레벨 지불 모기지
๋ ๋ฒจํ์ด๋จผํธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ฌด์์ธ๊ฐ์?
๋ ๋ฒจ ํ์ด๋จผํธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋งค์ ๋๋ ์ง๋ถ ๊ธฐ๊ฐ์ ๋์ผํ ๋ฌ๋ฌ ์ง๋ถ์ ์๊ตฌํ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ํ์ ๋๋ค. ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๊ฐ ์ง๋ถ ๊ธฐ๊ฐ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๋ํด ์ง๋ถํด์ผ ํ๋ ๊ธ์ก์ ์ ํํ ์ ์ ์๋๋ก ํฉ๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์์ ์ฑ์ผ๋ก ์ธํด ์์ฐ ์ ๋ง๋ค๊ณ ์ ์งํ๊ธฐ๊ฐ ๋ ์ฝ์ต๋๋ค .
๋ ๋ฒจ ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ดํดํ๊ธฐ
์ค๋๋ ๋ง์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ด ์ ์ก ์๊ฐ ๋๊ณ ์์ต๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ๋์ถ์ ๋ํ ์ด์์ ์๊ธ์ด ๋ชจ๋ ๋งค์ ์ํ๋๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง์์๋ ์ ์ฒด ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์๊ธ๊ณผ ์ด์์ ํฉ๊ณ๋ฅผ ์ ํํ ์ง๋ถ์ก์ผ๋ก ๋๋๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ์ง๋ถ๋ ์ด์๊ฐ ์ง๋ถ ๊ธฐ๊ฐ์ด ์์๋ ๋ ๋ ๋ง๊ณ ๋์ด ๊ฐ๊น์ธ์๋ก ๋ค์งํ๋ ๊ธฐ์กด์ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๋ค๋ฆ ๋๋ค.
๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์์ ํ ์๊ฐํ๋ ๊ฒฝ์ฐ ์์ค ์ง๋ถ์ ์๊ธ ๊ฐ์์ ๋ถ์ฑ์ ๋ํ ์ด์๋ฅผ ๋ชจ๋ ํฌํจํด์ผ ํฉ๋๋ค. ์ฒ์์ ์ง๋ถ๊ธ์ ๋๋ถ๋ถ์ ์์ก์์ ์ผ๋ถ ๊ณต์ ์ ํจ๊ป ๋์ถ์ ๋ํ ์ด์๋ฅผ ์ง๋ถํ๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ์ง๋ถ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ์ ์ฉ๋๋ ๋ฐฉ์์ด ๋ฐ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค. ์ง๋ถ์ ๋ ๋ง์ ๋ถ๋ถ์ ์ด์๊ฐ ์ค์ด๋ ํ ์์ก์ ์ค์ด๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค.
์ ํต์ ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์์ ๋ ๊ฐ์ง ๊ตฌ์ฑ ์์(์๊ธ์ ์ ์ฉ๋๋ ์ง๋ถ๊ธ๊ณผ ์ด์์ ์ ์ฉ๋๋ ์ง๋ถ๊ธ)์ ๋น์จ์ ์๊ฐ ์ผ์ ์ ๋ฐ๋ผ ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ๋ณ๊ฒฝ๋ฉ๋๋ค. ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๋น์จ์ ๋ณ๊ฒฝ๋์ง ์์ต๋๋ค.
๊ทธ๋ฌ๋ ์ด๋ฌํ ์ ํ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋๋๋ก ๋ง์ด๋์ค ํ ๋ถ ์ํ(negative amortization )์ ์ด๋ํ ์ ์์ผ๋ฉฐ, ์ด๋ ์ด์ ์ ์ฉ ๋์ถ ๊ณผ ๊ฐ์ด ๋์ถ ์์ก์ ๋ถํ ๋ฆฝ๋๋ค. ๋ฐ๋ผ์ ์ด๋ฌํ ๋นํ์ค ์ ํ์ ์ฃผํ ์ต์๋ ๋ชจ๋ ์ ํ์ ์ฃผํ ์์ ์์๊ฒ ์ ํฉํ์ง ์์ผ๋ฉฐ ๊ฐ๋ฅํ ๊ฒฐ๊ณผ๋ฅผ ์ดํดํ์ง ๋ชปํ๋ ์ฌ๋๋ค์๊ฒ ์ฌ์ ์ ํจ์ ์ ์ด๋ํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ธํ๋ ์ด์ ์ ์์น ๋ฐ ๋ณ๋๊ธ๋ฆฌ์ ํผํฉ๋ ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๊ตฌ์กฐ๋ ์ผ๋ถ ๊ด์ ์์ ๊ณผ๊ฑฐ ์ฃผํ ์๊ธฐ ์ ๊ธฐ์ฌ ์์ธ์ผ๋ก ์ธ์ฉ ๋์์ต๋๋ค.
