Übertragung von physischen Vermögenswerten (TPA)
Was ist eine Übertragung von physischen Vermögenswerten (TPA)?
Der Begriff Übertragung von physischen Vermögenswerten (TPA) bezieht sich auf den Verkauf von Immobilien, der einen Eigentümerwechsel eines Hypothekendarlehens beinhaltet, das vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) gefördert wird. Der Verkauf qualifizierter Immobilien im Besitz von HUD, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, muss über HUD erfolgen, wenn der Titel auf einen neuen Eigentümer übertragen wird, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt ist. Einfach ausgedrückt, der Übertragungsprozess muss die HUD-Richtlinien erfüllen und nicht die Kreditgeber, was bei traditionellen Hypotheken der Fall ist. TPAs können auch die vollständige Übertragung eines wirtschaftlichen Interesses durch einen passiven Trust beinhalten. Der Prozess erfolgt in zwei Schritten und kann entweder vollständig oder modifiziert sein.
Verstehen einer Übertragung von physischen Vermögenswerten (TPA)
Die US-Bundesregierung hat viele Programme eingerichtet, um Verbrauchern dabei zu helfen, ihre Träume vom Eigenheim zu verwirklichen und es so erschwinglich wie möglich zu machen. HUD, das die FHA beaufsichtigt, ist besonders wertvoll für Menschen, die keine ausreichende Kredithistorie oder genug Geld für eine Anzahlung haben,. um die Anforderungen traditioneller Kreditgeber zu erfüllen. Sowohl HUD als auch die FHA versichern Kredite, die von privaten Kreditgebern ausgereicht werden, sodass sie bei einem Ausfall des Kreditnehmers einspringen und den Kreditgeber bezahlen. Die Agentur
Eine Übertragung von Sachwerten liegt vor, wenn ein Kreditnehmer die Immobilie an eine andere Partei verkaufen möchte, während das Darlehen noch aussteht. Was passiert mit dem Darlehen bei einem Eigentümerwechsel? Bei einer traditionellen Hypothek zahlt das vom Käufer gezahlte Geld die Hypothek des Verkäufers und alle anderen Hausschulden, Abschlusskosten und direkt an den Verkäufer. Aber mit HUD-Darlehen kann das Eigentum an der Immobilie zusammen mit dem Darlehen in einer sogenannten Übertragung von Sachwerten übertragen werden.
Grundstückseigentümer müssen zunächst einen Antrag auf TPA bei der Agentur stellen. Daran schließt sich das vorläufige Genehmigungsverfahren an. Alle TPA-Anträge müssen über einen von HUD vorgeschriebenen Prozess eingereicht werden, der eine Reihe von Formularen umfasst. Einige Immobilien, die für einen TPA in Frage kommen, unterliegen auch einem Vertrag über die Abtretung oder Übernahme von Wohngeldzahlungen. Diese Verträge beziehen sich auf Immobilien, die über das Housing Choice Voucher-Programm, Abschnitt 8, gemietet werden können.
In der vorläufigen Genehmigungsphase prüft HUD den Antrag sowie 22 separate Dokumente, darunter:
Schreiben des Käufers, das die Transaktion beschreibt
Vom Kreditnehmer vorgeschlagene organisatorische Dokumente
Bisherige Teilnahmebescheinigungen
Beide Parteien sind gesetzlich verpflichtet, die erforderlichen Schritte zur Rückübertragung des Eigentums an den Verkäufer zu unternehmen, wenn die Bedingungen der vorläufigen Genehmigung nicht innerhalb von 45 Tagen erfüllt werden.
Viele Immobilien, die durch HUD-geförderte Darlehen finanziert werden, sind Mehrfamilienhäuser, die unter staatlichen Vorschriften zu niedrigen Kosten vermietet werden. Während Immobilien mit mehreren Wohneinheiten Eigentum von gewerblichen Unternehmen sein können, beziehen sich TPAs nur auf HUD-versicherte Wohnungsbaudarlehen. Daher gelten sie nicht für gewerbliche Kredite.
Besondere Überlegungen
Einige HUD-Eigenschaften beinhalten spezielle Nutzungsvereinbarungen für bestimmte Eigenschaften. HUD ermutigt alle potenziellen Käufer, alle bereits bestehenden Nutzungsvereinbarungen für Immobilien sorgfältig zu lesen, bevor sie einen Kauf tätigen. Jeder ist einzigartig und wird wahrscheinlich beeinflussen, ob der Käufer den Kaufpreis für angemessen hält.
