総所得乗数

##総所得乗数とは何ですか？

総収入乗数（GIM）は、投資不動産の価値の大まかな尺度です。物件の売却価格を年間総賃貸収入で割って算出しています。投資家は、GIMを、資本化率（キャップレート）や割引キャッシュフロー法などの他の方法とともに使用して、ショッピングセンターや集合住宅などの商業用不動産物件を評価できます。

##総所得乗数を理解する

投資不動産を評価することは、不動産契約に署名する前に投資家にとって重要です。しかし、株式などの他の投資とは異なり、それを行う簡単な方法はありません。多くのプロの不動産投資家は、不動産によって生み出される収入は、その評価よりもはるかに重要であると信じています。

総収入乗数は、不動産業界で広く使用されている指標です。投資家や不動産の専門家は、不動産の提示価格が適切かどうかを大まかに判断するために使用できます。これは、株価収益率（P / E）を使用して株式市場の企業を評価できるのと同じです。

GIMに物件の年間総収入を掛けると、物件の価値または売却すべき価格が得られます。総収入の乗数が低いということは、不動産が生み出す総収入がその市場価値よりもはるかに高いため、不動産がより魅力的な投資になる可能性があることを意味します。

##特別な考慮事項

総収入乗数は、優れた一般的な不動産指標です。ただし、ユーティリティ、税金、メンテナンス、空室などのプロパティの運用コストなど、さまざまな要素が考慮されていないため、制限があります。同じ理由で、投資家は、潜在的な投資物件を別の同様の物件と比較する方法としてGIMを使用するべきではありません。 2つ以上のプロパティをより正確に比較するには、投資家は純利益乗数（NIM）を使用する必要があります。 NIMは、各物件の収入と運営費の両方を考慮に入れています。

純利益乗数を使用して、2つ以上のプロパティを比較します。

##総収入乗数法の欠点

の不動産投資を評価するための優れた出発点です。これは、計算が簡単で、物件の購入が購入者にとって何を意味するかを大まかに把握できるためです。総収入乗数は実用的な評価モデルではありませんが、それはエンベロープの出発点の裏側を提供します。ただし、前述のように、投資不動産を評価する方法としてこの数値を使用する場合は、考慮すべき制限といくつかの重要な欠点があります。

乗数法はかなり大雑把な評価手法であるため、乗数法に反対する自然な議論が生じます。金利の変更（金銭計算の時間価値の割引率に影響を与える）は、ソース、収益、および費用が明示的に考慮されていないためです。

その他の欠点は次のとおりです。

-GIMメソッドは、類似したクラス間でプロパティが均一であることを前提としています。実務家は経験から、同様の物件間の費用比率は、延期されたメンテナンス、物件の年齢、物件管理者の質などの要因の結果として異なることが多いことを知っています。

純営業利益（NOI）ではなく総収入に基づいて価値を見積もりますが、不動産は主にその純収益力に基づいて購入されます。総収入が大幅に異なる場合でも、2つのプロパティが同じNOIを持つ可能性は十分にあります。したがって、GIMメソッドは、その限界を理解していない人によって簡単に誤用される可能性があります。

-GIMは、同等の資産の残りの経済的寿命を説明できません。残りの経済的生活を無視することにより、開業医は、新しい資産と50年前の資産に等しい値を割り当てることができます。ただし、それらが等しい収入を生み出すと仮定します。

##総所得乗数の計算例

審査中の物件の実効総収入は50,000ドルです。有効収益が56,000ドル、販売額が392,000ドルの同等の販売が利用可能です（実際には、分析を改善するために同等の数を探します）。

GIMは$392,000÷$56,000=7になります。

この同等の、または実際によく呼ばれるコンプは、実効グロスの7倍（7倍）で販売されました。この乗数を使用すると、このプロパティの資本価値は$350,000であることがわかります。これは、次の式を使用して求められます。

V = GIM x EGI

7 x $ 50,000 =$350,000。

##ハイライト

-総所得乗数は、投資不動産の価値の大まかな尺度です。

-GIMはインカムプロパティの運用コストを考慮していないため、投資家はGIMを唯一の評価指標として使用しないでください。

-GIMは、物件の売却価格を年間総賃貸収入で割って計算されます。