Cláusula de Vencimento na Venda
O que é uma cláusula de vencimento na venda?
Uma cláusula de vencimento na venda é uma cláusula do contrato de hipoteca que exige que o mutuário pague integralmente o credor na venda ou transmissão de uma participação parcial ou total na propriedade que garante a hipoteca. As hipotecas com cláusula de vencimento na venda não são assumidas pelo novo comprador do imóvel.
Como funciona uma cláusula de vencimento na venda
Uma cláusula de vencimento na venda permite que um credor exija o reembolso total de um empréstimo se o mutuário vender a garantia usada para garantir seu empréstimo. Este tipo de cláusula é usado em hipotecas de casa e impede que o proprietário venda sua casa antes de pagar sua dívida. Se o mutuário tentar vender a propriedade sem o consentimento do credor, o credor pode executar a execução da propriedade.
A maioria das hipotecas emitidas nos EUA inclui cláusulas de vencimento na venda. Antes das cláusulas de vencimento na venda, a maioria das compras de casas era financiada com hipotecas assumidas: no caso de uma venda, as obrigações do empréstimo recaiam sobre o novo proprietário. Isso funcionou para a desvantagem do credor hipotecário, especialmente se as taxas de juros tivessem aumentado desde a originação do empréstimo.
Hipoteca Vencida na Venda vs. Hipoteca Assumida
Com uma cláusula de vencimento na venda, os proprietários não podem transferir a hipoteca para o comprador ao vender sua propriedade, como fariam com uma hipoteca assumida. Em vez disso, eles devem usar o produto da venda para pagar a hipoteca, e o comprador deve obter uma nova hipoteca por conta própria.
Dessa forma, uma cláusula de vencimento na venda ajuda a proteger o credor (ou proprietário da hipoteca) do risco de que a hipoteca seja transferida para o novo proprietário em um momento em que as taxas de juros prevalecentes são mais altas do que a taxa dessa hipoteca. Em vez disso, o novo comprador teria que obter uma nova hipoteca com as taxas de juros atuais.
Os credores, bem como os detentores de pools de hipotecas, como títulos garantidos por hipotecas,. títulos garantidos por ativos ou obrigações de dívida garantida geralmente favorecem a aposentadoria antecipada de hipotecas com baixas taxas de juros.
Se um vendedor tentar contornar a cláusula de vencimento na venda e transferir a propriedade para um novo proprietário sem reembolsar imediatamente a hipoteca, o credor pode executar a hipoteca e tomar posse dela.
Exceções de cláusula de vencimento na venda
Sob o 1982 Garn-St. Em determinadas situações, os credores da Lei Germain , não podem fazer valer a cláusula de vencimento na venda, mesmo quando a propriedade do imóvel hipotecado mudou.
Se houver divórcio ou separação judicial e a propriedade entre os cônjuges mudar (por exemplo, o imóvel era de propriedade conjunta e passa a ser de propriedade de um único cônjuge), o credor não pode fazer valer a cláusula de vencimento na venda. O mesmo vale se o proprietário transferir a propriedade para seus filhos, se um mutuário falecer e a propriedade for transferida para um parente, ou se a propriedade for transferida para um fideicomisso vivo e o mutuário for o beneficiário do fideicomisso.
Uma cláusula de vencimento na venda não pode impedir que os bens mudem de mãos em caso de divórcio ou morte. A propriedade também pode ser doada a um fideicomisso, desde que o beneficiário continue morando na casa.
Por que um credor não invocaria uma cláusula de vencimento na venda?
Mesmo que o credor tenha o direito legal de invocar uma cláusula de venda, pode haver situações em que ele pode optar por não fazê-lo. Por exemplo, em um mercado imobiliário fraco, pode ser vantajoso para o credor permitir que um novo comprador assuma a hipoteca antiga, em vez de arriscar a possibilidade de que o devedor original não a cumpra.
Ou, se o valor da casa diminuiu significativamente e sua venda não trouxer dinheiro suficiente para cobrir a dívida, o credor pode aceitar menos do que o pagamento total para recuperar pelo menos uma parte do que é devido.