Beispielsweise müssen Immobilieneigentümer möglicherweise eine bestimmte Anzahl von Einheiten als bezahlbaren Wohnraum reservieren und diese an Einzelpersonen und Familien vermieten, die nicht über genügend Einkommen verfügen, um Mieten zum Marktpreis zu zahlen. Wenn die Immobilie den Besitzer wechselt und ein TPA genehmigt wird, muss sich der neue Eigentümer an die von der Agentur festgelegten Regeln halten, was bedeutet, dass alle bezahlbaren Wohneinheiten so bleiben müssen.
Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Arten von TPAs
Wie oben erwähnt, erfordert ein TPA eine HUD-Genehmigung, bevor er durchlaufen werden kann. Ein TPA kann entweder vollständig oder modifiziert sein.
Ein vollständiges TPA beinhaltet eine Transaktion, bei der die Immobilie vollständig den Besitzer wechselt. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer das Haus an einen anderen verkauft. Bei einem vollständigen TPA übernimmt der Käufer die Schuldverschreibung und Hypothek, die mit der Immobilie verbunden sind. Der Käufer kann entweder den bestehenden Regulierungsvertrag, den Zentralvertrag mit HUD übernehmen oder einen neuen Regulierungsvertrag mit HUD abschließen.
In einigen Fällen gilt möglicherweise nur ein Prozentsatz des Eigentums an „Prinzipien in einem Unternehmen“, wenn es um ein TPA geht. Dies wird als modifiziertes TPA bezeichnet. Das bedeutet, dass sich nur die Eigentumsverhältnisse ändern, der eigentliche Eigentümer jedoch nicht vollständig den Besitzer wechselt.
Höhepunkte
TPAs können entweder vollständig sein, wobei das Eigentum vollständig übertragen wird, oder modifiziert, was bedeutet, dass nur ein Teil des Eigentums gilt.
Durch die Verwendung eines TPA bleiben die HUD- und/oder FHA-Qualifikationen der Immobilie erhalten.
Eine Übertragung von Sachwerten ist die Übertragung von Immobilien unter Übernahme einer HUD-versicherten Hypothek.
Es muss ein TPA-Antrag ausgefüllt werden, dem eine vorläufige Genehmigung folgt.
Käufer sollten sich vorher aller mit der Immobilie verbundenen Nutzungsvereinbarungen bewusst sein.
FAQ
Was ist HUD?
HUD ist ein Akronym, das für Housing and Urban Development steht. Es ist eine Abteilung innerhalb der US-Bundesregierung, die 1965 gegründet wurde, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern. Als solche tragen seine Maßnahmen dazu bei, den Wohnungsmarkt und die Wohneigentumsquoten des Landes in bestimmten Teilen des Landes zu stützen. Die Wohnungsbauprogramme der Agentur bieten erschwingliche und sichere Optionen für Mieter und die Bekämpfung von Wohnungsdiskriminierung.
Wie funktioniert eine Übertragung von Privatvermögen?
Eine Übertragung von Privatvermögen liegt vor, wenn ein Grundstückseigentümer das Eigentum an eine andere Partei übertragen möchte. Dies beinhaltet die Übertragung eines ausstehenden FHA-unterstützten Darlehens, das bei HUD gehalten wird. Anträge müssen ausgefüllt und mit Nachweisen versehen werden. Nachdem der Antrag vollständig und eingereicht ist, folgt die Agentur mit einer vorläufigen Genehmigung. Käufer müssen sich an alle bestehenden Nutzungsvereinbarungen halten. TPAs können entweder vollständig oder modifiziert sein.
Was ist bezahlbarer Wohnraum?
Der Begriff bezahlbarer Wohnraum bezieht sich auf Wohnungen und Wohneinheiten, die Einzelpersonen und Familien zu Preisen unter dem Marktpreis zur Verfügung gestellt werden. Programme für erschwinglichen Wohnraum werden von Bundesbehörden überwacht, insbesondere vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Immobilienbesitzer können Anreize erhalten, um ihre Wohneinheiten erschwinglich zu machen, wie z. B. steuerliche Anreize und niedrigere Kaufpreise.
