Dana Daripada Operasi (FFO)

Apakah Dana Daripada Operasi (FFO)?

Dana daripada operasi (FFO) merujuk kepada angka yang digunakan oleh amanah pelaburan hartanah ( REITs ) untuk menentukan aliran tunai daripada operasi mereka. Syarikat hartanah menggunakan FFO sebagai ukuran prestasi operasi.

FFO dikira dengan menambah susut nilai,. pelunasan dan kerugian atas jualan aset kepada pendapatan dan kemudian menolak sebarang keuntungan daripada jualan aset dan sebarang pendapatan faedah. Ia kadangkala disebut berdasarkan setiap saham. Nisbah FFO setiap saham hendaklah digunakan sebagai ganti pendapatan sesaham ( EPS ) apabila menilai REIT dan amanah pelaburan lain yang serupa.

Formula dan Pengiraan Dana Daripada Operasi

Di bawah ialah formula untuk mengira dana daripada operasi (FFO).

Formula untuk FFO ialah:

FFO = (Pendapatan Bersih + Susut Nilai + Pelunasan + Kerugian atas Jualan Harta) - Keuntungan dari Jualan Harta - Pendapatan Faedah

Berikut adalah langkah-langkah untuk mengira FFO:

Semua komponen pengiraan FFO disenaraikan pada penyata pendapatan REIT.

1. Dapatkan angka untuk pendapatan bersih, iaitu keuntungan syarikat dan terletak di bahagian bawah penyata pendapatan.

2. Susut nilai dan pelunasan ialah bahagian perbelanjaan aset ketara (fizikal) dan tidak ketara syarikat bagi tempoh tersebut. Susut nilai dan pelunasan hanyalah langkah perakaunan untuk membantu syarikat menyebarkan kos aset mereka. Jumlah yang dibelanjakan akhirnya mengurangkan pendapatan bersih untuk tempoh perakaunan. Akibatnya, susut nilai dan pelunasan ditambah semula kepada pendapatan bersih untuk menentukan tunai masuk sebenar atau hasil daripada operasi REIT.

3. Tambah sebarang kerugian pada jualan harta perniagaan, jika ada. Ini secara amnya termasuk aset jangka panjang seperti hartanah, loji dan peralatan. Kerugian ini dianggap sekali dan tidak berulang, dan oleh itu bukan sebahagian daripada operasi biasa dan tidak boleh dimasukkan dalam pengiraan FFO.

4. Tolak sebarang keuntungan atau hasil yang diperoleh daripada penjualan harta daripada jumlah pendapatan bersih, susut nilai dan pelunasan untuk mendapatkan dana daripada operasi bagi tempoh tersebut.

5. Tolak sebarang pendapatan faedah yang diperolehi oleh perniagaan. Pendapatan faedah secara amnya bukan sebahagian daripada operasi biasa perniagaan, dan oleh itu ia tidak sepatutnya dimasukkan dalam pengiraan FFO.

Jika, sebagai contoh, REIT mempunyai susut nilai sebanyak $20,000, keuntungan daripada jualan hartanah sebanyak $40,000, dan keuntungan bersih sebanyak $100,000, FFOnya ialah $80,000.

Dalam kebanyakan situasi, pelabur tidak perlu mengira FFO REIT kerana semua REIT dikehendaki menunjukkan pengiraan FFO mereka pada penyata kewangan awam mereka. Angka FFO biasanya didedahkan dalam nota kaki untuk penyata pendapatan.

Apakah Dana Daripada Operasi Boleh Beritahu Anda

FFO ialah ukuran tunai yang dijana oleh REIT; syarikat hartanah menggunakan FFO sebagai penanda aras prestasi operasi. Persatuan Kebangsaan Amanah Pelaburan Hartanah ( NAREIT ) pada asalnya mempelopori angka ini, yang merupakan ukuran bukan GAAP .

FFO tidak boleh dikelirukan dengan aliran tunai REIT daripada operasi,. yang dilaporkan pada penyata aliran tunai (CFS). Sebaliknya, FFO mengukur jumlah bersih tunai dan setara yang mengalir ke dalam firma daripada aktiviti perniagaan yang berterusan dan berterusan. FFO tidak seharusnya dilihat sebagai alternatif kepada aliran tunai atau sebagai ukuran kecairan.

Sebagai contoh, aliran tunai syarikat biasa akan dipengaruhi oleh wang yang diperoleh daripada penjualan aset, tetapi FFO mengecualikan keuntungan tersebut. Selain itu, syarikat biasa akan menunjukkan aliran masuk tunai pada CFSnya jika syarikat menerima hasil pinjaman daripada bank. Walau bagaimanapun, FFO tidak termasuk aliran masuk tunai tersebut, tetapi sebaliknya, ia hanyalah ukuran pendapatan daripada aktiviti perniagaan.

