Dekret om utestängning och försäljning

Vad är ett dekret om utestängning och försäljning?

Begreppet utmätnings- och försäljningsdekret avser ett juridiskt meddelande som avser utmätning av en gäldenärs egendom, vilket görs för att täcka deras utestående skuld. Utmätnings- och försäljningsföreskrifter omfattar normalt fastighets- och bostadslån.

Utfärdat av en domstol, ett dekret om utestängning och försäljning är en förklaring som säger att låntagarens egendom kommer att säljas för att tillgodose en utestående skuld som är i konkurs. Efter att fastigheten har sålts används intäkterna för att betala av hela eller en del av skulden. Dessa domstolsbeslut krävs i många stater innan långivare kan fortsätta med någon utestängningsåtgärd, även om vissa stater tillåter långivare att sälja fastigheter när som helst.

Förstå dekret om utestängning och försäljning

Att köpa fastigheter är inte billigt, oavsett om du köper ditt eget hem eller en hyresfastighet. För att ha råd med en fastighet behöver de flesta konsumenter ta ett bolån eller bostadslån. När lånet är godkänt och förskotterat är fastighetsägaren ansvarig för att upprätthålla regelbundna månatliga bolånebetalningar.

När en låntagare får ett bolån för att köpa en bostad, fungerar fastigheten som säkerhet för lånet. Långivare kan utestänga fastigheter från 90 till 120 dagars fallissemang. Långivaren kan ta över bostaden och utmäta fastigheten. Men innan något av detta kan hända kan ett dekret om utestängning och försäljning behövas.

Som nämnts ovan kan de lokala lagarna och reglerna i vissa jurisdiktioner kräva att långivare söker efter dekret om utestängning och försäljning innan de kan fortsätta med någon åtgärd. Detta är ett domstolsbeslut som tillåter långivaren att ta över fastigheten, sälja den och använda intäkterna för att betala av den utestående skulden. Pengar som erhålls från försäljningen kan också användas för att täcka långivarens juridiska räkningar.

Utestängda hem tenderar att auktioneras ut på sheriffens försäljning. Intäkterna från försäljningen går till hypotekslångivaren för att få tillbaka kostnaden för lånet.

Särskilda överväganden

Långivare ansöker om dekret om utestängning och försäljning för att betala av eventuella utestående skulder relaterade till fastigheten i fråga. Till exempel kan en bank begära ett domstolsbeslut när en låntagare slutar betala sitt bolån efter fyra månader.

Låt oss säga att det återstående saldot på ett bolån vid den tidpunkten är $300 000. Vad händer om långivaren inte kan få tillbaka det totala lånebeloppet och bara får $250 000? Efter att ha betalat av lånet kan långivaren kanske gå efter låntagaren för eventuellt utestående saldo. I det här fallet skulle det vara för de återstående $50 000.

Tänk på att utmätningar i hög grad påverkar din kredithistorik. Utmätningar finns kvar på din kredithistorik i sju år. Som sådana kan de hindra dig från att få kredit i framtiden. Även om du kan avvärja processen, uppdatera ditt lån och stanna kvar i ditt hem, kommer din kreditpoäng att få en träff.

Bostadsdiskriminering är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad av någon, inklusive din långivare, baserat på ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, så finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Dekret om utestängning och försäljning med rätt till inlösen

Vissa stater tillåter låntagare en rätt till inlösen. Det tillåter husägare i avskärmning att betala en viss summa till långivaren för att lösa in sina bolån och behålla sina hem. En skälig inlösenrätt tillåter husägare att lösa in sina bolån genom att betala av hela bolånebehållningen innan en utmätningsförsäljning. En låntagare kan kanske göra detta genom refinansiering om de kan få ett nytt bolån.

Vissa stater ger en lagstadgad rätt till inlösen, vilket gör det möjligt för husägare att lösa in sina bolån efter utmätningsförsäljningen genom att betala försäljningspriset för bostaden, tillsammans med eventuella räntor och avgifter, till köparen. Detta gör att de också kan återta sitt hem.

