12 aufeinanderfolgende Monate nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist, wird der Restbetrag fällig. Selbst wenn Sie Ihr Zuhause aufgrund eines längeren Aufenthalts in einem Krankenhaus, Pflegeheim oder einer Einrichtung für betreutes Wohnen unfreiwillig verlassen, könnten Sie Ihr Zuhause verlieren, wenn Sie es sich nicht leisten können, den Restbetrag Ihrer Umkehrhypothek zu bezahlen.