์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฐ ์ฃผํ ์๊ธฐ
์์ฅ์ ์ด๊ธฐ ๋ถ๊ดด์์ ๊ธ๋ฆฌ ์ธ์์ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ๋ ๋ง์ ์๋ณธ์ด ํ์ํจ์ ์๋ฏธํ์ต๋๋ค. ์ด๋ ๊ตฌ๋งค์๊ฐ ์ ํต์ ์ธ ์์ค์ ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ถ๊ตฌํจ์ ๋ฐ๋ผ ์ด ์๊ธ ์กฐ๋ฌ์ด ์ค์ ์์ฅ ๊ฐ์น ์ด์์ผ๋ก ์ฃผํ ๊ฐ๊ฒฉ์ ๋ถํ๋ฆฌ๋ ์ด์์จ์ ๋ํด ์๋ฆฝ๋์์ ์ ์์์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ๊ฒ๋ค๊ฐ ๋ฌผ๊ฐ์์น์ ๋ํ ์์๊ณผ ๊ธ๋ฆฌ์ธ์์ผ๋ก ์ฐ๊ฐ ์ง๋ถ์ก์ด ๋ถ์์ฐ์ค๋ฝ๊ฒ ์ฆ๊ฐํ์ต๋๋ค.
์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ ์ก ์๊ฐ์ด๋ผ๊ณ ๋ ํฉ๋๋ค.
์ด๋ ๊ตฌ๋งค์๊ฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง๊ฐ ์์ ํ ์ํ๋ ํ ํ์ค์ ์ผ๋ก ๊ธฐ๋ํ ์ ์๋ ์์ต์ ์ด๊ณผํ๋ ๊ธ์ก์ ์ง๋ถํ ์ ์์์ ์๋ฏธํ์ต๋๋ค. ํนํ ์กฐ๊ธฐ ์ง๋ถ์ ์๊ธ ์๊ณ ๋ณด๋ค ์ด์๋ฅผ ์ฃผ๋ก ์ฒ๋ฆฌํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฃผํ ๊ตฌ๋งค์๋ ์ฃผํ์ ์๋นํ ํํ์ฑ์ ์คํํ๊ธฐ ์ ์ ๊ณผ๋ํ ์ด์๋ฅผ ์ง๋ถํ์ฌ ์ฌ์ค์ ์์ค์ ์ ์์ ๊ฒ์ ๋๋ค.
๊ทธ๋ค์ด ์ค์ ๋ก ๊ทธ ์๊ธ์ ๊ฐ๊ธฐ ์์ํ ๋ฌด๋ ต์๋ ์ง์ ๊ฐ์น๊ฐ ๋จ์ด์ง ์ ์์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ก ์ธํด ๋๋ถ๋ถ์ ์ฑ๋ฌด๊ฐ ์ํ๋์ง ์์ ์ฃผํ์ ๋ํ ๋ฏธ์ง๊ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๊ฐ ๋จ์ ์์ ์ ์์ผ๋ฉฐ, ํ๋งคํ๋๋ผ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์๋ช ๊ธฐ๊ฐ ๋์์ ๋น์ฉ์ ๊ณ ์ฌํ๊ณ ์ด์ต์ ๋ณผ ์ ์์ต๋๋ค.
๊ฒฐ๋ก
์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์์๊ฒ ๋ง์ ์ด์ ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ์ง๋ถ ์์ธก ๊ฐ๋ฅ์ฑ๊ณผ ์ผ๊ด๋ ์ง๋ถ ์ผ์ ์ ํฌ๋ช ํ ํน์ฑ์ผ๋ก ์ธํด ์ ์ฒด ์ํ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์์ฐ์ ์ฝ๊ฒ ์ฑ ์ ํ ์ ์์ต๋๋ค. ์๊ธ ๋ ์ด์์ ์ ์ฉ๋๋ ์ง๋ถ ๊ธ์ก์ ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ๋ณ๊ฒฝ๋์ง๋ง ํ์ํ ์ง๋ถ ๊ธ์ก์ ๋ณ๊ฒฝ๋์ง ์์ต๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์์ธก ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์๋ค์๊ฒ ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋งค์ฐ ๋งค๋ ฅ์ ์ผ๋ก ๋ง๋ญ๋๋ค.
ํ์ด๋ผ์ดํธ
์ค๋๋ ๋ง์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์์ค ์ง๋ถ ๋ฐฉ์์ด๋ฉฐ ์์ ํ ์๊ฐ๋ฉ๋๋ค. ์ฆ, ์ง๋ถ์ก์ ์ผ์ ํ๊ฒ ์ ์ง๋์ง๋ง ์๊ธ ๋ ์ด์์ ์ํ์ก์ ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ๋ณํฉ๋๋ค.