Exemplo de cláusula de vencimento na venda
Imagine um casal hipotético, Alan e Beth, que são co-proprietários de uma casa com uma hipoteca de US$ 100.000. Essa hipoteca tem uma cláusula de vencimento na venda, o que significa que, se o casal vender sua casa, poderá ter que reembolsar o saldo total da hipoteca.
Depois de vários anos, Alan e Beth se divorciam, e Beth se torna a única proprietária da casa. Como eles eram cônjuges, a transferência não aciona a cláusula de vencimento na venda: Beth pode assumir a propriedade total da casa e continuar pagando a hipoteca original.
No ano seguinte, os preços das casas aumentam e Beth decide vender a casa para Charlie. Como Charlie não está coberto por nenhuma exceção, Beth deve ser capaz de reembolsar o saldo restante da hipoteca após o fechamento da venda. Dependendo do mercado imobiliário no momento da venda, o credor pode ou não optar por aplicar a cláusula de vencimento na venda.
##Destaques
A cláusula de vencimento na venda é uma cláusula de hipoteca que exige que o mutuário pague integralmente o credor se a propriedade for vendida.
A maioria das hipotecas dos EUA tem cláusulas de vencimento na venda. As principais exceções são aqueles empréstimos garantidos por determinados órgãos federais.
A cláusula de vencimento na venda não impede que a propriedade mude de mãos em caso de divórcio, separação ou herança.
Mesmo quando as hipotecas têm uma cláusula de vencimento, há ocasiões em que o credor não pode invocá-la legalmente ou pode optar voluntariamente por não o fazer.
Por outro lado, as hipotecas assumidas permitem que o novo comprador do imóvel assuma a hipoteca existente.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Os empréstimos FHA e VA têm uma cláusula de vencimento na venda?
Empréstimos que são segurados pelo FHA, VA ou USDA não têm cláusulas de vencimento na venda, o que significa que novos compradores podem assumir as obrigações de hipoteca do proprietário anterior quando compram um imóvel. No entanto, todas as três agências têm requisitos específicos sobre quem é elegível para assumir esses empréstimos.
Uma ação de quitação acionará uma cláusula de vencimento na venda?
As ações de quitação são frequentemente usadas para transferir propriedade sem troca de dinheiro, como pode ocorrer entre membros da família. No entanto, essas transferências podem causar problemas se o imóvel estiver hipotecado com uma cláusula de vencimento na venda. Se uma propriedade for transferida por meio de uma escritura de quitação e as partes não estiverem relacionadas de uma maneira que lhes dê uma exceção, o proprietário original poderá estar em risco pelo valor total do empréstimo.
Existe uma cláusula de vencimento na venda quando a propriedade é doada?
Uma cláusula de vencimento na venda pode ser acionada sempre que a propriedade de uma propriedade mudar, a critério do vendedor. As principais exceções referem-se a transferências de bens entre cônjuges, heranças ou fideicomissos vivos em que o beneficiário é o mutuário. A menos que uma propriedade hipotecária seja doada ao cônjuge ou filhos do mutuário, dar a propriedade como presente pode acionar a cláusula de vencimento na venda.
Que tipos de hipotecas não têm uma cláusula de vencimento na venda?
A maioria das hipotecas institucionais emitidas nos Estados Unidos têm cláusulas de vencimento na venda. As exceções mais comuns são empréstimos segurados pela Federal Housing Authority,. o Department of Veteran's Affairs ou o Department of Agriculture. Cada uma dessas agências exige que o novo comprador atenda a certas condições antes de assumir o empréstimo.
Empréstimos Wrap-Around têm uma cláusula de vencimento na venda?
As hipotecas wrap-around são empréstimos que incluem o saldo total de um empréstimo mais antigo que não foi totalmente pago. Estes são frequentemente usados em vendas de casas, onde o vendedor recebe pagamentos do novo comprador para pagar a hipoteca envolvente. Se a hipoteca original incluir uma cláusula de vencimento na venda, todo o saldo será devido na venda da casa.
