Средства от операционной деятельности (FFO)

Бизнес Корпоративные финансы и бухгалтерский учет Финансовые коэффициенты

Что такое средства от операций (FFO)?

Средства от операций (FFO) относятся к цифре, используемой инвестиционными фондами недвижимости ( REIT ) для определения денежного потока от их операций. Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO в качестве показателя операционной эффективности.

FFO рассчитывается путем добавления износа,. амортизации и убытков от продажи активов к прибыли, а затем вычитания любой прибыли от продажи активов и любого процентного дохода. Иногда он указывается в расчете на одну акцию. Коэффициент FFO на акцию следует использовать вместо прибыли на акцию ( EPS ) при оценке REIT и других подобных инвестиционных фондов.

Формула и расчет средств от операций

Ниже представлена формула расчета средств от операций (FFO).

Формула для FFO:

FFO = (Чистая прибыль + Амортизация + Амортизация + Убытки от продажи имущества) - Прибыль от продажи имущества - Процентный доход

Ниже приведены шаги для расчета FFO:

Все компоненты расчета FFO перечислены в отчете о прибылях и убытках REIT.

Получите цифру чистой прибыли, которая представляет собой прибыль компании и находится в нижней части отчета о прибылях и убытках.
Износ и амортизация представляют собой списанные на расходы части материальных (физических) и нематериальных активов компании за период. Износ и амортизация — это просто меры бухгалтерского учета, помогающие компаниям распределять стоимость своих активов. Списанные суммы в конечном итоге уменьшают чистую прибыль отчетного периода. В результате износ и амортизация добавляются к чистой прибыли для определения фактических поступлений денежных средств или доходов от операций REIT.
Добавьте любые убытки от продажи коммерческой недвижимости, если таковые имеются. Обычно это включает в себя долгосрочные активы, такие как основные средства, заводы и оборудование. Эти потери считаются разовыми и неповторяющимися, поэтому они не являются частью нормальной деятельности и не должны включаться в расчет FFO.
Вычтите любую прибыль или доход, полученный от продажи имущества, из общей суммы чистой прибыли, износа и амортизации, чтобы получить средства от операций за период.
Вычтите любой процентный доход, полученный бизнесом. Процентный доход, как правило, не является регулярной частью обычной деятельности бизнеса, и поэтому его не следует включать в расчет FFO.

Если, например, REIT имеет амортизацию в размере 20 000 долларов США, прибыль от продажи имущества в размере 40 000 долларов США и чистую прибыль в размере 100 000 долларов США, его FFO составит 80 000 долларов США.

В большинстве случаев инвестору не нужно будет рассчитывать FFO REIT, поскольку все REIT должны показывать свои расчеты FFO в своих публичных финансовых отчетах. Показатель FFO обычно раскрывается в сносках к отчету о прибылях и убытках.

О чем могут рассказать средства от операционной деятельности

FFO — это мера денежных средств, генерируемых REIT; компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO в качестве эталона операционной эффективности. Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости ( NAREIT ) впервые ввела эту цифру, которая не является показателем GAAP.

FFO не следует путать с денежным потоком REIT от операций,. о котором сообщается в отчете о движении денежных средств (CFS). Вместо этого FFO измеряет чистую сумму денежных средств и их эквивалентов, которые поступают в фирму в результате регулярной текущей коммерческой деятельности. FFO не следует рассматривать как альтернативу денежному потоку или как меру ликвидности.

Например, на денежный поток типичной компании будут влиять деньги, полученные от продажи актива, но FFO исключает эту прибыль. Кроме того, типичная компания показала бы приток денежных средств на своем CFS, если бы компания получила кредит от банка. Однако FFO не включает такие притоки денежных средств, а вместо этого является лишь показателем дохода от коммерческой деятельности.

Почему FFO является хорошим показателем эффективности REIT

FFO компенсирует методы учета затрат, которые могут неточно отражать истинную эффективность REIT. Учет GAAP требует, чтобы все REIT амортизировали свою инвестиционную недвижимость с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации. Тем не менее, стоимость многих инвестиционных объектов недвижимости со временем увеличивается, что делает амортизацию неточной при описании стоимости REIT. Износ и амортизация должны быть добавлены обратно к чистой прибыли, чтобы согласовать этот вопрос.

FFO также вычитает любую прибыль от продажи имущества, поскольку эти виды продаж считаются разовыми. REIT должны выплачивать 90% всего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов,. которые представляют собой денежные выплаты инвесторам. Прибыль от продажи собственности не добавляется к налогооблагаемому доходу REIT и поэтому не должна включаться в оценку стоимости и результатов деятельности.

Как уже упоминалось, FFO на акцию иногда предоставляется фирмами в качестве дополнения к их EPS. Прибыль на акцию — это чистая прибыль компании, деленная на количество акций в обращении. EPS и FFO на акцию показывают, сколько дохода генерируется на акцию.

Эти меры также помогают инвесторам определить, эффективно ли используются деньги руководством. Кроме того, многие аналитики и инвесторы оценивают соотношение цены и FFO REIT как дополнение к соотношению цена-прибыль,. которое представляет собой цену акции, деленную на прибыль на акцию. В случае REIT рыночная цена REIT будет разделена на его FFO на акцию.

Скорректированные средства от операций

аналитики недвижимости также рассчитывают скорректированные средства REIT от операций ( AFFO ). Этот расчет берет FFO REIT и вычитает любые повторяющиеся расходы, которые капитализируются,. а затем амортизируются, а также любое прямое распределение арендной платы. Эти периодические капитальные затраты могут включать такие расходы на техническое обслуживание, как покраска или замена кровли. AFFO приобрела популярность как более точная оценка потенциала доходов REIT.

Показатель AFFO был разработан, чтобы обеспечить более точное измерение денежных средств, генерируемых REIT, или способности выплачивать дивиденды. В дополнение к AFFO, эта альтернативная мера иногда упоминается как средства, доступные для распределения, или денежные средства, доступные для распределения.

Пример использования средств от операций

Популярный торговый центр REIT Simon Property Group сообщила о доходах от операций в своем отчете о прибылях и убытках за 2017 год в размере 4 миллиардов долларов, что на 6% больше, чем в 2016 году. Между тем чистая прибыль фирмы составила 2,2 миллиарда долларов.

FFO,. фирма добавила износ и амортизацию в размере около 1,8 миллиарда долларов и дополнительно скорректировала другие меньшие цифры, включая сокращение на 5,3 миллиона долларов для выплаты привилегированных распределений и дивидендов, а также часть амортизации, не связанную с контрольным пакетом акций, которая в результате в дополнительном сокращении на 17,1 млн долларов. Саймон дополнительно сообщил о разводненной цифре FFO на акцию в размере 11,21 доллара по сравнению с разводненной цифрой на акцию в размере 6,24 доллара.

Особенности

Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO в качестве показателя операционной эффективности.
FFO исключает разовые поступления денежных средств, такие как доход от продажи актива; вместо этого он включает только доход от предпринимательской деятельности.
Средства от операций (FFO) относятся к цифре, используемой инвестиционными фондами недвижимости (REIT) для определения денежного потока от их операций.