Pengganda Pendapatan Kasar
Apakah Pengganda Pendapatan Kasar?
Pengganda pendapatan kasar (GIM) ialah ukuran kasar nilai hartanah pelaburan. Ia dikira dengan membahagikan harga jualan hartanah dengan pendapatan sewa tahunan kasarnya. Pelabur boleh menggunakan GIM—bersama-sama dengan kaedah lain seperti kadar permodalan (kadar cap) dan kaedah aliran tunai terdiskaun —untuk menilai hartanah komersil seperti pusat beli-belah dan kompleks pangsapuri.
Memahami Pengganda Pendapatan Kasar
Menilai hartanah pelaburan adalah penting bagi mana-mana pelabur sebelum menandatangani kontrak hartanah. Tetapi tidak seperti pelaburan lain—seperti saham —tidak ada cara mudah untuk melakukannya. Ramai pelabur hartanah profesional percaya pendapatan yang dijana oleh hartanah adalah lebih penting daripada penghargaannya.
Pengganda pendapatan kasar ialah metrik yang digunakan secara meluas dalam industri hartanah. Ia boleh digunakan oleh pelabur dan profesional hartanah untuk membuat penentuan kasar sama ada harga yang diminta hartanah adalah tawaran yang baik—sama seperti nisbah harga kepada pendapatan (P/E) boleh digunakan untuk menilai syarikat dalam pasaran saham.
pendapatan tahunan kasar hartanah menghasilkan nilai hartanah atau harga yang harus dijual. Pengganda pendapatan kasar yang rendah bermakna hartanah mungkin menjadi pelaburan yang lebih menarik kerana pendapatan kasar yang dijananya jauh lebih tinggi daripada nilai pasarannya.
Pertimbangan Khas
Pengganda pendapatan kasar ialah metrik hartanah am yang baik. Tetapi terdapat pengehadan kerana ia tidak mengambil kira pelbagai faktor termasuk kos operasi hartanah termasuk utiliti, cukai, penyelenggaraan dan kekosongan. Atas sebab yang sama, pelabur tidak seharusnya menggunakan GIM sebagai cara untuk membandingkan hartanah pelaburan yang berpotensi dengan hartanah lain yang serupa. Untuk membuat perbandingan yang lebih tepat antara dua atau lebih hartanah, pelabur harus menggunakan pengganda pendapatan bersih (NIM). Faktor NIM dalam kedua-dua pendapatan dan perbelanjaan operasi setiap hartanah.
Gunakan pengganda pendapatan bersih untuk membandingkan dua atau lebih hartanah.
Kelemahan Kaedah Pengganda Pendapatan Kasar
GIM adalah titik permulaan yang baik untuk pelabur menilai bakal pelaburan hartanah . Ini kerana ia mudah dikira dan memberikan gambaran kasar tentang maksud pembelian hartanah itu kepada pembeli. Pengganda pendapatan kasar bukanlah model penilaian yang praktikal, tetapi ia menawarkan bahagian belakang titik permulaan sampul surat. Tetapi, seperti yang dinyatakan di atas, terdapat batasan dan beberapa kelemahan utama untuk dipertimbangkan apabila menggunakan angka ini sebagai cara untuk menilai hartanah pelaburan.
Hujah semula jadi terhadap kaedah pengganda timbul kerana ia merupakan teknik penilaian yang agak kasar. Oleh kerana perubahan dalam kadar faedah —yang mempengaruhi kadar diskaun dalam nilai masa pengiraan wang—sumber, hasil dan perbelanjaan tidak dipertimbangkan secara eksplisit.
Kelemahan lain termasuk:
Kaedah GIM menganggap keseragaman dalam sifat merentas kelas yang serupa. Pengamal mengetahui daripada pengalaman bahawa nisbah perbelanjaan antara hartanah yang serupa selalunya berbeza hasil daripada faktor seperti penyelenggaraan tertunda, umur hartanah dan kualiti pengurus hartanah.
GIM menganggarkan nilai berdasarkan pendapatan kasar dan bukan pendapatan operasi bersih (NOI), manakala hartanah dibeli berdasarkan terutamanya kuasa perolehan bersihnya. Ada kemungkinan bahawa dua hartanah boleh mempunyai NOI yang sama walaupun pendapatan kasar mereka berbeza dengan ketara. Oleh itu, kaedah GIM dengan mudah boleh disalahgunakan oleh mereka yang tidak menghargai hadnya.
GIM gagal mengambil kira baki hayat ekonomi hartanah setanding. Dengan mengabaikan baki hayat ekonomi, seorang pengamal boleh memberikan nilai yang sama kepada harta tanah baharu dan harta tanah berusia 50 tahun—dengan andaian ia menjana pendapatan yang sama.
Contoh Pengiraan Penggandaan Pendapatan Kasar
Hartanah dalam semakan mempunyai pendapatan kasar berkesan sebanyak $50,000. Jualan setanding tersedia dengan pendapatan berkesan sebanyak $56,000 dan nilai jualan sebanyak $392,000 (sebenarnya, kami akan mencari beberapa yang setanding untuk meningkatkan analisis).
GIM kami ialah $392,000 Ă· $56,000 = 7.
Sebanding—atau kompaun seperti yang sering disebut dalam amalan—dijual tujuh kali (7x) kasar berkesannya. Menggunakan pengganda ini, kita melihat harta ini mempunyai nilai modal sebanyak $350,000. Ini didapati menggunakan formula berikut:
V = GIM x EGI
7 x $50,000 = $350,000.
Sorotan
Pengganda pendapatan kasar ialah ukuran kasar nilai hartanah pelaburan.
Pelabur tidak seharusnya menggunakan GIM sebagai metrik penilaian tunggal kerana ia tidak mengambil kira kos operasi hartanah pendapatan.
GIM dikira dengan membahagikan harga jualan hartanah dengan pendapatan kasar sewa tahunannya.