์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๊ณ ์ ๋๋ ๊ฐ๋ณ(์กฐ์ ๊ฐ๋ฅํ) ์ด์์จ์ผ ์ ์์ต๋๋ค.
๋ ๋ฒจ ํ์ด๋จผํธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฃผํ ์์ ์๊ฐ ๋์ถ ์ํ์ก๊ณผ ๋์ผํ ๊ธ์ก์ ๋งค์ ์ง๋ถํ ์ ์๋๋ก ํฉ๋๋ค.
ํ์คํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ ์ ๋ง์ด๋์ค ์๊ฐ์ ์ํ์ด ์์ต๋๋ค.
๋ ๋ฒจ ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ํฌ๋ช ํ ํน์ฑ์ผ๋ก ์ธํด ๋งค๋ ฅ์ ์ด๋ฉฐ ๋ณต์กํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ต์ ๊ณผ ๋น๊ตํ ๋ ์์ฐ ์ฑ ์ ์ด ํจ์ฌ ์ฝ์ต๋๋ค.
์์ฃผํ๋ ์ง๋ฌธ
์ฃผํ์ ์๊ธ์ ์กฐ๋ฌํ๋ ๊ฐ์ฅ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๋ฐฉ๋ฒ์ ๋ฌด์์ ๋๊น?
๊ณ ์ ์ด์์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฃผํ ์๊ธ์ ์กฐ๋ฌํ๋ ๊ฐ์ฅ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๋ฐฉ๋ฒ์ ๋๋ค. ์ด๋ฅผ ํตํด ๊ตฌ๋งค์๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์ง๋ถํด์ผ ํ ์ง๋ถ๊ธ์ ์ ํํ ์ ์ ์์ผ๋ฏ๋ก ์กฐ์ ๊ธ๋ฆฌ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๋น๊ตํ ๋ ๊ณํ์ด ํจ์ฌ ์ฌ์์ง๋๋ค. ์ฌ๋ฐ๋ฅธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ ํํ๋ ๊ฒ์ ์ฌ์ ์ ์์ ์ฑ, ์๋ ๋ฐ ๋ชฉํ์ ๋ฐ๋ผ ๋ฌ๋ผ์ง๋๋ค.
์ ์ง์ ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ฌด์์ ๋๊น?
์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง (GPM)๋ ๊ณ ์ ์ด์์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ์ผ์ข ์ผ๋ก ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ์ง๋ถ์ก์ด ์ ์ง์ ์ผ๋ก ์ฆ๊ฐํฉ๋๋ค. ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋์ถ ์ฃผ๊ธฐ๊ฐ ์์๋ ๋ ์๋ณ ์ํ์ก์ ๋ฎ์ถ๊ณ ๋ง๊ธฐ๊ฐ ๊ฐ๊น์์ง๋ฉด ๋ ๋์ ์ํ์ก์ ๋ผ ์ ์๋๋ก ์ค๊ณ๋์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ง๋ถ๋ ์ด ๊ธ์ก์ ์์ค ์ง๋ถ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ณด๋ค ๋์ ์ ์์ผ๋ฉฐ ์ฃผ๊ธฐ๊ฐ ๋๋ ๋ฌด๋ ต ์ง๋ถ์ก์ ์ฒ์๋ณด๋ค ์๋นํ ๋์ ๊ฒ์ ๋๋ค.
๋ ๋ฒจ ์ง๋ถ ์๊ฐ์ด๋ ๋ฌด์์ ๋๊น?
์์ค ์ํ ๋ถํ ์ํ์ ์๊ฐ์ด ์ง๋๋ ์ํ์ก์ด ๋ณํ์ง ์๋ ๋์ถ ์ํ ์ผ์ ์ ๋๋ค. ์ง๋ถ์ด ์ ์ฉ๋๋ ์๊ธ ๋ ์ด์ ๋น์จ์ ์ฌ์กฐ์ ๋๋ฉฐ ์ง๋ถ ๊ธ์ก์ ๋ณ๊ฒฝ๋์ง ์์ต๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์ ํ์ ์ง๋ถ ์ผ์ ์ ์ ์ก ์๊ฐ์ด๋ผ๊ณ ๋ ํฉ๋๋ค.
30๋ ์ด์ ์๊ฐ์ ๋ฌด์จ ๋ป์ธ๊ฐ์?
30๋ ์ ๊ฑธ์ณ ์๊ฐํ๋ค๋ ๊ฒ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์๊ฐ ์ผ์ ์ ๋ฐ๋ผ ๋ชจ๋ ๊ธ์ก์ ์ง๋ถํ๋ฉด ๋์ถ๊ธ์ด 30๋ ๋ด์ ์์ ํ ์ํ๋๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค.