Proprietär omvänd inteckning

Vad är en egenutvecklad omvänd hypotekslån?

En egenutvecklad omvänd inteckning är ett lån som gör det möjligt för äldre husägare att få tillgång till eget kapital i sina hem genom en privat långivare. De är inte lika reglerade som home equity konverteringslån (HECM) och är inte federalt försäkrade.

Egenutvecklade omvända inteckningar utgör bara ett litet segment av marknaden för omvända inteckningar, och de flesta av deras kunder är ägare av bostäder som värderas över gränsen som fastställts av Federal Housing Administration (FHA). För 2022 är den gränsen satt till $970 800.

Förstå den proprietära omvända inteckningen

Egenutvecklade omvända inteckningar kallas ibland jumbo omvända inteckningar eftersom de eftersträvas mest av människor som vill ha tillgång till mer pengar än vad de federalt försäkrade omvända hypotekslånen kan tillhandahålla och vars hem värderas till mer än den gräns som regeringen sätter.

I huvudsak fungerar de på samma sätt som de flesta HECM-försäkrade omvända inteckningar gör. Husägaren får en kreditram upp till bostadens taxeringsvärde. De kan ta det som en klumpsumma, sätta upp en månatlig livränta eller välja en serie månatliga betalningar under ett antal år. Det är husägarens val. Det uttagna beloppet återbetalas först när villaägaren eller villaägarens arvingar säljer bostaden.

En annan variant av det omvända inteckningslånet är det omvända inteckningslånet för enstaka ändamål,. som begränsar husägarens uttag till betalning av specifika kostnader, vanligtvis fastighetsskatter och hemreparationer. Egenutvecklade omvända inteckningar, som de flesta HECM-försäkrade omvända inteckningar, har inga sådana begränsningar.

Egenutvecklade omvända bolån försvann efter att bostadsbubblan sprack 2008, och dök sedan upp igen när bostadspriserna återhämtade sig. De är fortfarande relativt sällsynta eftersom få långivare vill erbjuda dem. Det finns inte mycket av en andrahandsmarknad för egna omvända bolån, till skillnad från marknaden som finns för mer konventionella bolån. De är också mer benägna att bedrägeri än traditionella terminslån eftersom de är komplexa produkter speciellt utformade för pensionerade personer i behov av kontanter med begränsade möjligheter att få det.

För- och nackdelar med ett proprietärt omvänt lån

Eftersom de inte är reglerade, kan långivare av proprietära omvända inteckningar fastställa sina egna villkor utanför de begränsningar som fastställts av FHA.

Dessa inkluderar:

– De kan ta ut andra eller andra avgifter än FHA-försäkrade lån.

– De kräver inte att deras kunder ska teckna en bolåneförsäkring.

– Deras kunder behöver inte delta i en rådgivningssession för att se till att de förstår dokumenten de skriver under.

Brist på reglering kan vara ett tveeggat svärd. Långivare kan ta ut högre bolåneräntor, extra avgifter eller båda. De kan också låna ut mindre i förhållande till bostadens värde för att kompensera för bristen på bolåneförsäkring.

Andra funktioner

Egenutvecklade omvända inteckningar kan ha egenskaper som andra omvända inteckningar inte har, såsom bestämmelser om aktiedelning, även kallade bestämmelser om delad uppskattning.

Intäkterna från ett egenutvecklat omvänd inteckning kan gå till vad som helst, inklusive att betala av husägarens befintliga bolån för att frigöra det månatliga kassaflödet. Till skillnad från HECM begränsar inte proprietära omvända inteckningar det belopp som en låntagare kan ta ut under det första året av den omvända bolånetiden.

På alla sätt är den egenutvecklade omvända inteckningen det mindre restriktiva alternativet.

TTT

Vilken ska du välja?

Om du funderar på ett eget omvänt inteckningslån bör du jämföra räntor och avgifter från flera egna omvända hypotekslångivare. Lika viktigt är att du bör jämföra dessa offerter med flera HECM-citat för att se vilket alternativ som ger dig det bästa erbjudandet. Överväg också alternativ som ett bostadslån eller ett hemlån (HELOC).

Två faktorer - din ålder och hur mycket ditt hemvärde överstiger HECM-gränserna - kan hjälpa till att avgöra hur bra affär detta är för dig.

Poängen

Proprietära omvända inteckningar är det enda alternativet för personer som behöver en omvänd inteckning över den federalt stödda HECM-utlåningsgränsen. För dem som är under gränsen är en egenutvecklad omvänd inteckning ett mindre reglerat alternativ som kan ha högre avgifter än ett HECM- eller ensidigt omvänt inteckningslån. HECM:er har en obligatorisk rådgivningssession som kommer med en avgift, medan proprietära omvända inteckningar inte gör det. Men kom ihåg: Alla omvända inteckningar är komplexa tredje finansiella instrument, och alla bör få rådgivning från parterna om för- och nackdelar innan de tecknar ett.