Overførsel af fysiske aktiver (TPA)

Hvad er en overførsel af fysiske aktiver (TPA)?

Udtrykket overførsel af fysiske aktiver (TPA) refererer til salg af ejendom, der involverer en ændring i ejerskab af et realkreditlån sponsoreret af det amerikanske departement for bolig- og byudvikling (HUD). Salget af kvalificerede ejendomme med HUD, der er forsikret af Federal Housing Administration (FHA), skal gå gennem HUD, hvis titlen overføres til en ny ejer, når lånet ikke er betalt. Kort sagt skal overførselsprocessen opfylde HUD-retningslinjerne snarere end långiverne, hvilket er hvad der sker med traditionelle realkreditlån. TPA'er kan også involvere fuldstændig overførsel af en fordelagtig interesse gennem en passiv trust. Processen foregår i to trin og kan enten være fuld eller modificeret.

Forstå en overførsel af fysiske aktiver (TPA)

Den amerikanske føderale regering har mange programmer på plads for at hjælpe forbrugere med at realisere deres drømme om boligejerskab og for at gøre det så overkommeligt som muligt. HUD, som fører tilsyn med FHA, er særligt værdifuldt for folk, der ikke har tilstrækkelig kredithistorie eller penge nok til en udbetaling for at opfylde kravene fra traditionelle långivere. Både HUD og FHA forsikrer lån fremsat af private långivere, så hvis låntageren misligholder,. træder de ind og betaler långiveren. Agenturet

En overdragelse af fysiske aktiver sker, når en låntager ønsker at sælge ejendommen til en anden part, mens lånet stadig er udestående. Når ejerskabet skifter, hvad sker der så med lånet? Med et traditionelt realkreditlån betaler de penge, som køberen betaler, sælgers realkreditlån og enhver anden boligrelateret gæld, lukkeomkostninger og direkte til sælgeren. Men med HUD-lån kan ejerskabet af ejendommen overføres sammen med lånet i det, der kaldes en overførsel af fysiske aktiver.

Ejendomsejere skal først indsende en ansøgning til styrelsen om en TPA. Dette efterfølges af den foreløbige godkendelsesproces. Alle TPA-ansøgninger skal indsendes gennem en proces dikteret af HUD, der involverer en række formularer. Nogle ejendomme, der er berettiget til en TPA, er også underlagt en kontrakt om tildeling eller antagelse af boligstøttebetalinger. Disse kontrakter vedrører ejendomme, der kan lejes gennem Housing Choice Voucher Program Sektion 8.

I den foreløbige godkendelsesfase gennemgår HUD ansøgningen samt 22 separate dokumenter, som inkluderer:

• Købers regnskab

• Køberbrev, der beskriver handlen

• Låntagers foreslåede organisatoriske dokumenter

• Tidligere deltagelsesbeviser

Begge parter er juridisk forpligtet til at tage de nødvendige skridt til at genoverføre ejendommen til sælger, hvis betingelserne for den foreløbige godkendelse ikke er opfyldt inden for 45 dage.

Mange ejendomme finansieret gennem HUD-sponsorerede lån er ejendomme med flere enheder, lejet til en lav pris i henhold til statslige regler. Mens ejendomme med flere enheder kan ejes af kommercielle enheder, vedrører TPA'er kun HUD-forsikrede boliglån. Derfor gælder de ikke for erhvervslån.

Særlige overvejelser

Nogle HUD-ejendomme kommer med specifikke brugsaftaler for visse egenskaber. HUD opfordrer alle potentielle købere til at læse alle eksisterende brugsaftaler for ejendomme omhyggeligt, inden de foretager et køb. Hver enkelt er unik og vil sandsynligvis påvirke, om køberen mener, at købsprisen er passende.

For eksempel kan ejendomsejere være nødt til at afsætte et vist antal enheder som billige boliger og skal udleje dem til enkeltpersoner og familier, der ikke har nok indkomst til at betale husleje til markedsprisen. Hvis ejendommen skifter hænder, og en TPA godkendes, skal den nye ejer overholde reglerne fastsat af agenturet, hvilket betyder, at alle billige boligenheder skal forblive som sådan.

Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indsende en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Typer af TPA'er

Som nævnt ovenfor kræver en TPA HUD-godkendelse, før den kan gå igennem. En TPA kan enten være fuld eller modificeret.

En fuld TPA involverer en transaktion,. hvor ejendommen helt skifter hænder. Det betyder, at en ejer sælger boligen til en anden. Med en fuld TPA overtager køber seddel og pant i forbindelse med ejendommen. Køber kan enten overtage den eksisterende reguleringsaftale, den centrale kontrakt med HUD, eller indgå en ny regulatorisk aftale med HUD.

I nogle tilfælde kan kun en procentdel af ejerskabet af "principper i en enhed" gælde, når det kommer til en TPA. Dette omtales som en modificeret TPA. Det betyder, at kun ejerstrukturen ændres, men den faktiske ejer skifter ikke helt hænder.

Højdepunkter

• TPA'er kan enten være fulde, hvor ejerskabet overføres i sin helhed, eller modificeres, hvilket betyder, at kun en del af ejerskabet gælder.

• Brug af en TPA bevarer ejendommens HUD- og/eller FHA-kvalifikationer.

• En overførsel af fysiske aktiver er overdragelse af fast ejendom, der involverer overtagelse af et HUD-forsikret realkreditlån.

• Der skal udfyldes en TPA-ansøgning, som efterfølges af en foreløbig godkendelse.

• Købere bør på forhånd være opmærksomme på eventuelle brugsaftaler forbundet med ejendommen.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er HUD?

HUD er et akronym, der står for Housing and Urban Development. Det er en afdeling i den amerikanske føderale regering, der blev oprettet i 1965 for at forbedre overkommeligheden af boliger. Som sådan hjælper dens handlinger med at støtte landets boligmarked og boligejerrater i visse dele af landet. Agenturets boligprogrammer giver overkommelige og sikre muligheder for lejere og bekæmper boligdiskrimination.

Hvordan fungerer en overførsel af personlige aktiver?

En overdragelse af personlige aktiver sker, når en ejendomsejer ønsker at overdrage ejendomsretten til en anden part. Dette indebærer overførsel af et udestående FHA-støttet lån hos HUD. Ansøgninger skal udfyldes og skal ledsages af dokumentation. Efter at ansøgningen er færdig og indsendt, følger styrelsen op med en foreløbig godkendelse. Købere skal overholde eventuelle brugsaftaler, hvis nogen er på plads. TPA'er kan enten være fulde eller modificerede.

Hvad er billige boliger?

Udtrykket billige boliger refererer til boliger og boligenheder, der leveres til enkeltpersoner og familier til priser under markedspriser. Overkommelige boligprogrammer overvåges af føderale regeringsorganer, især det amerikanske departement for bolig- og byudvikling. Ejendomsejere kan modtage incitamenter til at gøre deres boliger overkommelige, såsom skattemæssige incitamenter og lavere købspriser.