Brüt Gelir Çarpanı

Brüt Gelir Çarpanı Nedir?

Brüt gelir çarpanı (GIM), bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerinin kabaca bir ölçüsüdür. Mülkün satış fiyatının, yıllık brüt kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Yatırımcılar, alışveriş merkezleri ve apartman kompleksleri gibi ticari gayrimenkul mülklerini değerlemek için GIM'i kapitalizasyon oranı (kapitalizasyon oranı) ve indirimli nakit akışı yöntemi gibi diğer yöntemlerle birlikte kullanabilirler .

Brüt Gelir Çarpanını Anlama

Gayrimenkul sözleşmesini imzalamadan önce herhangi bir yatırımcı için bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerlemesi önemlidir. Ancak hisse senetleri gibi diğer yatırımlardan farklı olarak, bunu yapmanın kolay bir yolu yoktur. Pek çok profesyonel gayrimenkul yatırımcısı, bir mülkün sağladığı gelirin, onun takdirinden çok daha önemli olduğuna inanır.

Brüt gelir çarpanı, emlak sektöründe yaygın olarak kullanılan bir metriktir . Yatırımcılar ve emlak uzmanları tarafından, bir mülkün talep ettiği fiyatın iyi bir anlaşma olup olmadığını kabaca belirlemek için kullanılabilir - tıpkı fiyat-kazanç (F/K) oranının borsadaki şirketleri değerlemek için kullanılabilmesi gibi.

GIM'in mülkün yıllık brüt geliriyle çarpılması, mülkün değerini veya satılması gereken fiyatı verir. Düşük bir brüt gelir çarpanı, bir mülkün daha çekici bir yatırım olabileceği anlamına gelir çünkü ürettiği brüt gelir piyasa değerinden çok daha yüksektir.

Özel Hususlar

Brüt gelir çarpanı, iyi bir genel gayrimenkul metriğidir. Ancak, bir mülkün kamu hizmetleri, vergiler, bakım ve boş yerler dahil olmak üzere işletme maliyetleri dahil olmak üzere çeşitli faktörleri hesaba katmadığı için sınırlamalar vardır . Aynı nedenle, yatırımcılar GIM'i potansiyel bir yatırım amaçlı gayrimenkulü benzer bir başka mülkle karşılaştırmanın bir yolu olarak kullanmamalıdır. İki veya daha fazla mülk arasında daha doğru bir karşılaştırma yapabilmek için yatırımcılar net gelir çarpanını (NIM) kullanmalıdır. NIM, her bir mülkün hem gelirini hem de işletme giderlerini hesaba katar.

İki veya daha fazla mülkü karşılaştırmak için net gelir çarpanını kullanın.

Brüt Gelir Çarpan Yönteminin Dezavantajları

GIM, yatırımcıların olası gayrimenkul yatırımlarına değer vermeleri için harika bir başlangıç noktasıdır. Bunun nedeni, hesaplamanın kolay olması ve mülkü satın almanın bir alıcı için ne anlama gelebileceğinin kaba bir resmini sağlamasıdır. Brüt gelir çarpanı pratik bir değerleme modeli değildir, ancak zarf başlangıç noktasının arkasını sunar. Ancak, yukarıda bahsedildiği gibi, bu rakamı yatırım amaçlı gayrimenkulleri değerlemenin bir yolu olarak kullanırken göz önünde bulundurulması gereken sınırlamalar ve birkaç önemli dezavantaj vardır.

Çarpan yöntemine karşı doğal bir argüman ortaya çıkıyor çünkü bu oldukça kaba bir değerleme tekniği. Çünkü paranın zaman değeri hesaplamalarında iskonto oranlarını etkileyen faiz oranlarındaki değişiklikler, kaynaklar, gelirler ve giderler açıkça dikkate alınmamaktadır.

Diğer dezavantajlar şunları içerir:

• GIM yöntemi, benzer sınıflar arasında özelliklerde tekdüzelik olduğunu varsayar. Uygulayıcılar, benzer mülkler arasındaki gider oranlarının genellikle ertelenmiş bakım, mülk yaşı ve mülk yöneticisinin kalitesi gibi faktörlerin bir sonucu olarak farklılık gösterdiğini deneyimlerinden bilirler.

net işletme gelirine (NOI) değil brüt gelire dayalı olarak tahmin ederken, bir mülk öncelikle net kazanç gücüne göre satın alınır. Brüt gelirleri önemli ölçüde farklılık gösterse de, iki mülkün aynı NOI'ye sahip olması tamamen mümkündür. Bu nedenle GIM yöntemi, sınırlarını bilmeyenler tarafından kolaylıkla kötüye kullanılabilir.

• Bir GIM, karşılaştırılabilir mülklerin kalan ekonomik ömrünü hesaba katmaz. Bir uygulayıcı, kalan ekonomik ömrü göz ardı ederek, eşit gelir elde ettiklerini varsayarak, yeni bir mülke ve 50 yıllık bir mülke eşit değerler atayabilir.

Brüt Gelir Çarpan Hesaplama Örneği

İncelenmekte olan bir mülkün etkin brüt geliri 50.000 ABD dolarıdır. Etkin gelir 56.000 $ ve satış değeri 392.000 $ olan karşılaştırılabilir bir satış mevcuttur (gerçekte, analizi geliştirmek için bir dizi karşılaştırılabilir ürün arardık).

GIM'imiz 392.000 $ ÷ 56.000 $ = 7 olacaktır.

Bu karşılaştırılabilir - veya pratikte sıklıkla adlandırıldığı gibi - efektif brüt değerinin yedi katına (7 kat) satıldı. Bu çarpanı kullanarak, bu mülkün 350.000 dolarlık bir sermaye değerine sahip olduğunu görüyoruz. Bu, aşağıdaki formül kullanılarak bulunur:

V = GIM x EGI

7 x 50.000 ABD Doları = 350.000 ABD Doları.

Öne Çıkanlar

• Brüt gelir çarpanı, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerinin kabaca bir ölçüsüdür.

• Yatırımcılar, bir gelir mülkünün işletme maliyetlerini hesaba katmadığı için tek değerleme ölçütü olarak GIM'i kullanmamalıdır.

• GIM, mülkün satış fiyatının, yıllık brüt kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır.