Crise de forclusion
Quelle était la crise des saisies ?
La crise des saisies a été une période de saisies immobilières considérablement élevées sur le marché immobilier américain entre 2007 et 2010. La crise des saisies était l'un des aspects de la crise financière et de la Grande Récession qui s'est développée au cours de cette période. L'extension excessive du crédit hypothécaire, les schémas compliqués de titrisation de la dette hypothécaire et l'augmentation rapide du nombre de saisies (dans un secteur mal préparé à les traiter tous) ont chacun contribué à la crise.
Comprendre la crise des saisies
La forclusion est le processus légal qui se produit lorsqu'un propriétaire ne parvient pas à effectuer les paiements complets du principal et des intérêts sur son hypothèque. Si ce problème n'est pas résolu dans un délai de grâce spécifié , le prêteur a le droit d'expulser le propriétaire, de prendre le contrôle de la propriété, puis de la revendre.
La crise des saisies a culminé en septembre 2010, lorsqu'environ 120 000 maisons ont été reprises en un mois. Cependant, ses racines résident dans un ralentissement du marché du logement qui a commencé au début de 2007 et s'est transformé en crise lorsque Lehman Brothers a déclaré faillite en septembre 2008.
Crédit hypothécaire excédentaire
Des taux d'intérêt excessivement bas dus à la politique monétaire expansionniste de la Réserve fédérale américaine, associés à une politique favorable au logement de la part de l'exécutif, ont créé dans les années 2000 un boom de l'achat de maisons et l'extension du crédit pour les prêts immobiliers. Cela a conduit à une surveillance généralement sommaire ou inexistante des processus de souscription , car les prêteurs avides de commissions ont imprudemment distribué des hordes de prêts hypothécaires à risque plus risqués à des conditions parfois prédatrices aux personnes à faible revenu et solvables. Ce processus a été facilité par l'innovation de la titrisation des créances hypothécaires qui a permis aux prêteurs de transférer les risques de ces prêts aux investisseurs et de continuer à prêter.
Le volume de la dette hypothécaire par rapport à la capacité de remboursement de l'économie a augmenté rapidement. La dette hypothécaire totale aux États-Unis a dépassé le produit intérieur brut (PIB) des États-Unis à partir du 1er trimestre 2008. Auparavant, ce ratio (dette hypothécaire totale par rapport au PIB) variait entre environ 30 % et 60 % pendant la majeure partie du 20e siècle.
Titrisation de la dette
Les banques hypothécaires ont fréquemment empoché des frais et ont ensuite rapidement vendu les prêts à des institutions financières souvent inattentives , qui n'ont pas fait preuve de diligence raisonnable sur les prêts. Les prêts hypothécaires ont été titrisés en titres adossés à des prêts hypothécaires et en instruments plus complexes, qui étaient considérés à l'époque comme un outil adéquat pour gérer le risque de défaut d'un prêt hypothécaire en le combinant avec d'autres prêts pour regrouper efficacement le risque, puis le répartir entre tous les porteurs du titre émis.
En plus de ne pas être finalement un outil de gestion des risques adéquat (en particulier lorsque pratiquement tous les prix des maisons ont chuté et que les défauts de paiement se sont généralisés), la titrisation des prêts a dans de nombreux cas obscurci les liens entre les détenteurs des prêts et les emprunteurs.
Augmentation des saisies
Lorsque la Réserve fédérale a commencé à freiner la politique monétaire et à ralentir le flux massif d'expansion du crédit en 2006, les problèmes ont commencé à devenir visibles dans l'industrie. Le resserrement des conditions de crédit a rendu plus difficile pour les prêteurs de continuer à accorder des prêts hypothécaires à risque et a rendu les prêts hypothécaires existants à taux d'intérêt ajustables moins abordables pour les emprunteurs existants. Entre 2006 et 2008, les taux d'impayés sur les prêts immobiliers ont plus que doublé et continueraient à grimper jusqu'en 2010 à mesure que la crise se propagerait.
