Кредит под залог дома

Что такое кредит под залог дома?

Ссуда под залог дома, также известная как ссуда под залог дома, ссуда под залог дома или вторая ипотека,. — это тип потребительского долга. Ссуды собственного капитала позволяют домовладельцам брать взаймы под залог собственного капитала в своих домах. Сумма кредита основана на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и ипотечным балансом домовладельца. Ссуды под залог недвижимости, как правило, имеют фиксированную ставку, в то время как типичные альтернативные кредитные линии под залог недвижимости (HELOC) обычно имеют переменные ставки.

Как работает кредит под залог недвижимости

По сути, ссуда под залог дома похожа на ипотеку, отсюда и название «вторая ипотека». Справедливость в доме служит залогом для кредитора. Сумма, которую домовладелец может занять, будет частично основываться на комбинированном соотношении кредита к стоимости (CLTV) от 80% до 90% от оценочной стоимости дома. Конечно, сумма кредита и процентная ставка также зависят от кредитного рейтинга заемщика и истории платежей.

Дискриминация в ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Традиционные ипотечные кредиты имеют установленный срок погашения, как и обычные ипотечные кредиты. Заемщик производит регулярные фиксированные платежи, покрывающие как основную сумму, так и проценты. Как и в случае с любой ипотекой, если кредит не будет погашен, дом может быть продан для погашения оставшейся задолженности.

Кредит под залог собственного дома может быть хорошим способом конвертировать капитал, который вы накопили в своем доме, в наличные деньги, особенно если вы инвестируете эти деньги в ремонт дома, который увеличивает стоимость вашего дома. Однако всегда помните, что вы рискуете своим домом — если стоимость недвижимости упадет, вы можете оказаться в долгу больше, чем стоит ваш дом.

Если вы захотите переехать, вы можете потерять деньги при продаже дома или не сможете переехать. И если вы получаете кредит, чтобы погасить задолженность по кредитной карте, не поддавайтесь искушению снова увеличить эти счета по кредитной карте. Прежде чем делать что-то, что поставит под угрозу ваш дом, взвесьте все возможные варианты.

«Если вы рассматриваете возможность получения кредита под залог дома на большую сумму, обязательно сравните ставки по нескольким типам кредита. Рефинансирование с выплатой наличных может быть лучшим вариантом, чем кредит под залог дома, в зависимости от того, сколько вам нужно».

— Маргарита Ченг, сертифицированный специалист по финансовому планированию, Blue Ocean Global Wealth

Особые соображения

Популярность кредитов под залог недвижимости резко возросла после Закона о налоговой реформе 1986 года,. потому что они предоставили потребителям возможность обойти одно из его основных положений — отмену вычетов на проценты по большинству потребительских покупок. Закон оставил в силе одно большое исключение: проценты по обслуживанию долга по месту жительства.

Однако Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 г. приостановил вычет процентов по кредитам под залог жилья и HELOC до 2026 г., если, по данным IRS, «они не используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, который обеспечивает заем." Например, проценты по кредиту под залог собственного дома, используемому для консолидации долгов или оплаты расходов ребенка на обучение в колледже, не облагаются налогом.

Прежде чем брать кредит под залог недвижимости, обязательно сравните условия и процентные ставки. При поиске рассмотрите возможность получения кредита в местном кредитном союзе, а не сосредотачивайтесь только на крупных банках, рекомендует Клэр Джонс, эксперт по недвижимости и переезду, который пишет для Movearoo.com и iMOVE.com. «Кредитные союзы иногда предлагают лучшие процентные ставки и более персонализированное обслуживание счетов, если вы готовы иметь дело с более медленным временем обработки заявок», — говорит Джонс.

Как и в случае с ипотекой, вы можете запросить добросовестную оценку,. но прежде чем сделать это, сделайте свою собственную честную оценку своих финансов. «Прежде чем подавать заявку, вы должны иметь четкое представление о том, где находится ваш кредит и стоимость дома, чтобы сэкономить деньги», — говорит Кейси Флеминг, управляющий филиалом Fairway Independent Mortgage Corp. и автор «Руководства по кредитам: как получить лучшее». Возможна ипотека». «Особенно на оценку [вашего дома], которая является крупным расходом. Если ваша оценка окажется слишком низкой для поддержки кредита, значит, деньги уже потрачены», и возмещения за несоответствие критериям не предусмотрено.

Перед подписанием — особенно если вы используете кредит под залог недвижимости для консолидации долга — сверьтесь со своим банком и убедитесь, что ежемесячные платежи по кредиту действительно будут ниже, чем совокупные платежи по всем вашим текущим обязательствам. Несмотря на то, что ссуды под залог недвижимости имеют более низкие процентные ставки, срок действия нового кредита может быть больше, чем у существующих долгов.

