Midler fra driften (FFO)

Hva er midler fra drift (FFO)?

Fond fra drift (FFO) refererer til tallet som brukes av eiendomsinvesteringsfond ( REITs ) for å definere kontantstrømmen fra deres virksomhet. Eiendomsselskaper bruker FFO som et mål på driftsresultat.

FFO beregnes ved å legge til avskrivninger,. amortisering og tap ved salg av eiendeler til inntjening og deretter trekke fra eventuelle gevinster ved salg av eiendeler og eventuelle renteinntekter. Noen ganger noteres det på aksjebasis. FFO-per-aksje-forholdet bør brukes i stedet for resultat per aksje ( EPS ) ved vurdering av REITs og andre lignende investeringsfond.

Formel og beregning av midler fra driften

Nedenfor er formelen for beregning av midler fra driften (FFO).

Formelen for FFO er:

FFO = (Nettoinntekt + Avskrivninger + Amortisering + Tap ved salg av eiendom) - Gevinst ved salg av eiendom - Renteinntekter

Nedenfor er trinnene for å beregne FFO:

Alle komponenter i FFO-beregningen er oppført på en REITs resultatregnskap.

Skaff tallet for nettoinntekt, som er selskapets overskudd og ligger nederst i resultatregnskapet.
Avskrivninger og amortisering er kostnadsførte deler av et selskaps materielle (fysiske) og immaterielle eiendeler for perioden. Avskrivninger og amortiseringer er kun regnskapsmessige tiltak for å hjelpe bedrifter med å spre kostnadene ved sine eiendeler. De kostnadsførte beløpene reduserer til syvende og sist nettoinntekten for regnskapsperioden. Som et resultat blir avskrivninger og amortiseringer lagt tilbake til nettoinntekten for å bestemme de faktiske innkommende kontantene eller inntektene fra REITs virksomhet.
Legg til eventuelle tap ved salg av forretningseiendom, hvis noen. Dette inkluderer vanligvis langsiktige eiendeler som eiendom, anlegg og utstyr. Disse tapene regnes som engangs- og engangstap, og er derfor ikke en del av normal drift og skal ikke tas med i FFO-beregningen.
Trekk eventuelle gevinster eller inntekter opptjent fra salg av eiendom fra det totale tallet for nettoinntekt, avskrivninger og amortisering for å få midlene fra driften for perioden.
Trekk fra eventuelle renteinntekter virksomheten har tjent. Renteinntekter er generelt ikke en vanlig del av en virksomhets normale drift, og bør derfor ikke tas med i FFO-beregningen.

Hvis for eksempel en REIT hadde avskrivninger på $20.000, gevinster ved salg av eiendom på $40.000 og nettofortjeneste på $100.000, ville dens FFO være $80.000.

I de fleste situasjoner trenger ikke en investor å beregne en REITs FFO siden alle REITs er pålagt å vise sine FFO-beregninger på sine offentlige regnskaper. FFO-tallet vises vanligvis i fotnotene til resultatregnskapet.

Hva midler fra driften kan fortelle deg

FFO er et mål på kontanter generert av en REIT; eiendomsselskaper bruker FFO som et driftsresultat. National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) var opprinnelig banebrytende for dette tallet, som er et ikke-GAAP- mål.

FFO må ikke forveksles med en REITs kontantstrøm fra driften,. som rapporteres på kontantstrømoppstillingen (CFS). I stedet måler FFO nettobeløpet av kontanter og ekvivalenter som strømmer inn i et firma fra vanlige, pågående forretningsaktiviteter. FFO skal ikke sees på som et alternativ til kontantstrøm eller som et mål på likviditet.

For eksempel vil et typisk selskaps kontantstrøm bli påvirket av pengene som tjenes ved salg av en eiendel, men FFO utelukker disse gevinstene. Et typisk selskap vil også vise en kontantinnstrømning på sin CFS hvis selskapet mottok låneproveny fra en bank. FFO inkluderer imidlertid ikke slike kontantstrømmer, men i stedet er det kun et mål på inntekt fra næringsvirksomhet.