Lorsque les défauts de paiement ont augmenté, les banques se sont soudainement retrouvées confrontées à tellement d'événements de saisie qu'elles n'ont pas pu les traiter efficacement. Avant et pendant la crise, les sociétés de services hypothécaires ont traité un grand nombre de prêts sans examen adéquat des informations qui les accompagnaient. On croyait généralement que les défauts de paiement sur les prêts immobiliers et les saisies subséquentes seraient des événements individuels ou tout au plus locaux, qui pourraient facilement être traités et liquidés dans le cadre des opérations normales des prêteurs et des gestionnaires de prêts.
La titrisation précipitée pendant le boom immobilier avait, dans de nombreux cas, conduit à une mauvaise tenue des registres de la propriété réelle d'un prêt hypothécaire donné. Dans certains cas, les banques ont omis d'engager des saisies sur les maisons pendant des mois après que les propriétaires aient cessé d'effectuer des paiements. Les processus de tenue de registres étaient devenus si bâclés que les banques ne pouvaient pas toujours être sûres qu'elles possédaient réellement des hypothèques pour des propriétés saisies, et même dans certains cas saisies sur des prêts hypothécaires qu'elles ne détenaient pas légalement.
De nombreux employés de banque ont simplement signé tout ce qui arrivait sur leur bureau, en supposant que tous les documents étaient légitimes. Une fois que le volume des saisies a considérablement augmenté, les robots-signataires ont créé des problèmes importants lorsqu'ils ont signé des documents inappropriés, soit parce qu'ils n'avaient aucune idée de ce qu'ils signaient, soit parce qu'ils devaient traiter beaucoup trop de documents pour faire le travail approprié pour les authentifier. .
Les employés qui ont signé des documents de saisie sans les examiner correctement sont devenus des robots-signataires.
Les effets de documents inexacts et obscurs combinés à une augmentation du nombre de prêts immobiliers en défaut à l'échelle nationale ont créé des problèmes généralisés. Certaines banques ont saisi les mauvaises propriétés, ont mal calculé la valeur des maisons ou, dans certains cas, ont donné aux avocats des propriétaires menacés de saisie la possibilité de rejeter entièrement les affaires de saisie.
Résolution de la crise des saisies
En 2009, le gouvernement a finalement conclu un accord avec les cinq plus grands gestionnaires de prêts hypothécaires du pays :
Ally (anciennement connu sous le nom de GMAC)
Banque d'Amérique
Citi
JPMorgan Chase
Wells Fargo
L'accord, connu sous le nom de National Mortgage Settlement, a coûté aux réparateurs plus de 50 milliards de dollars en pénalités et en paiements de secours aux consommateurs.
Les emprunteurs concernés ont reçu des réductions de capital ou des refinancements pour des prêts sous -marins,. leur permettant d'éviter la saisie et de rester chez eux. En outre, le règlement a nécessité une refonte des systèmes de gestion des prêts supervisés par les banques.
Les emprunteurs qui ont perdu leur maison en raison de la saisie par ces banques dans les États parties à l'accord de règlement sont devenus éligibles à des paiements d'environ 1 480 $. Le paiement total du règlement s'est élevé à environ 1,5 milliard de dollars.
La société d'informations immobilières RealtyTrac a estimé qu'un ménage sur 248 aux États-Unis avait reçu un avis de saisie en septembre 2012.
Points forts
Ce processus désordonné a parfois conduit les banques à saisir la mauvaise propriété, à mal calculer la valeur des maisons et, dans certains cas, à donner aux avocats des propriétaires menacés de saisie la possibilité de rejeter entièrement l'affaire.
Avant et pendant la crise, les sociétés de services hypothécaires ont traité un grand nombre de prêts sans examen adéquat des informations qui les accompagnaient.
La crise des saisies immobilières a été une période de saisies immobilières considérablement accrues sur le marché immobilier américain entre 2007 et 2010.
L'expansion excessive du crédit pendant le boom immobilier, la titrisation des dettes hypothécaires et un système financier mal préparé à faire face à une augmentation généralisée des défauts de paiement ont tous contribué à la crise.