Проценты по кредиту под залог собственного дома не облагаются налогом только в том случае, если кредит используется для покупки, строительства или существенного улучшения дома, являющегося залогом кредита.

Кредиты под залог собственного капитала по сравнению с HELOC

Ссуды под залог собственного капитала предусматривают единовременный платеж заемщику, который погашается в течение установленного периода времени (обычно от 5 до 15 лет) по согласованной процентной ставке. Сумма платежа и процентная ставка остаются неизменными на протяжении всего срока кредита. Кредит должен быть погашен полностью, если дом, на котором он основан, продается.

HELOC — это возобновляемая кредитная линия, очень похожая на кредитную карту, которую вы можете использовать по мере необходимости, возвращать, а затем снова использовать на срок, определяемый кредитором. За периодом розыгрыша (от пяти до 10 лет) следует период погашения, когда розыгрыш больше не разрешен (от 10 до 20 лет). HELOC обычно имеют переменную процентную ставку, но некоторые кредиторы предлагают варианты HELOC с фиксированной ставкой.

Преимущества и недостатки кредита под залог дома

У кредитов под залог недвижимости есть ряд ключевых преимуществ, включая стоимость, но есть и недостатки.

Преимущества

Кредиты под залог собственного капитала обеспечивают легкий источник наличных денег и могут быть ценными инструментами для ответственных заемщиков. Если у вас есть стабильный, надежный источник дохода и вы знаете, что сможете погасить кредит, низкие процентные ставки и возможные налоговые вычеты делают кредит под залог недвижимости разумным выбором.

Получение кредита собственного капитала довольно просто для многих потребителей, потому что это обеспеченный долг. Кредитор проводит проверку кредитоспособности и заказывает оценку вашего дома, чтобы определить вашу кредитоспособность и комбинированное соотношение кредита к стоимости.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, хотя и выше, чем у первого ипотечного кредита, но намного ниже, чем у кредитных карт и других потребительских кредитов. Это помогает объяснить, почему основная причина, по которой потребители берут взаймы под стоимость своего дома с помощью кредита под залог дома с фиксированной процентной ставкой, заключается в том, чтобы погасить остатки по кредитным картам.

Кредит под залог недвижимости, как правило, является хорошим выбором, если вы точно знаете, сколько вам нужно занять и для чего. Вам гарантирована определенная сумма, которую вы получите в полном объеме при закрытии. «Ссуды под залог дома, как правило, предпочтительнее для более крупных и дорогих целей, таких как ремонт, оплата высшего образования или даже консолидация долга , потому что средства получают единовременно», — говорит Ричард Эйри, старший кредитный специалист Integrity Mortgage LLC в Портленде. , Мэн.

Недостатки

Основная проблема с кредитами под залог недвижимости заключается в том, что они могут показаться слишком простым решением для заемщика, который, возможно, попал в вечный цикл расходов, заимствований, расходов и еще большего погружения в долги. К сожалению, этот сценарий настолько распространен, что у кредиторов есть термин для него: перезагрузка,. что в основном представляет собой привычку брать кредит, чтобы погасить существующий долг и высвободить дополнительный кредит, который заемщик затем использует для дополнительных покупок.

Перезагрузка приводит к спиральному циклу долга, который часто убеждает заемщиков обратиться к кредитам под залог собственного дома, предлагая сумму, равную 125% капитала в доме заемщика. Этот тип кредита часто предоставляется с более высокими комиссиями: поскольку заемщик взял больше денег, чем стоит дом, кредит не полностью обеспечен залогом. Кроме того, знайте, что проценты, выплачиваемые по той части кредита, которая превышает стоимость дома, никогда не облагаются налогом.

При подаче заявки на получение ссуды под залог дома может возникнуть соблазн занять больше, чем вам нужно в данный момент, потому что вы получаете выплату только один раз, и вы не знаете, сможете ли вы претендовать на другой кредит в будущем.

Если вы подумываете о кредите, который стоит больше, чем ваш дом, возможно, пришло время проверить реальность. Были ли вы не в состоянии жить по средствам, когда вы должны были только 100% акций в вашем доме? Если это так, вероятно, будет нереалистично ожидать, что вам станет лучше, если вы увеличите свой долг на 25%, плюс проценты и сборы. Это может стать скользкой дорожкой к банкротству и лишению права выкупа.

Пример ссуды под залог дома

Скажем, у вас есть автокредит с балансом в 10 000 долларов США по процентной ставке 9% с двумя годами, оставшимися до конца срока. Консолидация этого долга в кредит под залог дома по ставке 4% со сроком на пять лет на самом деле будет стоить вам больше денег, если бы вы потратили все пять лет на погашение кредита под залог дома. Кроме того, помните, что теперь залогом по кредиту является ваш дом, а не автомобиль. Невыполнение обязательств может привести к его потере, а потеря дома будет гораздо более катастрофической, чем сдача автомобиля.

