Fonds disponibles pour distribution (FAD)
Que signifient les fonds disponibles pour distribution ?
Les fonds disponibles pour distribution (FAD) sont une mesure interne du montant de capital qu'une fiducie de placement immobilier (FPI) possède à verser aux actionnaires ordinaires et aux porteurs de parts.
Une FPI détient un portefeuille de propriétés productrices de revenus et/ou de prêts hypothécaires et est tenue de distribuer la quasi-totalité de son revenu net imposable pour conserver son statut de FPI. Bien qu'il n'existe aucune méthode normalisée pour calculer les fonds disponibles pour la distribution, de nombreuses FPI calculent le FAD de manière de la même manière en ajustant la valeur des fonds provenant de l'exploitation pour les loyers linéaires, les éléments hors trésorerie et toutes les dépenses récurrentes liées à l'immobilier.
Comprendre les fonds disponibles pour distribution (FAD)
Une FPI est un ensemble de propriétés et de prêts hypothécaires regroupés et offerts en garantie sous la forme d'une fiducie de placement unitaire. Chaque part d'une FPI représente une fraction proportionnelle de la propriété de chacun des actifs sous-jacents. Pour être qualifiée de REIT selon les règles de la Securities and Exchange Commission (SEC), une société immobilière doit distribuer au moins 90 % de son revenu imposable à ses investisseurs .
Les fonds disponibles pour distribution, une mesure non conforme aux PCGR,. sont une approximation des flux de trésorerie d'un FPI pour les investisseurs. Un autre critère est la mesure des fonds provenant des opérations (FFO), mais le FAD est considéré comme plus représentatif des flux de trésorerie en raison de certains ajustements qui fournissent une image économique plus fidèle des opérations d'une FPI.
Exemple de fonds disponibles pour le calcul de la distribution
Boston Properties (BXP) est une FPI immobilière commerciale qui possède des immeubles à Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington DC et Reston, en Virginie. En 2020, le ratio de distribution FAD du FPI était de 96,4 %, contre 86,7 % en 2019 .
Boston Properties calcule le FAD en ajoutant aux FFO les coûts de transaction de location qui sont qualifiés d'incitations au loyer, d'amortissement non immobilier, de pertes hors trésorerie (ou de soustraction des gains) résultant de l'extinction anticipée de la dette et des charges de rémunération à base d'actions ; éliminer les effets de l' ajustement linéaire des loyers et des charges foncières ; et en soustrayant les dépenses en capital d'entretien,. les améliorations hôtelières et les mises à niveau et remplacements d'équipement. Cette liste d'éléments d'ajustement n'est pas exhaustive, mais elle montre comment les éléments en espèces et non en espèces sont traités pour présenter un chiffre plus précis des fonds réels disponibles pour distribution aux investisseurs .
Points forts
Les sociétés de placement immobilier (REIT) sont tenues de verser 90 % du revenu imposable aux investisseurs.
Cependant, il n'existe pas de méthode standardisée pour calculer les fonds disponibles pour distribution (FAD).
Néanmoins, de nombreuses FPI calculent le FAD en ajustant la valeur des fonds provenant des opérations pour les loyers linéaires, les éléments hors trésorerie et toutes les dépenses récurrentes liées à l'immobilier.
