Överföring av fysiska tillgångar (TPA)
Vad är en överföring av fysiska tillgångar (TPA)?
Termen överföring av fysiska tillgångar (TPA) syftar på försäljning av egendom som innebär en förändring av ägandet av ett bostadslån sponsrat av det amerikanska departementet för bostads- och stadsutveckling (HUD). Försäljningen av kvalificerade fastigheter som innehas med HUD som är försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) måste gå genom HUD om titeln överförs till en ny ägare när lånet inte betalas av. Enkelt uttryckt måste överföringsprocessen uppfylla HUD-riktlinjer snarare än långivare, vilket är vad som händer med traditionella bolån. TPA:er kan också innebära en fullständig överföring av ett förmånligt intresse genom ett passivt förtroende. Processen sker i två steg och kan antingen vara fullständig eller modifierad.
Förstå en överföring av fysiska tillgångar (TPA)
Den amerikanska federala regeringen har många program på plats för att hjälpa konsumenter att förverkliga sina drömmar om husägande och för att göra det så prisvärt som möjligt. HUD, som övervakar FHA, är särskilt värdefullt för personer som inte har tillräcklig kredithistorik eller tillräckligt med pengar för en handpenning för att tillfredsställa kraven från traditionella långivare. Både HUD och FHA försäkrar lån som tillhandahålls av privata långivare, så om låntagaren fallerar går de in och betalar långivaren. Byrån
En överföring av fysiska tillgångar sker när en låntagare vill sälja fastigheten till en annan part när lånet fortfarande är utestående. Vad händer med lånet när ägandet ändras? Med ett traditionellt bolån betalar pengarna som betalas av köparen säljarens bolån och alla andra hemrelaterade skulder, stängningskostnader och direkt till säljaren. Men med HUD-lån kan äganderätten till fastigheten överföras tillsammans med lånet i vad som kallas en överföring av fysiska tillgångar.
Fastighetsägare måste först lämna in en ansökan till verket om TPA. Detta följs av den preliminära godkännandeprocessen. Alla TPA-ansökningar måste lämnas in genom en process som dikteras av HUD som involverar ett antal formulär. Vissa fastigheter som är berättigade till ett TPA är också föremål för ett avtal om tilldelning eller antagande av bostadsstödsbetalningar. Dessa kontrakt avser fastigheter som kan hyras genom Housing Choice Voucher Program avsnitt 8.
I den preliminära godkännandefasen granskar HUD ansökan samt 22 separata dokument, som inkluderar:
Köparens bokslut
Köparens brev som beskriver transaktionen
Låntagarens föreslagna organisationshandlingar
Tidigare deltagandebevis
Båda parter är juridiskt skyldiga att vidta nödvändiga åtgärder för att återföra fastigheten till säljaren om villkoren för preliminärt godkännande inte uppfylls inom 45 dagar.
Många fastigheter som finansieras genom HUD-sponsrade lån är fastigheter med flera enheter, som hyrs ut till en låg kostnad enligt statliga regler. Fastigheter med flera enheter kan ägas av kommersiella enheter, men TPA:er avser endast HUD-försäkrade bostadslån. Därför gäller de inte för kommersiella lån.
Särskilda överväganden
Vissa HUD-egenskaper kommer med specifika användningsavtal för vissa fastigheter. HUD uppmuntrar alla potentiella köpare att läsa alla befintliga användningsavtal för fastigheter noggrant innan de gör ett köp. Var och en är unik och kommer sannolikt att påverka om köparen anser att köpeskillingen är lämplig.
Till exempel kan fastighetsägare behöva avsätta ett visst antal lägenheter som bostäder till överkomliga priser och måste hyra ut dem till individer och familjer som inte har tillräckliga inkomster för att betala hyror till marknadspris. Om fastigheten byter ägare och en TPA godkänns, måste den nya ägaren följa de regler som fastställts av byrån, vilket innebär att alla prisvärda bostäder måste förbli som sådana.
Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller till US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Typer av TPA
Som nämnts ovan kräver en TPA HUD-godkännande innan den kan gå igenom. En TPA kan vara antingen fullständig eller modifierad.
En fullständig TPA innebär en transaktion där fastigheten helt byter ägare. Det innebär att en ägare säljer bostaden till en annan. Med en full TPA övertar köparen sedeln och inteckningen som är förknippad med fastigheten. Köparen kan antingen överta det befintliga regulatoriska avtalet, det centrala avtalet med HUD, eller ingå ett nytt regulatoriskt avtal med HUD.
I vissa fall kan endast en procentandel av ägandet av "principer i en enhet" gälla när det gäller en TPA. Detta kallas en modifierad TPA. Det innebär att endast ägarstrukturen förändras, men den faktiska ägaren byter inte ägare helt.
Höjdpunkter
TPA:er kan antingen vara fulla, där äganderätten överförs i sin helhet, eller modifieras, vilket innebär att endast en del av ägandet gäller.
Att använda en TPA bevarar fastighetens HUD- och/eller FHA-kvalifikationer.
En överlåtelse av fysiska tillgångar är en överlåtelse av fastigheter som involverar antagandet av ett HUD-försäkrat inteckningslån.
– En TPA-ansökan ska fyllas i, vilken följs av ett preliminärt godkännande.
- Köpare bör vara medvetna om eventuella användningsavtal som är kopplade till fastigheten i förväg.
Vanliga frågor
Vad är HUD?
HUD är en akronym som står för Housing and Urban Development. Det är en avdelning inom den amerikanska federala regeringen som skapades 1965 för att förbättra bostäder överkomliga priser. Som sådan hjälper dess åtgärder till att stödja landets bostadsmarknad och bostadsägande i vissa delar av landet. Byråns bostadsprogram ger överkomliga och säkra alternativ för hyresgäster och bekämpar bostadsdiskriminering.
Hur fungerar en överföring av personliga tillgångar?
En överlåtelse av personlig tillgång sker när en fastighetsägare önskar överlåta äganderätten till annan. Detta innebär överföring av ett utestående FHA-stödt lån som innehas med HUD. Ansökningar ska fyllas i och ska åtföljas av styrkande handlingar. Efter att ansökan är komplett och inlämnad följer verket upp med ett preliminärt godkännande. Köpare måste följa eventuella användningsavtal som finns på plats. TPA:er kan vara antingen fullständiga eller modifierade.
Vad är prisvärda bostäder?
Termen bostäder till överkomliga priser syftar på bostäder och bostäder som tillhandahålls till individer och familjer till lägre priser än marknadspriser. Program för bostäder till rimliga priser övervakas av federala myndigheter, särskilt det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling. Fastighetsägare kan få incitament att göra sina bostäder överkomliga, såsom skattelättnader och lägre köpeskillingar.