Hvorfor FFO er et godt mål på REIT-ytelse

FFO kompenserer for kostnadsregnskapsmetoder som kan kommunisere unøyaktig en REITs sanne ytelse. GAAP- regnskap krever at alle REITs avskriver sine investeringseiendommer over tid ved å bruke en av standard avskrivningsmetodene. Imidlertid øker mange investeringseiendommer faktisk i verdi over tid, noe som gjør avskrivninger unøyaktige når de beskriver verdien av en REIT. Avskrivninger og amortiseringer må legges tilbake til nettoinntekten for å avstemme dette problemet.

FFO trekker også eventuelle gevinster ved salg av eiendom fordi disse typer salg anses å være engangs. REITs må betale ut 90% av all skattepliktig inntekt i form av utbytte,. som er kontantbetalinger til investorer. Gevinster ved salg av eiendom øker ikke en REITs skattepliktige inntekt og bør derfor ikke inkluderes i målingen av verdi og ytelse.

Som nevnt, leveres FFO per aksje noen ganger av firmaer som et supplement til deres EPS. Resultat per aksje er et selskaps nettoinntekt delt på utestående aksjer. EPS og FFO per aksje gir et mål på hvor mye inntekt som genereres per aksje.

Disse tiltakene hjelper også investorer med å avgjøre om pengene blir brukt effektivt av ledelsen. Mange analytikere og investorer vurderer også en REITs pris-FFO-forhold som et supplement til pris-inntektsforholdet,. som er aksjekursen delt på EPS. I tilfelle av en REIT, vil markedsprisen på REIT bli delt på dens FFO per aksje.

Justerte midler fra driften

beregner eiendomsanalytikere også en REITs justerte midler fra driften ( AFFO ). Denne beregningen tar en REITs FFO og trekker fra eventuelle gjentakende utgifter som aktiveres og deretter amortiseres, samt eventuelle lineære leiepriser. Disse gjentakende kapitalutgiftene kan inkludere slike vedlikeholdsutgifter som maleprosjekter eller takutskiftninger. AFFO har fått gjennomslag som et mer nøyaktig estimat av en REITs inntjeningspotensial.

AFFO-tiltaket ble utviklet for å gi et bedre mål på en REITs kontantgenererte eller utbyttebetalingskapasitet. I tillegg til AFFO blir dette alternative tiltaket noen ganger referert til som midler tilgjengelig for distribusjon eller kontanter tilgjengelig for distribusjon.

Eksempel på hvordan man bruker midler fra driften

Det populære kjøpesenteret REIT Simon Property Group rapporterte midler fra driften i resultatregnskapet for 2017 på 4 milliarder dollar, opp 6 % fra 2016. Selskapets nettoinntekt var i mellomtiden 2,2 milliarder dollar.

For å komme frem til FFO la firmaet tilbake avskrivninger og amortiseringer på rundt 1,8 milliarder dollar, og justerte ytterligere for andre mindre tall – inkludert en reduksjon på 5,3 millioner dollar for utbetaling av foretrukne utdelinger og utbytte, og en ikke- kontrollerende andel av avskrivninger og amortisering som resulterte i i en ytterligere reduksjon på 17,1 millioner dollar. Simon rapporterte i tillegg et utvannet FFO-tall per aksje på $11,21, sammenlignet med et utvannet EPS - tall på $6,24.

##Høydepunkter

– Eiendomsselskaper bruker FFO som et mål på driftsresultatet.

FFO utelukker engangsinngående kontantstrømmer som inntekt fra salg av en eiendel; i stedet inkluderer den kun inntekt fra næringsvirksomhet.
Funds from operations (FFO) refererer til tallet som brukes av eiendomsinvesteringsfond (REITs) for å definere kontantstrømmen fra deres drift.