Fundusze z operacji (FFO)

Co to są fundusze z operacji (FFO)?

Fundusze z działalności operacyjnej (FFO) odnoszą się do liczby wykorzystywanej przez fundusze powiernicze ds. inwestycji w nieruchomości ( REIT ) do określenia przepływów pieniężnych z ich działalności. Firmy z branży nieruchomości używają FFO jako miernika wyników operacyjnych.

FFO oblicza się, dodając amortyzację,. amortyzację i straty ze sprzedaży aktywów do zysków, a następnie odejmując wszelkie zyski ze sprzedaży aktywów i wszelkie dochody z odsetek. Czasami jest podawany w przeliczeniu na akcję. Wskaźnik FFO na akcję powinien być stosowany zamiast zysku na akcję ( EPS ) podczas oceny REIT i innych podobnych funduszy inwestycyjnych.

Formuła i obliczanie środków z operacji

Poniżej znajduje się wzór na obliczanie środków z operacji (FFO).

Wzór na FFO to:

FFO = (Dochód netto + Amortyzacja + Amortyzacja + Strata ze sprzedaży nieruchomości) - Zysk ze sprzedaży nieruchomości - Przychód z odsetek

Poniżej znajdują się kroki, aby obliczyć FFO:

Wszystkie składniki kalkulacji FFO są wymienione w rachunku zysków i strat REIT.

1. Uzyskaj wartość zysku netto, która jest zyskiem firmy i znajduje się na dole rachunku zysków i strat.

2. Amortyzacja to wydatkowana część aktywów materialnych (fizycznych) i wartości niematerialnych i prawnych firmy w danym okresie. Amortyzacja i amortyzacja to jedynie środki księgowe, które pomagają firmom rozłożyć koszty ich aktywów. Kwoty wydatkowane ostatecznie pomniejszają dochód netto okresu obrachunkowego. W rezultacie amortyzacja jest dodawana z powrotem do dochodu netto w celu określenia rzeczywistych wpływów środków pieniężnych lub przychodów z działalności REIT.

3. Dodaj ewentualne straty ze sprzedaży majątku przedsiębiorstwa. Na ogół obejmuje to aktywa długoterminowe, takie jak rzeczowe aktywa trwałe i wyposażenie. Straty te są uważane za jednorazowe i niepowtarzalne, a zatem nie są częścią normalnej działalności i nie powinny być uwzględniane w obliczeniach FFO.

4. Odejmij wszelkie zyski lub przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości od całkowitej kwoty dochodu netto, amortyzacji i amortyzacji, aby uzyskać fundusze z działalności za dany okres.

5. Odejmij wszelkie dochody z odsetek uzyskane przez firmę. Przychody z odsetek nie są zazwyczaj normalną częścią normalnej działalności firmy i dlatego nie powinny być uwzględniane w obliczeniach FFO.

Jeśli na przykład REIT miałby amortyzację w wysokości 20 000 USD, zysk ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 40 000 USD, a zysk netto w wysokości 100 000 USD, jego FFO wyniesie 80 000 USD.

W większości sytuacji inwestor nie musiałby obliczać FFO REIT, ponieważ wszystkie REIT są zobowiązane do wykazania swoich obliczeń FFO w swoich publicznych sprawozdaniach finansowych. Wartość FFO jest zwykle ujawniana w przypisach do rachunku zysków i strat.

Co mogą Ci powiedzieć fundusze z operacji

FFO jest miarą gotówki generowanej przez REIT; firmy zajmujące się nieruchomościami wykorzystują FFO jako wskaźnik wydajności operacyjnej. National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) pierwotnie pionierem tej liczby, która nie jest miarą GAAP .

FFO nie należy mylić z przepływami pieniężnymi REIT z działalności operacyjnej,. które są wykazywane w zestawieniu przepływów pieniężnych (CFS). Zamiast tego FFO mierzy kwotę netto środków pieniężnych i ekwiwalentów, które wpływają do firmy z regularnej, bieżącej działalności gospodarczej. FFO nie powinno być postrzegane jako alternatywa dla przepływów pieniężnych lub jako miara płynności.

Na przykład na przepływ środków pieniężnych typowej firmy miałyby wpływ pieniądze zarobione ze sprzedaży aktywów, ale FFO wyklucza te zyski. Ponadto typowa firma wykazałaby wpływy pieniężne ze swojego CFS, gdyby otrzymała wpływy z kredytu z banku. Jednak FFO nie uwzględnia takich wpływów pieniężnych, a zamiast tego jest jedynie miarą dochodu z działalności gospodarczej.

