Оговорка об оплате при продаже

Что такое оговорка об оплате при продаже?

Оговорка об оплате при продаже — это положение договора об ипотеке,. которое требует, чтобы заемщик полностью погасил кредитора после продажи или передачи частичного или полного интереса к имуществу, являющемуся обеспечением ипотеки. Ипотечные кредиты с оговоркой о продаже не могут быть приняты новым покупателем недвижимости.

Как работает оговорка о продаже

Положение об оплате при продаже позволяет кредитору требовать полного погашения кредита, если заемщик продает залог, который используется для обеспечения его кредита. Этот тип пункта используется в жилищной ипотеке и не позволяет домовладельцу продать свой дом до погашения своего долга. Если заемщик пытается продать имущество без согласия кредитора, кредитор может обратить взыскание на имущество.

Большинство ипотечных кредитов, выдаваемых в США, включают в себя оговорки о сроках продажи. До появления положений о сроках продажи большинство покупок домов финансировалось за счет предполагаемых ипотечных кредитов: в случае продажи обязательства по кредиту ложились бы на нового владельца. Это работало в ущерб ипотечному кредитору, особенно если процентные ставки выросли с момента выдачи кредита.

Ипотека с оплатой по факту продажи по сравнению с предполагаемой ипотекой

С оговоркой об оплате при продаже домовладельцы не могут передавать ипотеку покупателю при продаже своей собственности, как они могли бы с предполагаемой ипотекой. Вместо этого они должны использовать выручку от продажи для погашения ипотеки, а покупатель должен получить новую ипотеку самостоятельно.

Таким образом, пункт о сроках продажи помогает защитить кредитора (или владельца ипотеки) от риска перехода ипотеки к новому владельцу в то время, когда преобладающие процентные ставки выше, чем ставки по этой ипотеке. Вместо этого новому покупателю придется получить новую ипотеку по текущим процентным ставкам.

Кредиторы, а также держатели пулов ипотечных кредитов, таких как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, ценные бумаги,. обеспеченные активами,. или обеспеченные долговые обязательства , как правило, выступают за досрочное погашение ипотечных кредитов с низкими процентными ставками.

Если продавец пытается обойти пункт о сроках продажи и передать имущество новому владельцу без немедленного погашения ипотечного кредита, кредитор может лишить права собственности имущество и вступить во владение им.

Исключения из пункта «Действие при продаже»

Под Гарн-Ст. 1982 г. В соответствии с Законом Жермена , кредиторы не могут обеспечить соблюдение положения о сроках продажи в определенных ситуациях, даже если право собственности на заложенное имущество изменилось.

Если имеет место развод или юридическое раздельное проживание,. и право собственности между супругами изменяется (например, имущество находилось в совместном владении и становится собственностью одного супруга), кредитор не может обеспечить соблюдение пункта об оплате при продаже. То же самое верно, если владелец передает имущество своим детям, если заемщик умирает и имущество передается родственнику, или если имущество передается в живой траст,. а заемщик является бенефициаром траста.

Положение о сроке продажи не может предотвратить переход собственности из рук в руки в случае развода или смерти. Имущество также может быть передано в доверительное управление, пока бенефициар продолжает жить в доме.

Почему кредитор не применяет оговорку об оплате при продаже?

Даже если кредитор имеет юридическое право ссылаться на положение об оплате при продаже, могут быть ситуации, в которых он может отказаться от этого. Например, при слабом рынке жилья кредитору может быть выгодно позволить новому покупателю взять на себя старую ипотеку, а не рисковать тем, что первоначальный заемщик не выполнит свои обязательства по ней.

Или, если стоимость дома значительно снизилась, а его продажа не приносит достаточно денег для покрытия долга, кредитор может принять меньше, чем полный платеж, чтобы возместить хотя бы часть того, что ему причитается.

Пример условия оплаты при продаже

Представьте себе гипотетическую пару, Алана и Бет, которые являются совладельцами дома с ипотекой на 100 000 долларов. В этой ипотеке есть оговорка об оплате при продаже, а это означает, что, если пара продаст свой дом, им, возможно, придется полностью погасить остаток своей ипотеки.

Через несколько лет Алан и Бет разводятся, и Бет становится единственной хозяйкой дома. Поскольку они были супругами, передача не приводит к срабатыванию пункта о сроках продажи: Бет может получить полное право собственности на дом и продолжать выплачивать первоначальную ипотеку.

В следующем году цены на жилье растут, и Бет решает продать дом Чарли. Поскольку на Чарли не распространяется никакое исключение, Бет должна быть в состоянии выплатить остаток по ипотеке после завершения продажи. В зависимости от рынка жилья на момент продажи кредитор может принять решение о применении или неисполнении положения об оплате при продаже.

Особенности

• Оговорка об оплате при продаже — это положение об ипотеке, которое требует от заемщика полного погашения долга кредитору в случае продажи имущества.

• Большинство ипотечных кредитов в США имеют оговорки о сроках продажи. Основными исключениями являются кредиты, застрахованные некоторыми федеральными агентствами.

• Оговорка о сроках продажи не препятствует переходу собственности из рук в руки в случае развода, раздельного проживания или получения наследства.

• Даже если в ипотечных кредитах есть оговорка об оплате при продаже, бывают случаи, когда кредитор не может использовать ее на законных основаниях или может добровольно не делать этого.

• Напротив, предполагаемая ипотека позволяет новому покупателю собственности взять на себя существующую ипотеку.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Имеют ли кредиты FHA и VA пункт об оплате при продаже?

Ссуды, застрахованные FHA, VA или USDA, не имеют положений о сроках продажи, а это означает, что новые покупатели могут взять на себя ипотечные обязательства предыдущего владельца при покупке недвижимости. Однако у всех трех агентств есть особые требования к тому, кто имеет право брать на себя эти кредиты.

Будет ли акт об отказе от права требовать оплаты при продаже?

Документы об отказе от права собственности часто используются для передачи собственности без обмена деньгами, что может происходить между членами семьи. Однако такая передача может вызвать проблемы, если недвижимость заложена с условием продажи. Если имущество передается по акту об отказе от права требования, и стороны не связаны таким образом, что это дает им исключение, то первоначальный владелец может получить полную стоимость кредита.

Существует ли пункт о продаже при дарении имущества?

Положение о продаже может быть активировано в любое время при смене владельца недвижимости по усмотрению продавца. Основные исключения касаются передачи имущества между супругами, наследования или живых трастов, когда бенефициаром является заемщик. Если ипотечное имущество не дарится супругу или детям заемщика, передача имущества в дар может привести к срабатыванию пункта об оплате при продаже.

Какие типы ипотечных кредитов не имеют пункта о продаже?

Большинство институциональных ипотечных кредитов, выдаваемых в Соединенных Штатах, имеют оговорки об оплате при продаже. Наиболее распространенными исключениями являются ссуды, застрахованные Федеральным жилищным управлением,. Департаментом по делам ветеранов или Министерством сельского хозяйства. Каждое из этих агентств требует, чтобы новый покупатель выполнил определенные условия, прежде чем брать кредит.

Имеют ли комплексные ссуды пункт об оплате при продаже?

Ипотечные кредиты с обертыванием — это кредиты, которые включают в себя полный баланс более старого кредита, который не был полностью погашен. Они часто используются при продаже жилья, когда продавец собирает платежи от нового покупателя для погашения ипотечного кредита. Если первоначальная ипотека включает пункт об оплате при продаже, весь остаток подлежит оплате при продаже дома.