Overføring av fysiske eiendeler (TPA)
Hva er en overføring av fysiske eiendeler (TPA)?
Begrepet overføring av fysiske eiendeler (TPA) refererer til salg av eiendom som innebærer en endring i eierskap av et boliglån sponset av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD). Salg av kvalifiserende eiendommer holdt med HUD som er forsikret av Federal Housing Administration (FHA) må gå gjennom HUD hvis tittelen overføres til en ny eier når lånet ikke er nedbetalt. Enkelt sagt må overføringsprosessen oppfylle HUD-retningslinjene i stedet for långiverne, som er hva som skjer med tradisjonelle boliglån. TPA-er kan også innebære fullstendig overføring av en fordelaktig interesse gjennom en passiv trust. Prosessen skjer i to trinn og kan enten være fullstendig eller modifisert.
Forstå en overføring av fysiske eiendeler (TPA)
Den amerikanske føderale regjeringen har mange programmer på plass for å hjelpe forbrukere å realisere drømmene sine om boligeierskap og for å gjøre det så rimelig som mulig. HUD, som fører tilsyn med FHA, er spesielt verdifull for folk som ikke har tilstrekkelig kreditthistorie eller nok penger til en forskuddsbetaling for å tilfredsstille kravene til tradisjonelle långivere. Både HUD og FHA forsikrer lån fremmet av private långivere, så hvis låntakeren misligholder,. går de inn og betaler utlåneren. Byrået
En overføring av fysiske eiendeler skjer når en låntaker ønsker å selge eiendommen til en annen part når lånet fortsatt er utestående. Hva skjer med lånet ved eierskifte? Med et tradisjonelt boliglån betaler pengene som betales av kjøperen selgerens boliglån og all annen boligrelatert gjeld, avsluttende kostnader og til selgeren direkte. Men med HUD-lån kan eierskapet til eiendommen overføres sammen med lånet i det som kalles en overføring av fysiske eiendeler.
Eiendomseiere må først sende inn en søknad til etaten om en TPA. Deretter følger den foreløpige godkjenningsprosessen. Alle TPA-søknader må sendes inn gjennom en prosess diktert av HUD som involverer en rekke skjemaer. Noen eiendommer som er kvalifisert for en TPA er også underlagt en kontrakt om tildeling eller forutsetning av boligstøttebetalinger. Disse kontraktene gjelder eiendommer som kan leies gjennom Housing Choice Voucher Program seksjon 8.
I den foreløpige godkjenningsfasen gjennomgår HUD søknaden samt 22 separate dokumenter, som inkluderer:
Kjøpers regnskap
Kjøpers brev som beskriver transaksjonen
Låntakers forslag til organisasjonsdokumenter
Tidligere deltakerbevis
Begge parter er juridisk forpliktet til å foreta de nødvendige skritt for å gjenoverføre eiendommen til selgeren dersom vilkårene for foreløpig godkjenning ikke er oppfylt innen 45 dager.
Mange eiendommer finansiert gjennom HUD-sponsede lån er eiendommer med flere enheter, leid til en lav kostnad i henhold til offentlige forskrifter. Mens eiendommer med flere enheter kan eies av kommersielle enheter, gjelder TPA-er bare HUD-forsikrede boliglån. Derfor gjelder de ikke for kommersielle lån.
Spesielle hensyn
Noen HUD-eiendommer kommer med spesifikke bruksavtaler for visse eiendommer. HUD oppfordrer alle potensielle kjøpere til å lese alle eksisterende bruksavtaler for eiendommer nøye før de foretar et kjøp. Hver enkelt er unik og vil sannsynligvis påvirke om kjøperen mener kjøpesummen er passende.
For eksempel kan eiendomseiere måtte sette av et visst antall enheter som rimelige boliger og må leie dem ut til enkeltpersoner og familier som ikke har nok inntekt til å betale husleie til markedspris. Hvis eiendommen skifter eier og en TPA godkjennes, må den nye eieren følge reglene fastsatt av byrået, noe som betyr at alle rimelige boenheter må forbli som sådan.
Diskriminering av boliglån er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Typer TPAer
Som nevnt ovenfor, krever en TPA HUD-godkjenning før den kan gå gjennom. En TPA kan enten være full eller modifisert.
En full TPA innebærer en transaksjon der eiendommen fullstendig skifter eier. Det betyr at en eier selger boligen til en annen. Med full TPA overtar kjøperen seddel og pantelån knyttet til eiendommen. Kjøper kan enten overta den eksisterende regulatoriske avtalen, den sentrale kontrakten med HUD, eller inngå en ny regulatorisk avtale med HUD.
I noen tilfeller kan bare en prosentandel av eierskap av "prinsipper i en enhet" gjelde når det gjelder en TPA. Dette omtales som en modifisert TPA. Dette betyr at bare eierstrukturen endres, men den faktiske eieren bytter ikke helt eier.
Høydepunkter
TPA-er kan enten være fulle, der eierskapet overføres i sin helhet, eller modifisert, noe som betyr at bare en del av eierskapet gjelder.
Bruk av en TPA bevarer eiendommens HUD- og/eller FHA-kvalifikasjoner.
En overføring av fysiske eiendeler er overføring av fast eiendom som involverer antakelse av et HUD-forsikret boliglån.
Det skal fylles ut en TPA-søknad, som etterfølges av foreløpig godkjenning.
Kjøpere bør på forhånd være oppmerksomme på eventuelle bruksavtaler knyttet til eiendommen.
FAQ
Hva er HUD?
HUD er et akronym som står for Housing and Urban Development. Det er en avdeling i den amerikanske føderale regjeringen som ble opprettet i 1965 for å forbedre rimeligheten av boliger. Som sådan bidrar dets handlinger til å støtte landets boligmarked og boligeiere i visse deler av landet. Byråets boligprogrammer gir rimelige og trygge alternativer for leietakere og bekjemper boligdiskriminering.
Hvordan fungerer en overføring av personlige eiendeler?
En overføring av personlige eiendeler skjer når en eiendomseier ønsker å overføre eiendom til annen part. Dette innebærer overføring av et utestående FHA-støttet lån holdt med HUD. Søknader skal fylles ut og vedlegges dokumentasjon. Etter at søknaden er ferdig og levert, følger etaten opp med en foreløpig godkjenning. Kjøpere må overholde eventuelle bruksavtaler som er på plass. TPA-er kan enten være fulle eller modifiserte.
Hva er rimelige boliger?
Begrepet rimelige boliger refererer til boliger og boenheter som gis til enkeltpersoner og familier til under markedspriser. Programmer for rimelige boliger overvåkes av føderale myndigheter, spesielt det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. Eiendomseiere kan få insentiver for å gjøre boligene sine rimelige, for eksempel skatteinsentiver og lavere kjøpepriser.
