Собственная обратная ипотека

Что такое собственная обратная ипотека?

Собственная обратная ипотека — это кредит, который позволяет пожилым домовладельцам получить доступ к собственному капиталу в своих домах через частного кредитора. Они не так строго регулируются, как ипотечные кредиты с конверсией собственного капитала (HECM),. и не застрахованы на федеральном уровне.

Собственные обратные ипотечные кредиты составляют лишь небольшой сегмент рынка обратных ипотечных кредитов, и большинство их клиентов являются владельцами домов, стоимость которых превышает предел, установленный Федеральным жилищным управлением (FHA). На 2022 год этот лимит установлен на уровне 970 800 долларов.

Понимание частной обратной ипотеки

Собственные обратные ипотечные кредиты иногда называют гигантскими обратными ипотечными кредитами, потому что их ищут в основном люди, которые хотят получить доступ к большему количеству денег, чем может предоставить обратная ипотека с федеральным страхованием, и чьи дома оцениваются выше предела, установленного правительством.

По сути, они работают так же, как и большинство обратных ипотечных кредитов, застрахованных HECM. Домовладелец получает кредитную линию до оценочной стоимости дома. Они могут взять его единовременно, установить ежемесячную ренту на всю жизнь или выбрать серию ежемесячных платежей в течение нескольких лет. Это выбор домовладельца. Снятая сумма возвращается только тогда, когда домовладелец или наследники домовладельца продают дом.

Другим вариантом обратной ипотеки является одноцелевая обратная ипотека,. которая ограничивает снятие средств домовладельцем с оплатой конкретных расходов, как правило, налогов на недвижимость и ремонта дома. Собственные обратные ипотечные кредиты, как и большинство обратных ипотечных кредитов, застрахованных HECM, не имеют таких ограничений.

Собственные обратные ипотечные кредиты исчезли после того, как в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья, а затем вновь появились, когда цены на жилье восстановились. Они все еще относительно редки, потому что немногие кредиторы хотят их предлагать. Существует не так много вторичного рынка для частной обратной ипотеки, в отличие от рынка, который существует для более традиционных ипотечных кредитов. Они также более подвержены мошенничеству, чем традиционные форвардные ипотечные кредиты, поскольку представляют собой сложные продукты, специально предназначенные для пенсионеров, нуждающихся в наличных деньгах с ограниченными возможностями их получения.

Плюсы и минусы частной обратной ипотеки

Поскольку они не регулируются, кредиторы частной обратной ипотеки могут устанавливать свои собственные условия вне ограничений, установленных FHA.

Это включает:

• Они могут взимать другие или отличные сборы, чем кредиты, застрахованные FHA.

• Они не требуют, чтобы их клиенты оформляли ипотечное страхование.

• Их клиенты не обязаны посещать консультационные сессии, чтобы убедиться, что они понимают документы, которые они подписывают.

Отсутствие регулирования может быть палкой о двух концах. Кредиторы могут взимать более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, дополнительные сборы или и то, и другое. Они также могут давать взаймы меньше по сравнению со стоимостью дома, чтобы компенсировать отсутствие ипотечного страхования.

Другие особенности

Собственные обратные ипотечные кредиты могут иметь функции, которых нет в других обратных ипотечных кредитах, например, положения о долевом участии, также называемые положениями о совместной оценке.

Доходы от частной обратной ипотеки могут быть направлены на что угодно, в том числе на погашение существующей ипотеки домовладельца, чтобы высвободить ежемесячный денежный поток. В отличие от HECM, частная обратная ипотека не ограничивает сумму, которую заемщик может снять в первый год срока обратной ипотеки.

Во всех отношениях реверсивная ипотека является менее ограничительным вариантом.

ТТТ

Что выбрать?

Если вы рассматриваете возможность частной обратной ипотеки, вам следует сравнить процентные ставки и сборы от нескольких частных кредиторов обратной ипотеки. Что не менее важно, вы должны сравнить эти котировки с несколькими котировками HECM, чтобы увидеть, какой вариант дает вам лучшую сделку. Кроме того, рассмотрите альтернативы, такие как кредит под залог дома или кредитная линия под залог дома (HELOC).

Два фактора — ваш возраст и то, насколько стоимость вашего дома превышает ограничения HECM, — могут помочь определить, насколько выгодна для вас эта сделка.

Нижняя линия

Собственная обратная ипотека — единственный вариант для людей, которым нужна обратная ипотека сверх лимита кредитования HECM, поддерживаемого государством. Для тех, кто находится под лимитом, частная обратная ипотека является менее регулируемым вариантом, который может иметь более высокие сборы, чем HECM или одноцелевая обратная ипотека. У HECM есть обязательная консультационная сессия, которая предоставляется за плату, в то время как у собственнических обратных ипотечных кредитов ее нет. Но помните: все обратные ипотечные кредиты являются сложными финансовыми инструментами, и каждый должен подумать о том, чтобы получить стороннюю консультацию о плюсах и минусах, прежде чем подписываться на один из них.