Dlaczego FFO jest dobrą miarą wyników REIT

FFO rekompensuje metody księgowania kosztów, które mogą niedokładnie przedstawiać prawdziwe wyniki REIT. Rachunkowość GAAP wymaga, aby wszystkie REIT amortyzowały swoje nieruchomości inwestycyjne w czasie przy użyciu jednej ze standardowych metod amortyzacji. Jednak wiele nieruchomości inwestycyjnych faktycznie zyskuje na wartości w czasie, co sprawia, że amortyzacja jest niedokładna w opisie wartości REIT. Amortyzacja i amortyzacja muszą zostać dodane z powrotem do dochodu netto, aby pogodzić ten problem.

FFO odejmuje również wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ tego rodzaju sprzedaż uważa się za jednorazową. REIT-y muszą wypłacać 90% wszystkich dochodów podlegających opodatkowaniu w formie dywidend,. które są płatnościami gotówkowymi na rzecz inwestorów. Zyski ze sprzedaży nieruchomości nie zwiększają dochodu REIT podlegającego opodatkowaniu i dlatego nie powinny być uwzględniane w pomiarze wartości i wyników.

Jak wspomniano, FFO na akcję jest czasami dostarczane przez firmy jako dodatek do ich EPS. Zysk na akcję to dochód netto firmy podzielony przez pozostające w obrocie akcje. EPS i FFO na akcję stanowią miarę tego, jaki dochód jest generowany w przeliczeniu na akcję.

Środki te pomagają również inwestorom określić, czy pieniądze są efektywnie wykorzystywane przez kierownictwo. Ponadto wielu analityków i inwestorów ocenia wskaźnik cena-FFO REIT jako dodatek do wskaźnika cena-zysk,. czyli ceny akcji podzielonej przez EPS. W przypadku REIT cena rynkowa REIT byłaby podzielona przez jego FFO na akcję.

Skorygowane środki z operacji

analitycy nieruchomości obliczają również skorygowane fundusze operacyjne REIT ( AFFO ). Ta kalkulacja uwzględnia FFO REIT i odejmuje wszelkie powtarzające się wydatki, które są kapitalizowane,. a następnie amortyzowane, a także wszelkie czynsze liniowe. Te powtarzające się nakłady inwestycyjne mogą obejmować takie wydatki na konserwację, jak projekty malowania lub wymiany dachów. AFFO zyskało na popularności jako dokładniejsze oszacowanie potencjału dochodowego REIT.

Miernik AFFO został opracowany w celu zapewnienia lepszego pomiaru zdolności REIT do generowania gotówki lub wypłaty dywidendy. Oprócz AFFO ten alternatywny środek jest czasami określany jako środki dostępne do dystrybucji lub gotówka dostępna do dystrybucji.

Przykład wykorzystania środków z operacji

Popularne centrum handlowe REIT Simon Property Group zgłosiło środki z operacji na rachunku zysków i strat za 2017 r. w wysokości 4 miliardów dolarów, co stanowi wzrost o 6% w porównaniu z 2016 r. Tymczasem dochód netto firmy wyniósł 2,2 miliarda dolarów.

Aby dojść do FFO, firma dodała amortyzację w wysokości około 1,8 miliarda USD, a następnie skorygowała o inne mniejsze kwoty — w tym zmniejszenie o 5,3 miliona USD z tytułu wypłaty preferencyjnych wypłat i dywidend oraz część amortyzacji z tytułu udziałów niekontrolujących , która skutkowała w dodatkowej redukcji o 17,1 miliona dolarów. Simon dodatkowo odnotował rozwodnioną wartość FFO na akcję w wysokości 11,21 USD w porównaniu z rozwodnioną wartością EPS w wysokości 6,24 USD.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Firmy z branży nieruchomości używają FFO jako miernika wyników operacyjnych.

• FFO wyklucza jednorazowe wpływy pieniężne, takie jak dochód ze sprzedaży składnika aktywów; zamiast tego obejmuje tylko dochody z działalności gospodarczej.

• Fundusze z działalności operacyjnej (FFO) odnoszą się do liczby wykorzystywanej przez fundusze nieruchomości (REIT) do określenia przepływów pieniężnych z ich działalności.