Мультипликатор валового дохода

Что такое мультипликатор валового дохода?

Мультипликатор валового дохода (GIM) является грубой мерой стоимости инвестиционной собственности. Он рассчитывается путем деления цены продажи недвижимости на валовой годовой доход от аренды. Инвесторы могут использовать GIM — наряду с другими методами, такими как ставка капитализации (ставка капитализации) и метод дисконтированных денежных потоков — для оценки объектов коммерческой недвижимости,. таких как торговые центры и жилые комплексы.

Понимание мультипликатора валового дохода

Оценка инвестиционной собственности важна для любого инвестора до подписания договора с недвижимостью. Но в отличие от других инвестиций, таких как акции,. здесь нет простого способа сделать это. Многие профессиональные инвесторы в недвижимость считают, что доход, получаемый от собственности, гораздо важнее, чем ее оценка.

Мультипликатор валового дохода — показатель , широко используемый в сфере недвижимости. Его могут использовать инвесторы и специалисты по недвижимости, чтобы приблизительно определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости выгодной сделкой, точно так же, как отношение цены к прибыли (P/E) можно использовать для оценки компаний на фондовом рынке.

Умножение GIM на валовой годовой доход от имущества дает стоимость имущества или цену, по которой оно должно быть продано. Низкий мультипликатор валового дохода означает, что недвижимость может быть более привлекательной для инвестиций, поскольку валовой доход, который она приносит, намного выше ее рыночной стоимости.

Особые соображения

Мультипликатор валового дохода является хорошим общим показателем недвижимости. Но есть ограничения, потому что он не принимает во внимание различные факторы, включая эксплуатационные расходы,. включая коммунальные услуги, налоги, техническое обслуживание и вакансии. По той же причине инвесторы не должны использовать GIM как способ сравнения потенциальной инвестиционной собственности с другой, похожей. Чтобы провести более точное сравнение между двумя или более объектами недвижимости, инвесторы должны использовать мультипликатор чистой прибыли (NIM). Чистая процентная маржа учитывает как доход, так и операционные расходы каждого объекта недвижимости.

Используйте множитель чистого дохода для сравнения двух или более свойств.

Недостатки метода мультипликатора валового дохода

GIM является отличной отправной точкой для инвесторов, чтобы оценить потенциальные инвестиции в недвижимость. Это потому, что его легко рассчитать, и он дает приблизительную картину того, что покупка недвижимости может означать для покупателя. Мультипликатор валового дохода вряд ли можно назвать практической моделью оценки, но он действительно предлагает отправную точку в конверте. Но, как упоминалось выше, существуют ограничения и несколько ключевых недостатков, которые следует учитывать при использовании этого показателя в качестве способа оценки инвестиционной недвижимости.

Естественный аргумент против метода мультипликатора возникает из-за того, что это довольно грубый метод оценки. Поскольку изменения в процентных ставках,. которые влияют на ставки дисконтирования при расчете временной стоимости денег, источники, доходы и расходы явно не учитываются.

К другим недостаткам относятся:

• Метод GIM предполагает единообразие свойств в аналогичных классах. Практики знают по опыту, что коэффициенты расходов на аналогичные объекты часто различаются в результате таких факторов, как отложенное техническое обслуживание, возраст объекта и качество управляющего имуществом.

• GIM оценивает стоимость на основе валового дохода, а не чистого операционного дохода (NOI), в то время как недвижимость приобретается в первую очередь на основе ее чистой доходности. Вполне возможно, что две собственности могут иметь одинаковый NOI, даже если их валовые доходы значительно различаются. Таким образом, метод GIM может быть легко использован теми, кто не понимает его ограничений.

• GIM не учитывает оставшийся срок экономической службы сопоставимых объектов. Игнорируя оставшийся срок экономической службы, практикующий специалист может присвоить одинаковую стоимость новому имуществу и имуществу, которому 50 лет, при условии, что они приносят одинаковый доход.

Пример расчета мультипликатора валового дохода

Рассматриваемая недвижимость имеет эффективный валовой доход в размере 50 000 долларов США. Возможна сопоставимая продажа с фактическим доходом 56 000 долларов и продажной стоимостью 392 000 долларов (на самом деле, мы бы искали число сопоставимых для улучшения анализа).

Наш GIM составит 392 000 долларов США ÷ 56 000 долларов США = 7.

Этот сопоставимый — или комп,. как его часто называют на практике — продавался в семь раз (в 7 раз) больше, чем его эффективная брутто. Используя этот множитель, мы видим, что капитальная стоимость этого имущества составляет 350 000 долларов. Это находится по следующей формуле:

V = GIM x EGI

7 х 50 000 долларов = 350 000 долларов.

Особенности

• Мультипликатор валового дохода является грубой мерой стоимости инвестиционной собственности.

• Инвесторы не должны использовать GIM в качестве единственного показателя оценки, поскольку он не учитывает эксплуатационные расходы доходной собственности.

• GIM рассчитывается путем деления цены продажи имущества на его валовой годовой доход от аренды.