सकल आय गुणक

सकल आय गुणक क्या है?

एक सकल आय गुणक (जीआईएम) एक निवेश संपत्ति के मूल्य का एक मोटा उपाय है। इसकी गणना संपत्ति के बिक्री मूल्य को उसकी सकल वार्षिक किराये की आय से विभाजित करके की जाती है। निवेशक जीआईएम का उपयोग कर सकते हैं - पूंजीकरण दर (कैप दर) और रियायती नकदी प्रवाह विधि जैसे अन्य तरीकों के साथ-साथ शॉपिंग सेंटर और अपार्टमेंट परिसरों जैसे वाणिज्यिक अचल संपत्ति गुणों का मूल्यांकन करने के लिए।

सकल आय गुणक को समझना

अचल संपत्ति अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी निवेशक के लिए एक निवेश संपत्ति का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है। लेकिन अन्य निवेशों के विपरीत - जैसे स्टॉक - ऐसा करने का कोई आसान तरीका नहीं है। कई पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक मानते हैं कि किसी संपत्ति से होने वाली आय उसकी सराहना से कहीं अधिक महत्वपूर्ण है ।

सकल आय गुणक एक मीट्रिक है जिसका व्यापक रूप से रियल एस्टेट उद्योग में उपयोग किया जाता है। इसका उपयोग निवेशकों और रियल एस्टेट पेशेवरों द्वारा एक मोटा निर्धारण करने के लिए किया जा सकता है कि क्या संपत्ति की मांग की कीमत एक अच्छा सौदा है - जैसे मूल्य-से-आय (पी / ई) अनुपात का उपयोग शेयर बाजार में कंपनियों के मूल्य के लिए किया जा सकता है।

GIM को संपत्ति की सकल वार्षिक आय से गुणा करने पर संपत्ति का मूल्य या वह मूल्य प्राप्त होता है जिसके लिए इसे बेचा जाना चाहिए। कम सकल आय गुणक का अर्थ है कि एक संपत्ति अधिक आकर्षक निवेश हो सकती है क्योंकि इससे उत्पन्न होने वाली सकल आय उसके बाजार मूल्य से बहुत अधिक है।

विशेष ध्यान

सकल आय गुणक एक अच्छा सामान्य अचल संपत्ति मीट्रिक है। लेकिन इसकी सीमाएँ हैं क्योंकि यह उपयोगिताओं, करों, रखरखाव और रिक्तियों सहित संपत्ति की परिचालन लागत सहित विभिन्न कारकों को ध्यान में नहीं रखता है । इसी कारण से, निवेशकों को GIM का उपयोग संभावित निवेश संपत्ति की तुलना किसी अन्य, समान एक के रूप में नहीं करना चाहिए। दो या दो से अधिक संपत्तियों के बीच अधिक सटीक तुलना करने के लिए, निवेशकों को शुद्ध आय गुणक (एनआईएम) का उपयोग करना चाहिए। प्रत्येक संपत्ति की आय और परिचालन व्यय दोनों में एनआईएम कारक।

दो या अधिक संपत्तियों की तुलना करने के लिए शुद्ध आय गुणक का उपयोग करें।

सकल आय गुणक विधि की कमियां

रियल एस्टेट निवेशों को महत्व देने के लिए निवेशकों के लिए GIM एक बेहतरीन शुरुआती बिंदु है । ऐसा इसलिए है क्योंकि इसकी गणना करना आसान है और एक खरीदार के लिए संपत्ति खरीदने का क्या मतलब हो सकता है, इसका एक मोटा चित्र प्रदान करता है। सकल आय गुणक शायद ही एक व्यावहारिक मूल्यांकन मॉडल है, लेकिन यह लिफाफे के शुरुआती बिंदु के पीछे की पेशकश करता है। लेकिन, जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, निवेश संपत्तियों को महत्व देने के तरीके के रूप में इस आंकड़े का उपयोग करते समय विचार करने के लिए सीमाएं और कई महत्वपूर्ण कमियां हैं।

गुणक पद्धति के खिलाफ एक स्वाभाविक तर्क उत्पन्न होता है क्योंकि यह एक अपरिष्कृत मूल्यांकन तकनीक है। क्योंकि ब्याज दरों में परिवर्तन - जो पैसे की गणना के समय मूल्य में छूट दरों को प्रभावित करते हैं - स्रोतों, राजस्व और खर्चों पर स्पष्ट रूप से विचार नहीं किया जाता है।

अन्य कमियों में शामिल हैं:

• जीआईएम पद्धति समान वर्गों में गुणों में एकरूपता मानती है। चिकित्सकों को अनुभव से पता है कि समान संपत्तियों के बीच व्यय अनुपात अक्सर ऐसे कारकों के परिणामस्वरूप भिन्न होता है जैसे स्थगित रखरखाव, संपत्ति की आयु और संपत्ति प्रबंधक की गुणवत्ता।

• जीआईएम सकल आय के आधार पर मूल्य का अनुमान लगाता है न कि शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) के आधार पर, जबकि एक संपत्ति प्राथमिक रूप से उसकी शुद्ध कमाई शक्ति के आधार पर खरीदी जाती है। यह पूरी तरह से संभव है कि दो संपत्तियों में एक ही एनओआई हो, भले ही उनकी सकल आय में काफी अंतर हो। इस प्रकार, जीआईएम पद्धति का आसानी से दुरुपयोग किया जा सकता है जो इसकी सीमाओं की सराहना नहीं करते हैं।

• एक जीआईएम तुलनीय संपत्तियों के शेष आर्थिक जीवन के लिए खाते में विफल रहता है। शेष आर्थिक जीवन की उपेक्षा करके, एक व्यवसायी एक नई संपत्ति और एक 50-वर्षीय संपत्ति के लिए समान मूल्य प्रदान कर सकता है - यह मानते हुए कि वे समान आय उत्पन्न करते हैं।

सकल आय गुणक गणना का उदाहरण

समीक्षाधीन संपत्ति की प्रभावी सकल आय $50,000 है। एक तुलनीय बिक्री $56,000 की प्रभावी आय और $392,000 के विक्रय मूल्य के साथ उपलब्ध है (वास्तव में, हम विश्लेषण में सुधार के लिए कई तुलनीय की तलाश करेंगे)।

हमारा GIM $392,000 $56,000 = 7 होगा।

यह तुलनीय - या COMP जैसा कि इसे अक्सर व्यवहार में कहा जाता है - इसके प्रभावी सकल सात गुना (7x) पर बेचा जाता है। इस गुणक का उपयोग करते हुए, हम देखते हैं कि इस संपत्ति का पूंजी मूल्य $ 350,000 है। यह निम्न सूत्र का उपयोग करके पाया जाता है:

वी = जीआईएम एक्स ईजीआई

7 x $50,000 = $350,000।

हाइलाइट्स

• एक सकल आय गुणक एक निवेश संपत्ति के मूल्य का एक मोटा उपाय है।

• निवेशकों को GIM का उपयोग एकमात्र मूल्यांकन मीट्रिक के रूप में नहीं करना चाहिए क्योंकि यह किसी आय संपत्ति की परिचालन लागत को ध्यान में नहीं रखता है।

• जीआईएम की गणना संपत्ति के बिक्री मूल्य को उसकी सकल वार्षिक किराये की आय से विभाजित करके की जाती है।