총 소득 승수

총소득 승수란 무엇입니까?

총 소득 승수(GIM)는 투자 부동산의 가치를 대략적으로 측정한 것입니다. 부동산의 판매 가격을 연간 총 임대 수입으로 나누어 계산합니다. 투자자는 시가총액 (cap rate) 및 현금흐름할인 법과 같은 다른 방법과 함께 GIM을 사용하여 쇼핑 센터 및 아파트 단지와 같은 상업용 부동산 자산 의 가치를 평가할 수 있습니다.

총소득 승수 이해하기

투자 부동산의 가치를 평가하는 것은 부동산 계약에 서명하기 전에 모든 투자자에게 중요합니다. 그러나 주식 과 같은 다른 투자와 달리 쉽게 할 수 있는 방법은 없습니다. 많은 전문 부동산 투자자들은 부동산에서 창출되는 소득이 가치보다 훨씬 더 중요하다고 생각 합니다.

총소득 승수는 부동산 업계에서 널리 사용되는 지표 입니다. 투자자와 부동산 전문가는 주식 시장에서 P/E( Price-to-earnings ) 비율을 사용하여 기업의 가치를 평가할 수 있는 것처럼 부동산의 요구 가격이 좋은 거래인지 대략적인 판단을 내리는 데 사용할 수 있습니다.

GIM에 부동산의 총 연간 소득 을 곱 하면 해당 부동산의 가치 또는 매각되어야 하는 가격이 산출됩니다. 낮은 총소득 승수는 자산이 창출하는 총 소득이 시장 가치보다 훨씬 높기 때문에 부동산이 더 매력적인 투자일 수 있음을 의미합니다.

특별 고려 사항

총 소득 승수는 좋은 일반적인 부동산 지표입니다. 그러나 유틸리티, 세금, 유지 보수 및 공실을 포함한 부동산 운영 비용 을 포함한 다양한 요소를 고려하지 않기 때문에 제한이 있습니다 . 같은 이유로 투자자는 GIM을 잠재적인 투자 부동산과 유사한 다른 부동산과 비교하는 방법으로 사용해서는 안 됩니다. 둘 이상의 부동산을 보다 정확하게 비교하기 위해 투자자는 NIM(순이익 승수)을 사용해야 합니다. NIM은 각 자산의 수입과 운영 비용을 모두 고려합니다.

순이익 승수를 사용하여 둘 이상의 부동산을 비교하십시오.

총소득 승수법의 단점

부동산 투자 를 평가할 수 있는 훌륭한 출발점 입니다. 계산하기 쉽고 부동산 구매가 구매자에게 의미하는 바에 대한 대략적인 그림을 제공하기 때문입니다. 총 소득 승수는 실용적인 가치 평가 모델이 아니지만 봉투 시작점의 뒷면을 제공합니다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이 이 수치를 투자 부동산의 가치를 평가하는 방법으로 사용할 때 고려해야 할 한계와 몇 가지 주요 단점이 있습니다.

승수 방법에 대한 자연스러운 주장은 다소 조잡한 평가 기법이기 때문에 발생합니다. 화폐의 시간가치 계산에서 할인율에 영향을 미치는 이자율 의 변화는 출처, 수익 및 비용을 명시적으로 고려하지 않기 때문입니다.

다른 단점은 다음과 같습니다.

• GIM 방법은 유사한 클래스에 걸쳐 속성의 균일성을 가정합니다. 개업 의는 유사한 자산 간의 비용 비율 이 지연된 유지 관리, 자산 연령 및 자산 관리자의 품질과 같은 요인의 결과로 종종 다르다는 것을 경험을 통해 알고 있습니다.

순영업소득 (NOI) 이 아닌 총소득을 기준으로 가치를 추정 하지만, 부동산은 주로 순수익력을 기준으로 구매합니다. 두 부동산의 총수입이 크게 차이가 나더라도 동일한 NOI를 가질 수 있다는 것은 전적으로 가능합니다. 따라서 GIM 방법은 한계를 인식하지 못하는 사람들이 쉽게 오용할 수 있습니다.

• GIM은 비교 가능한 부동산의 남은 경제 수명을 설명하지 못합니다. 남은 경제 수명을 무시함으로써 실무자는 동일한 소득을 창출한다고 가정할 때 새 자산과 50년 된 자산에 동일한 가치를 할당할 수 있습니다.

총소득 승수 계산의 예

검토 중인 부동산의 유효 총 소득은 $50,000입니다. 유사 판매가 유효 소득 $56,000, 판매 가치 $392,000(실제로는 분석을 개선하기 위해 여러 비교 대상을 찾을 것입니다)를 사용할 수 있습니다.

GIM은 $392,000 ÷ $56,000 = 7입니다.

이 유사품 (실제로 흔히 콤프 라고도 함)은 유효 총매출액의 7배(7배)에 판매됩니다. 이 승수를 사용하여 이 부동산의 자본 가치가 $350,000임을 알 수 있습니다. 이것은 다음 공식을 사용하여 찾을 수 있습니다.

V = GIM x EGI

7 x $50,000 = $350,000.

하이라이트

• 총소득 승수는 투자 부동산의 가치를 대략적으로 측정한 것입니다.

• 투자자는 소득 자산의 운영 비용을 고려하지 않기 때문에 GIM을 유일한 평가 지표로 사용해서는 안 됩니다.

• GIM은 해당 부동산의 판매 가격을 연간 총 임대 수입으로 나누어 계산합니다.