Facteur supplémentaire

Qu'est-ce qu'un facteur complémentaire ?

Le facteur supplémentaire est le pourcentage de l'espace utilisable brut d'un immeuble qui est ajouté à l'espace loué de chaque locataire pour déterminer son loyer total.

Comprendre le facteur complémentaire

Le facteur supplémentaire est la quantité de pieds carrés utilisables dans une propriété commerciale divisée par le nombre de pieds carrés louables. Le résultat de ce calcul sera un si les deux nombres sont identiques, mais il est toujours inférieur à un car certaines pieds carrés d'un immeuble ne seront pas louables. Cette superficie non louable comprend un espace, désigné comme espace commun, qui est partagé avec d'autres locataires. Dans un bâtiment spécialement conçu avec de grandes quantités d'espace dédiées aux espaces partagés, le calcul du facteur de majoration aide les propriétaires commerciaux et les locataires à négocier un contrat de location équitable .

Le facteur de majoration joue un rôle important dans la fixation des tarifs de location. Dans l'immobilier commercial,. le coût de location est calculé en fonction de la surface locative avec un facteur supplémentaire ajouté pour l'utilisation des espaces communs. Par exemple, un immeuble de 20 000 pieds carrés peut avoir 2 000 pieds carrés d'espace commun, y compris des foyers, etc., que les locataires peuvent utiliser conjointement. Pour fixer correctement le prix de cet espace commun dans le bail, le propriétaire calculera le facteur supplémentaire à utiliser sur un bail de locataire.

Dans ce cas, le facteur supplémentaire est l'espace d'utilisation commune de 2 000 pieds carrés divisé par l'espace locatif brut de 18 000 (20 000 moins les 2 000 pieds carrés dans l'espace commun)

$\text{Facteur complémentaire} =2 000 \text\div18 000 \text=11.11%$

Donc, si un locataire loue 1 000 pieds carrés, le propriétaire ajoutera 11,11% comme facteur supplémentaire et facturera au locataire 1 111,11 pieds carrés pour couvrir la part d'utilisation de l'espace partagé de ce locataire et son entretien.

Facteur supplémentaire et facteur de perte

Le facteur d'addition est souvent confondu avec le facteur de perte. Le facteur de perte correspond à la superficie non utilisable divisée par la superficie louable. La superficie en pieds carrés impliquée dans le facteur de perte comprend des composants structurels tels que les murs intérieurs, les poteaux de support et les salles de maintenance qui ne peuvent pas être utilisés par les locataires. Parfois, le facteur de perte est classé comme facteur supplémentaire, c'est pourquoi les locataires doivent comprendre ce que le propriétaire classe comme superficie utilisable par rapport à la superficie non utilisable. Si la superficie non utilisable est calculée dans le facteur de majoration, cela signifie que pour la même quantité d'espace utilisable, un bâtiment avec un facteur de majoration inférieur coûtera moins cher au locataire qu'un bâtiment avec un facteur de majoration plus élevé. sur le facteur. Cependant, si un bâtiment a été conçu en mettant l'accent sur les espaces partagés, un facteur supplémentaire plus élevé n'est pas négatif, à condition que ce soit quelque chose que le locataire apprécie.

Les locataires potentiels utilisent souvent le facteur complémentaire pour les aider à comparer les baux et à déterminer quel bail offre la meilleure valeur. Bien que le facteur supplémentaire soit important et utile dans ce sens, il est tout aussi important de clarifier ce qui est utilisé pour calculer le nombre afin de s'assurer que vous comparez des pommes avec des pommes.

Points forts

Les locataires doivent comprendre ce que le propriétaire classe comme superficie utilisable (facteur supplémentaire) par rapport à la superficie non utilisable (facteur de perte).
Le facteur de majoration est le pourcentage de l'espace utilisable brut d'un immeuble qui est ajouté à l'espace loué de chaque locataire pour déterminer son loyer total.
Le facteur de majoration joue un rôle important dans la fixation des taux de location, en particulier dans l'immobilier commercial.