Louer
Qu'est-ce qu'un bail ?
Un bail est un contrat énonçant les conditions dans lesquelles une partie s'engage à louer un bien - dans ce cas, une propriété - appartenant à une autre partie. Il garantit au locataire,. également appelé locataire, l'utilisation du bien et garantit au bailleur (le propriétaire ou le bailleur) des paiements réguliers pendant une période déterminée en échange. Le locataire et le bailleur s'exposent à des conséquences s'ils ne respectent pas les termes du contrat. Un bail est une forme de droit incorporel.
Comprendre un bail
Les baux sont des contrats légaux et contraignants qui énoncent les conditions des contrats de location de biens immobiliers et de biens immobiliers et personnels. Ces contrats stipulent les devoirs de chaque partie d'effectuer et de maintenir l'accord et sont exécutoires par chacun. Par exemple, un bail immobilier comprend :
L'adresse du bien
Responsabilités du bailleur et du locataire
Le montant du loyer
Date d'échéance du loyer
Conséquences en cas de rupture de contrat
La durée du bail
Politiques relatives aux animaux de compagnie
Autres informations essentielles
Tous les baux ne sont pas conçus de la même manière, mais tous ont des caractéristiques communes. Il s'agit notamment du montant du loyer, de la date d'échéance du loyer, de la date d'expiration du bail. Le propriétaire exige que le locataire signe le bail, acceptant ainsi ses termes avant d'occuper la propriété.
La plupart des baux résidentiels sont standards avec les mêmes conditions pour tous les locataires. Les baux pour les propriétés commerciales,. en revanche, sont généralement négociés en fonction du locataire spécifique et durent généralement de un à 10 ans, les locataires plus importants ayant souvent des contrats de location plus longs et complexes.
Le propriétaire et le locataire doivent conserver une copie du bail pour leurs dossiers. Ceci est particulièrement utile si et quand des différends surviennent.
Considérations particulières
Les conséquences de la rupture des baux vont de légères à dommageables, selon les circonstances dans lesquelles elles sont rompues. Un locataire qui rompt un bail sans négociation préalable avec le propriétaire s'expose à une poursuite civile, à une marque dérogatoire sur son dossier de crédit,. ou aux deux. À la suite de la rupture d'un bail, un locataire peut rencontrer des problèmes pour louer une nouvelle résidence, ainsi que d'autres problèmes associés à des entrées négatives sur un rapport de crédit.
Les locataires qui doivent rompre leur bail doivent souvent négocier avec leur propriétaire ou consulter un avocat. Dans certains cas, donner un certain préavis ou renoncer au dépôt de garantie permet aux locataires de rompre leur bail sans autre conséquence.
Certains baux comportent des clauses de résiliation anticipée qui permettent aux locataires de résilier les contrats sous certaines conditions (déménagement lié à l'emploi, difficultés liées à un divorce) ou lorsque leurs propriétaires ne remplissent pas leurs obligations contractuelles. Par exemple, un locataire peut être en mesure de résilier un bail si le propriétaire n'effectue pas les réparations en temps opportun sur la propriété.
Les conditions d'un bail ne peuvent enfreindre la loi fédérale ou d'État. Ainsi, une clause qui permet à un propriétaire d'entrer dans les locaux à tout moment sans préavis ou qui, par le biais d'une action en justice, accorde à un propriétaire de récupérer plus que les limites légales ne le permettent, n'est pas exécutoire.
La discrimination lors du processus de location est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination au cours de votre recherche ou de votre candidature, en raison de votre race, de votre religion, de votre sexe, de votre état civil, de votre origine nationale, de votre handicap ou de votre âge, vous pouvez prendre certaines mesures, telles que déposer une plainte avec le Bureau du logement équitable et de l'égalité des chances du Département américain du logement et du développement urbain (HUD ) .
Groupes protégés
Certains groupes de personnes ont plus de latitude pour résilier les baux de manière anticipée. Parmi ceux-ci, les principaux sont des membres de l'armée. En vertu du Servicemembers Civil Relief Act, ils peuvent rompre leur bail s'ils reçoivent des ordres de service actif, les obligeant à déménager pendant plus de 90 jours.
De nombreux États permettent aux victimes de violence domestique de rompre les baux sans conséquences négatives. L'abus doit avoir été assez récent (normalement au cours de la dernière année) et le locataire doit généralement présenter une forme de preuve, comme une ordonnance de protection du tribunal ou un rapport de police documentant la violence.
Certains États autorisent également les locataires, en particulier les personnes âgées, à résilier un bail de manière anticipée en raison d'un handicap, de problèmes de santé ou de crises médicales qui rendent la vie dans la maison actuelle intenable. Habituellement, une lettre d'un médecin local, d'un hôpital ou d'un autre professionnel de la santé attestant de l'état de santé est requise.
Même les membres de ces groupes protégés doivent donner aux propriétaires un préavis d'au moins 30 jours, par écrit, de leur désir de rompre le bail.
Rupture de bail à l'ère du COVID-19
Les fermetures induites par le coronavirus et les difficultés financières ont amené de nombreux locataires à se demander s'ils peuvent sortir de leur bail sans être pénalisés à cause de la pandémie. La réponse courte est non. Malgré les moratoires fédéraux et d'expulsion,. la pandémie ne libère pas un locataire de ses obligations contractuelles. Même à l'ère de la COVID-19, si vous résiliez un bail plus tôt, vous êtes toujours responsable de votre loyer jusqu'à la date de fin de votre contrat.
