Margfaldari brúttótekju

Hvað er brúttótekjumargfaldari?

Gróftekjumargfaldari (GIM) er grófur mælikvarði á verðmæti fjárfestingareignar. Það er reiknað með því að deila söluverði eignar með brúttóárleigutekjum hennar. Fjárfestar geta notað GIM - ásamt öðrum aðferðum eins og eiginfjárhlutfalli (þakhlutfalli) og afslætti sjóðstreymisaðferð - til að meta atvinnuhúsnæði eins og verslunarmiðstöðvar og íbúðasamstæður.

Skilningur á brúttótekjumargfaldaranum

Verðmat á fjárfestingareign er mikilvægt fyrir alla fjárfesta áður en þeir skrifa undir fasteignasamninginn. En ólíkt öðrum fjárfestingum - eins og hlutabréf - þá er engin auðveld leið til að gera það. Margir fagfjárfestar í fasteignum telja að tekjur sem eignin myndar séu miklu mikilvægari en hækkun hennar.

Margfaldari brúttótekju er mælikvarði sem er mikið notaður í fasteignabransanum. Það er hægt að nota af fjárfestum og fasteignasérfræðingum til að taka gróflega ákvörðun um hvort uppsett verð eignar sé góður samningur - rétt eins og verð-til-tekjur (V/H) hlutfallið er hægt að nota til að meta fyrirtæki á hlutabréfamarkaði.

Að margfalda GIM með brúttóárstekjum eignarinnar gefur verðmæti eignarinnar eða það verð sem ætti að selja hana fyrir. Lágur brúttótekjumargfaldari þýðir að eign getur verið meira aðlaðandi fjárfesting vegna þess að brúttótekjurnar sem hún skapar eru mun hærri en markaðsvirði hennar.

Sérstök atriði

Brúttótekjumargfaldari er góður almennur fasteignamælikvarði. En það eru takmarkanir vegna þess að það tekur ekki tillit til ýmissa þátta, þar á meðal rekstrarkostnað eignar, þar á meðal veitur, skattar, viðhald og laus störf. Af sömu ástæðu ættu fjárfestar ekki að nota GIM sem leið til að bera saman mögulega fjárfestingareign við aðra, svipaða. Til þess að gera nákvæmari samanburð á tveimur eða fleiri eignum ættu fjárfestar að nota nettótekjumargfaldara (NIM). NIM tekur bæði þátt í tekjum og rekstrarkostnaði hverrar eignar.

Notaðu nettótekjumargfaldara til að bera saman tvær eða fleiri eignir.

Gallar við brúttótekjumargfaldaraaðferðina

GIM er frábær upphafspunktur fyrir fjárfesta til að meta væntanlegar fasteignafjárfestingar. Það er vegna þess að það er auðvelt að reikna út og gefur grófa mynd af því hvað kaup eignarinnar geta þýtt fyrir kaupanda. Heildartekjumargfaldarinn er varla hagnýtt verðmatslíkan, en hann býður hins vegar upp á upphafspunkt umslagsins. En eins og getið er hér að ofan eru takmarkanir og nokkrir helstu gallar sem þarf að hafa í huga þegar þessi tala er notuð sem leið til að meta fjárfestingareignir.

Eðlileg rök gegn margföldunaraðferðinni koma upp vegna þess að það er frekar gróf verðmatstækni. Vegna þess að breytingar á vöxtum — sem hafa áhrif á ávöxtunarkröfur í tímavirði peningaútreikninga — eru ekki beinlínis teknar til greina hvaðan, tekjur og gjöld eru.

Aðrir gallar eru:

• GIM aðferðin gerir ráð fyrir einsleitni í eiginleikum yfir svipaða flokka. Sérfræðingar vita af reynslunni að kostnaðarhlutföll meðal sambærilegra eigna eru oft mismunandi meðal annars vegna frests viðhalds, aldurs fasteigna og gæðum umsjónarmanns fasteigna.

• GIM metur verðmæti byggt á brúttótekjum en ekki hreinum rekstrartekjum (NOI), á meðan eign er keypt byggt fyrst og fremst á hreinum tekjum hennar. Það er alveg mögulegt að tvær eignir geti haft sama NOI þó að brúttótekjur þeirra séu verulega mismunandi. Þannig getur GIM aðferðin auðveldlega verið misnotuð af þeim sem ekki kunna að meta takmörk hennar.

• GIM gerir ekki grein fyrir eftirstandandi líftíma sambærilegra eigna. Með því að hunsa eftirstandandi efnahagslíf getur sérfræðingur úthlutað jöfnum verðmætum til nýrrar eignar og 50 ára gamallar eignar - að því gefnu að þær skili jöfnum tekjum.

Dæmi um útreikning á brúttótekjumargfaldara

Eign sem er til skoðunar hefur raunverulegar brúttótekjur upp á $50.000. Sambærileg sala er fáanleg með skilvirkar tekjur upp á $56.000 og söluverðmæti $392.000 (í raun og veru myndum við leita að fjölda sambærilegra til að bæta greiningu).

GIM okkar væri $392.000 ÷ $56.000 = 7.

Þessi sambærilegi - eða sambærileiki eins og það er oft kallaður í reynd - seldist fyrir sjö sinnum (7x) brúttó. Með því að nota þennan margfaldara sjáum við að þessi eign er með virði $350.000. Þetta er fundið með eftirfarandi formúlu:

V = GIM x EGI

7 x $50.000 = $350.000.

Hápunktar

• Margfaldari brúttótekju er grófur mælikvarði á verðmæti fjárfestingareignar.

• Fjárfestar ættu ekki að nota GIM sem eina verðmatsmælikvarða vegna þess að það tekur ekki tillit til rekstrarkostnaðar eignar.

• GIM er reiknað með því að deila söluverði eignarinnar með brúttóárleigutekjum hennar.