Mengapa FFO Merupakan Pengukuran Prestasi REIT yang Baik

FFO mengimbangi kaedah perakaunan kos yang mungkin menyampaikan prestasi sebenar REIT secara tidak tepat. Perakaunan GAAP memerlukan semua REIT menyusut nilai hartanah pelaburan mereka dari semasa ke semasa menggunakan salah satu kaedah susut nilai standard. Walau bagaimanapun, banyak hartanah pelaburan sebenarnya meningkat dalam nilai dari semasa ke semasa, menjadikan susut nilai tidak tepat dalam menggambarkan nilai REIT. Susut nilai dan pelunasan mesti ditambah semula kepada pendapatan bersih untuk mendamaikan isu ini.

FFO juga menolak sebarang keuntungan daripada jualan hartanah kerana jenis jualan ini dianggap sebagai tidak berulang. REIT mesti membayar 90% daripada semua pendapatan bercukai dalam bentuk dividen,. yang merupakan pembayaran tunai kepada pelabur. Keuntungan daripada jualan hartanah tidak menambah pendapatan bercukai REIT dan oleh itu tidak boleh dimasukkan dalam pengukuran nilai dan prestasi.

Seperti yang dinyatakan, FFO sesaham kadangkala disediakan oleh firma sebagai tambahan kepada EPS mereka. Pendapatan sesaham ialah pendapatan bersih syarikat dibahagikan dengan saham ekuiti tertunggak. EPS dan FFO sesaham menyediakan ukuran berapa banyak pendapatan yang dijana pada asas sesaham.

Langkah-langkah ini juga membantu pelabur menentukan sama ada wang itu digunakan dengan berkesan oleh pihak pengurusan. Selain itu, ramai penganalisis dan pelabur menilai nisbah harga-FFO REIT sebagai tambahan kepada nisbah harga-pendapatan,. iaitu harga saham dibahagikan dengan EPS. Dalam kes REIT, harga pasaran REIT akan dibahagikan dengan FFO sesahamnya.

Dana Dilaraskan Daripada Operasi

penganalisis hartanah juga mengira dana larasan REIT daripada operasi ( AFFO ). Pengiraan ini mengambil FFO REIT dan menolak sebarang perbelanjaan berulang yang dipermodalkan dan kemudian dilunaskan, serta sebarang garis lurus sewa. Perbelanjaan modal berulang ini mungkin termasuk perbelanjaan penyelenggaraan seperti projek mengecat atau penggantian bumbung. AFFO telah mendapat daya tarikan sebagai anggaran yang lebih tepat tentang potensi pendapatan REIT.

Langkah AFFO telah dibangunkan untuk menyediakan ukuran yang lebih baik bagi kapasiti REIT yang dijana tunai atau membayar dividen. Sebagai tambahan kepada AFFO, langkah ganti ini kadangkala dirujuk sebagai dana yang tersedia untuk pengagihan atau wang tunai yang tersedia untuk pengagihan.

Contoh Cara Menggunakan Dana Daripada Operasi

Pusat beli-belah popular REIT Simon Property Group melaporkan dana daripada operasi pada penyata pendapatan 2017nya sebanyak $4 bilion, meningkat 6% daripada 2016. Sementara itu, pendapatan bersih firma itu berjumlah $2.2 bilion.

Untuk tiba di FFO, firma itu menambah kembali susut nilai dan pelunasan kira-kira $1.8 bilion, dan seterusnya diselaraskan untuk angka lain yang lebih kecil—termasuk pengurangan sebanyak $5.3 juta untuk pembayaran pengagihan dan dividen pilihan, dan bahagian kepentingan tidak mengawal susut nilai dan pelunasan yang mengakibatkan dalam pengurangan tambahan $17.1 juta. Simon juga melaporkan angka FFO setiap saham yang dicairkan sebanyak $11.21, berbanding dengan angka EPS yang dicairkan sebanyak $6.24.

##Sorotan

• Syarikat hartanah menggunakan FFO sebagai ukuran prestasi operasi.

• FFO tidak termasuk aliran masuk tunai sekali seperti pendapatan daripada penjualan aset; sebaliknya, ia hanya merangkumi pendapatan daripada aktiviti perniagaan.

• Dana daripada operasi (FFO) merujuk kepada angka yang digunakan oleh amanah pelaburan hartanah (REIT) untuk menentukan aliran tunai daripada operasi mereka.