Det finns många program som erbjuds av US Department of Housing and Urban Development (HUD) som hjälper husägare som står inför utestängning. Några av dessa inkluderar program för att refinansiera till en lägre ränta, vilket minskar den månatliga bolånebetalningen. Andra program hjälper individer som har förlorat sina jobb och inte har någon inkomst att betala sina bolån.

Med någon rätt till inlösen måste låntagaren agera för att lösa in sitt bolån inom den tidsperiod som anges av lokal lag, och det rekommenderas alltid att först kontakta din bank innan flera betalningar har förfallit för att hitta en lösning innan ett dekret om utmätning och försäljning har utfärdats.

Alternativ till ett dekret om utestängning och försäljning

Vissa stater kräver inte rättsliga utmätningar. I dessa stater är långivare inte skyldiga att få ett dekret om utestängning genom domstolssystemet. Istället kan de uppmärksamma låntagaren och allmänheten om utmätningen på annat sätt. Dessa kan inkludera en:

• Meddelande om försummelse följt av ett meddelande om försäljning

• Meddelande om försäljning med angivande av auktionsdatum

• Enkel publicering av ett försäljningsmeddelande i en tidning

I stater med icke-rättsliga utmätningar, fungerar utestängningsprocessen i allmänhet snabbare än i stater som kräver ett domstolsbeslut om utestängning.

Höjdpunkter

– Ett utmätningsdekret är ett domstolsbeslut som säger att en fastighet kommer att gå in i utmätningsprocessen på grund av inteckningsförsummelse.

• Även om dekret måste göras i enlighet med alla lokala lagar och förordningar, kräver vissa stater inte dem, vilket tillåter långivaren att göra huset tillgängligt för försäljning när som helst.

– Vissa stater tillåter en rätt till inlösen, vilket gör att husägare kan betala en viss summa pengar för att lösa in sitt bolån och behålla sina hem.

• Låntagare går in i standardstadiet när de under en längre tid misslyckas med att betala bolån.

Vanliga frågor

Hur stoppar jag ett dekret om utestängning och försäljning?

Om du inte vill gå igenom processen med ett dekret om utestängning och försäljning, se till att du är uppdaterad om dina bolånebetalningar. Detta kanske inte alltid är möjligt på grund av personliga situationer, familjeproblem, jobbförluster eller ekonomiska problem. Var noga med att kontakta din långivare för att berätta vad som händer. De kanske kan hjälpa till. Men om det kommer till den punkt där du är hotad av utestängning, kan du kanske stoppa domstolsbeslutet från att gå igenom genom att uppdatera ditt konto. Det innebär att antingen betala hela efterskottet eller betala av lånet i sin helhet. Försök att nå ut till familj och vänner för ett lån eller refinansiering, om möjligt.

Hur fungerar utestängning?

Utestängning är en rättslig process som involverar återtagande av egendom efter att eventuell associerad skuld går i konkurs. Denna process sker vanligtvis med fastigheter. När en husägare köper en fastighet används bostaden som säkerhet för lånet. Om låntagaren av någon anledning slutar betala och fallerar kan långivaren ta bostaden i besittning genom att utmäta den och sälja fastigheten. Intäkterna från försäljningen kan sedan användas för att betala av bolånet, alla andra tillhörande skulder och juridiska räkningar.

Hur kan jag undvika Foreclsoure?

Avskärmning kan verka som en situation som du inte kan ta dig ur, men det finns sätt att undvika det. Vissa jurisdiktioner ger låntagare rätt till inlösen, vilket gör att du antingen kan stanna i deras hem eller sälja dem. Eller ännu bättre, prata med din långivare. Se om du kan göra ett betalningsarrangemang eller få betalningsanstånd, vilket kan hjälpa dig att stanna i ditt hem. Vissa långivare kan låta dig sälja ditt hem och använda intäkterna för att betala av ditt lån.