Средства, доступные для распределения (FAD)
Что означают средства, доступные для распределения?
Средства, доступные для распределения (FAD), — это внутренняя мера суммы капитала, которым располагает инвестиционный фонд недвижимости (REIT) для выплаты акционерам и пайщикам.
REIT владеет портфелем приносящей доход недвижимости и / или ипотечных кредитов и должен распределять почти весь свой налогооблагаемый чистый доход для поддержания статуса REIT . аналогичным образом, корректируя средства от стоимости операций для фиксированной арендной платы, неденежных статей и любых повторяющихся расходов, связанных с недвижимостью.
Понимание средств, доступных для распределения (FAD)
REIT представляет собой совокупность объектов недвижимости и ипотечных кредитов, объединенных вместе и предлагаемых в качестве обеспечения в форме паевого инвестиционного фонда. Каждая единица в REIT представляет собой пропорциональную долю владения каждым из базовых активов. Чтобы квалифицироваться как REIT в соответствии с правилами Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), компания, занимающаяся недвижимостью, должна распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода среди своих инвесторов .
Средства, доступные для распределения, не предусмотренные GAAP,. являются показателем денежного потока REIT для инвесторов. Еще одним критерием является показатель средств от операций (FFO), но FAD считается более репрезентативным денежным потоком из-за определенных корректировок, которые обеспечивают более правдивую экономическую картину операций REIT.
Пример средств, доступных для расчета распределения
Boston Properties (BXP) — это коммерческая недвижимость REIT, которой принадлежат здания в Бостоне, Нью-Йорке, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Вашингтоне, округ Колумбия, и Рестоне, штат Вирджиния. В 2020 году коэффициент выплат REIT FAD составил 96,4% по сравнению с 86,7% в 2019 году .
Boston Properties рассчитывает FAD, добавляя к затратам по аренде FFO, которые квалифицируются как стимулы к аренде, амортизация недвижимого имущества, неденежные убытки (или вычитание прибыли) от досрочного погашения долга и компенсационные расходы на основе акций ; устранение последствий прямолинейной арендной платы и прямолинейной корректировки расходов на земельную ренту; и вычитая капитальные затраты на техническое обслуживание,. улучшение отеля, а также модернизацию и замену оборудования. Этот список статей корректировки не является исчерпывающим, но он показывает, как обрабатываются наличные и неденежные статьи, чтобы представить более точную цифру фактических средств, доступных для распределения среди инвесторов .
Особенности
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обязаны выплачивать инвесторам 90% налогооблагаемого дохода.
Однако не существует стандартизированного метода расчета того, какие средства доступны для распределения (FAD).
Тем не менее, многие REIT рассчитывают FAD, корректируя средства от стоимости операций с учетом постоянной арендной платы, неденежных статей и любых повторяющихся расходов, связанных с недвижимостью.