Cela dit, il peut y avoir des circonstances atténuantes et des exceptions. Le 3 août 2021, l'administration Biden a imposé un moratoire de 60 jours recommandé par le Center for Disease Control sur les expulsions pour non-paiement du loyer ou du logement dans les zones connaissant une incidence élevée de la variante Delta du virus. Cependant, le 26 août 2021, la Cour suprême a annulé l'ordonnance du CDC, mettant ainsi fin au moratoire sur les expulsions.
Le 24 septembre 2021, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) a annoncé que Fannie Mae et Freddie Mac continueraient d'offrir l' abstention COVID-19 aux propriétaires de biens multifamiliaux. Donc, si votre propriétaire a une hypothèque garantie par Fannie ou Freddie, un prêt FHA ou un prêt VA, il doit accepter de ne pas expulser les locataires uniquement pour le non-paiement du loyer et permettre une flexibilité dans les arriérés de paiement.
Ayant perdu la menace d'expulsion, les propriétaires dans ces situations peuvent être plus indulgents en laissant un locataire rompre un bail.
Si vous souhaitez rompre votre bail en raison de problèmes financiers, des programmes d'aide au loyer sont en place. Le programme fédéral d'aide à la location d'urgence, par exemple, n'a jusqu'à présent alloué que 3 milliards de dollars sur son budget de 47 milliards de dollars. Vous pouvez en savoir plus sur l'éligibilité et trouver un programme d'assistance local ou un conseiller via consumerfinance.gov, le site Web du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Types de baux
Au-delà des baux résidentiels, les locataires qui louent des propriétés commerciales ont une variété de types de baux disponibles, qui sont tous structurés pour attribuer plus de responsabilité au locataire et fournir un plus grand profit initial au propriétaire.
Certains baux commerciaux exigent que le locataire paie un loyer plus les frais d'exploitation du propriétaire, tandis que d'autres exigent que les locataires paient un loyer plus les taxes foncières et l'assurance. Les quatre types de baux immobiliers commerciaux les plus courants sont les suivants :
Baux Single-Net : Dans ce type de bail, le locataire est responsable du paiement des taxes foncières.
Baux Double Net : Ces baux rendent le locataire responsable des taxes foncières et des assurances.
Baux triple net : Les locataires qui signent ces baux paient des taxes foncières, des assurances et des frais d'entretien.
Baux bruts : les locataires paient un loyer tandis que le propriétaire est responsable des autres coûts.
Points forts
Les baux résidentiels ont tendance à être les mêmes pour tous les locataires, mais il existe plusieurs types de baux commerciaux.
Il garantit au locataire ou au preneur l'usage du bien et garantit au propriétaire ou au bailleur des paiements réguliers pendant une période déterminée en échange.
Les conséquences de la rupture des baux vont de légères à dommageables, selon les circonstances dans lesquelles elles sont rompues.
Certains groupes protégés peuvent libérer leurs baux sans aucune conséquence, pour lesquels une forme de preuve est généralement exigée.
Un bail est un contrat légal et contraignant décrivant les conditions dans lesquelles une partie s'engage à louer un bien appartenant à une autre partie.
FAQ
Comment fonctionnent les baux ?
Les baux sont généralement des contrats juridiquement contraignants entre deux parties : le bailleur et le locataire. Il s'agit d'un bien immobilier mis en location par le propriétaire (le bailleur) au preneur ou au locataire. Les baux peuvent être des accords verbaux mais sont normalement établis par écrit. Les deux parties acceptent les termes du bail, y compris le montant de la location, la durée du contrat, ainsi que les conséquences qui pourraient en résulter si l'une ou l'autre des parties ne respecte pas les termes et conditions du contrat.
Pouvez-vous rompre un bail ?
L'une ou l'autre des parties peut rompre un bail. Mais cela n'est pas conseillé car il peut y avoir des conséquences. Les locataires peuvent être tenus de payer au propriétaire les frais de libération anticipée et/ou le solde restant pour payer le bail. Dans certains cas, la rupture d'un bail peut même nuire à la cote de crédit d'un locataire. Les propriétaires peuvent avoir à fournir aux locataires des espaces de vie alternatifs tandis que d'autres peuvent faire face à des contestations civiles ou judiciaires s'ils rompent leur bail sans motif. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est toujours bon d'en parler avec l'autre partie pour éviter toute conséquence négative et mettre fin au bail à l'amiable. Certains groupes protégés, comme les militaires en activité ou les victimes de violences conjugales, peuvent rompre leur bail sans conséquence à condition d'en apporter la preuve.
Quels avantages les baux offrent-ils aux propriétaires et aux locataires ?
La signature d'un bail fournit aux propriétaires et aux locataires des termes et conditions clairs décrivant la relation et le contrat de location. Cela établit également les droits et les responsabilités de chaque partie impliquée. Par exemple, les baux fournissent aux deux parties une structure, en ce sens qu'ils établissent le coût associé à la location et la durée pendant laquelle le bail peut être exercé. Cela offre aux deux parties une stabilité. Un bail donne également aux deux parties une compréhension claire de ce qui se passe lorsque l'une ou l'autre des parties rompt ou va à l'encontre de l'une des conditions énoncées dans le contrat de location.