Требования к ипотечному кредиту

У каждого кредитора есть свои требования, но для получения одобрения на получение кредита под залог недвижимости большинству заемщиков, как правило, потребуется:

• Собственный капитал в их доме> 20% от стоимости их дома

• Подтвержденная история доходов за два или более года

• Кредитный рейтинг> 600

Несмотря на то, что можно получить одобрение на получение кредита под залог дома без соблюдения этих требований, ожидайте, что вам придется платить гораздо более высокую процентную ставку через кредитора, который специализируется на заемщиках с высоким уровнем риска.

Определите текущий баланс вашей ипотеки и любых существующих вторых ипотечных кредитов, HELOC или кредитов под залог дома, найдя выписку или войдя на веб-сайт вашего кредитора. Оцените текущую стоимость вашего дома, сравнив ее с недавними продажами в вашем регионе или воспользовавшись оценкой с таких сайтов, как Zillow или Redfin. Имейте в виду, что их оценки стоимости не всегда точны, поэтому при необходимости скорректируйте свою оценку с учетом текущего состояния вашего дома. Затем разделите текущий баланс всех кредитов на вашу собственность на вашу текущую оценку стоимости собственности, чтобы получить текущий процент собственного капитала в вашем доме.

ТТТ

Ставки предполагают сумму кредита в размере 25 000 долларов США и соотношение кредита к стоимости 80%. Ставки HELOC предполагают процентную ставку во время открытия кредитной линии, после чего ставки могут меняться в зависимости от рыночных условий.

Нижняя линия

Ссуда под залог дома может быть лучшим выбором в финансовом отношении, чем HELOC, для тех, кто точно знает, сколько капитала им нужно, и хочет обеспечить фиксированную процентную ставку. Заемщики должны с осторожностью брать кредиты под залог дома при консолидации долга или финансировании ремонта дома. Легко оказаться под водой по ипотеке, если слишком много собственного капитала вытащено, оставив заемщика с разрушенным кредитом и домом, находящимся под угрозой потери права выкупа.

Особенности

• Суммы кредита собственного капитала основаны на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и остатком по ипотечному кредиту.

• Кредиты под залог недвижимости с фиксированной процентной ставкой предоставляют одну единовременную сумму, в то время как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.

• Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать кредиты под залог собственного дома.

• Кредиты под залог жилья бывают двух видов: кредиты с фиксированной процентной ставкой и кредитные линии под залог дома (HELOC).

• Ссуда собственного капитала, также известная как рассрочка ссуды собственного капитала или вторая ипотека, является типом потребительского долга.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как работает кредит под залог дома?

Ссуда собственного капитала — это ссуда на определенную сумму денег, погашаемая в течение определенного периода времени, которая использует капитал, который у вас есть в вашем доме, в качестве залога для ссуды. Если вы не в состоянии погасить кредит, вы можете потерять свой дом из-за потери права выкупа.

Что такое кредит HELOC?

Кредита HELO не существует. Термин представляет собой комбинацию двух существующих различных кредитных продуктов: кредитной линии собственного капитала (HELOC) и кредита собственного капитала.

Какую сумму кредита под залог дома я могу получить?

Для квалифицированных заемщиков лимит кредита под залог дома — это сумма, которая дает заемщику комбинированное соотношение кредита к стоимости (CLTV) 90% или меньше. Это означает, что общая сумма остатков по ипотеке, любым существующим HELOC, любым существующим кредитам под залог дома и новому кредиту под залог дома не может превышать 90% от оценочной стоимости дома. Например, кто-то с домом, который оценивается в 500 000 долларов с существующим балансом по ипотеке в 200 000 долларов, может взять кредит под залог дома на сумму до 250 000 долларов, если он будет одобрен.

Облагаются ли ссуды под залог дома налогом?

Проценты, выплачиваемые по кредиту под залог собственного дома, могут не облагаться налогом, если доходы от кредита используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» вашего дома. Тем не менее, с принятием Закона о снижении налогов и занятости и увеличением стандартных вычетов,. перечисление по пунктам для вычета процентов, выплачиваемых по кредиту под залог недвижимости, может не привести к экономии для большинства заявителей.

Можете ли вы получить HELOC и кредит под залог недвижимости одновременно?

Да. Вы можете получить как HELOC, так и кредит под залог дома одновременно, при условии, что у вас достаточно капитала в вашем доме, а также дохода и кредита, чтобы получить одобрение для обоих.