Operasyonlardan Kaynaklanan Fonlar (FFO)
Operasyonlardan Kaynaklanan Fon (FFO) Nedir?
Faaliyetlerden sağlanan fonlar (FFO), gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ( GYO'lar ) faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışını tanımlamak için kullandıkları rakamı ifade eder. Gayrimenkul şirketleri, FFO'yu işletme performansının bir ölçüsü olarak kullanır.
FFO, amortisman,. amortisman ve varlıkların satışlarındaki kayıpların kazançlara eklenmesi ve ardından varlıkların satışından elde edilen kazançların ve faiz gelirlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Bazen hisse bazında kote edilir. GYO ve benzeri yatırım ortaklıkları değerlendirilirken, hisse başına kazanç ( EPS ) yerine hisse başına FFO oranı kullanılmalıdır .
Operasyonlardan Kaynaklanan Fonların Formülü ve Hesaplanması
Aşağıda, operasyonlardan (FFO) fon hesaplama formülü yer almaktadır.
FFO'nun formülü:
FFO = (Net Gelir + Amortisman + Amortisman + Gayrimenkul Satış Zararları) - Gayrimenkul Satış Kazançları - Faiz Geliri
Aşağıda FFO'yu hesaplama adımları verilmiştir:
FFO hesaplamasının tüm bileşenleri bir GYO'nun gelir tablosunda listelenir.
- Şirketin karı olan ve gelir tablosunun en altında yer alan net gelir rakamını alın.
maddi (fiziki) ve maddi olmayan duran varlıklarının dönem içinde giderleştirilen kısımlarıdır . Amortisman ve amortisman, yalnızca şirketlerin varlıklarının maliyetlerini yaymasına yardımcı olan muhasebe önlemleridir. Harcama yapılan tutarlar sonuçta hesap dönemi için net geliri azaltır. Sonuç olarak, GYO'nun faaliyetlerinden elde edilen fiili nakit veya geliri belirlemek için amortisman ve amortisman net gelire geri eklenir.
Varsa, ticari mülk satışlarındaki kayıpları ekleyin. Bu genellikle mülk, tesis ve ekipman gibi uzun vadeli varlıkları içerir. Bu kayıplar tek seferlik ve tekrarsız olarak kabul edilir ve bu nedenle normal işlemlerin bir parçası değildir ve FFO hesaplamasına dahil edilmemelidir.
Dönem faaliyetlerinden fon elde etmek için net gelir, amortisman ve amortisman toplam rakamından mülk satışından elde edilen kazanç veya geliri çıkarın.
İşletmenin kazandığı faiz gelirlerini çıkarın. Faiz geliri genellikle bir işletmenin normal faaliyetlerinin düzenli bir parçası değildir ve bu nedenle FFO hesaplamasına dahil edilmemelidir.
Örneğin, bir GYO'nun 20.000$'lık amortismanı, 40.000$'lık mülk satış kazancı ve 100.000$'lık net karı varsa, FFO'su 80.000$ olacaktır.
Çoğu durumda, tüm GYO'ların FFO hesaplamalarını kamu mali tablolarında göstermeleri gerektiğinden, bir yatırımcının bir GYO'nun FFO'sunu hesaplaması gerekmez. FFO rakamı tipik olarak gelir tablosunun dipnotlarında açıklanır.
Operasyonlardan Elde Edilen Fonlar Size Ne Anlatabilir?
FFO, bir GYO tarafından üretilen nakitin bir ölçüsüdür; emlak şirketleri FFO'yu bir işletme performansı kriteri olarak kullanıyor. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği ( NAREIT ) başlangıçta GAAP dışı bir önlem olan bu rakamın öncülüğünü yaptı.
tablosunda (CFS) rapor edilen faaliyetlerden kaynaklanan nakit akışı ile karıştırılmamalıdır . Bunun yerine FFO, düzenli ve devam eden ticari faaliyetlerden bir firmaya akan net nakit ve benzerlerini ölçer. FFO, nakit akışına bir alternatif veya likidite ölçüsü olarak görülmemelidir.
Örneğin, tipik bir şirketin nakit akışı, bir varlığın satışından kazanılan paradan etkilenir, ancak FFO bu kazançları hariç tutar. Ayrıca, şirket bir bankadan kredi geliri aldıysa, tipik bir şirket CFS'sinde nakit girişi gösterecektir. Ancak, FFO bu tür nakit girişlerini içermez, bunun yerine yalnızca ticari faaliyetlerden elde edilen gelirin bir ölçüsüdür.
FFO Neden GYO Performansının İyi Bir Ölçütüdür?
FFO, bir GYO'nun gerçek performansını yanlış bir şekilde iletebilecek maliyet muhasebesi yöntemlerini telafi eder. GAAP muhasebesi, tüm GYO'ların yatırım amaçlı gayrimenkullerini standart amortisman yöntemlerinden birini kullanarak zaman içinde amortismana tabi tutmasını gerektirir. Bununla birlikte, birçok yatırım amaçlı gayrimenkulün değeri zamanla artar, bu da bir GYO'nun değerini tanımlamada amortismanı yanlış hale getirir. Bu konuyu uzlaştırmak için amortisman ve amortisman net gelire geri eklenmelidir.
FFO ayrıca, bu tür satışların tekrarlanmadığı kabul edildiğinden, mülk satışlarından elde edilen kazançları da çıkarır. GYO'lar , yatırımcılara nakit ödemeler olan temettü şeklinde tüm vergilendirilebilir gelirlerin %90'ını ödemek zorundadır . Mülk satışından elde edilen kazançlar, GYO'nun vergilendirilebilir gelirine eklenmez ve bu nedenle değer ve performans ölçümüne dahil edilmemelidir.
Belirtildiği gibi, hisse başına FFO bazen firmalar tarafından EPS'lerine ek olarak sağlanır. Hisse başına kazanç, bir şirketin net gelirinin ödenmemiş hisse senetlerine bölünmesiyle elde edilir. Hisse başına EPS ve FFO, hisse başına bazında ne kadar gelir üretildiğinin bir ölçüsünü sağlar.
Bu önlemler ayrıca yatırımcıların paranın yönetim tarafından etkin bir şekilde kullanılıp kullanılmadığını belirlemelerine yardımcı olur. Ayrıca, birçok analist ve yatırımcı, bir GYO'nun fiyat-FFO oranını , hisse senedi fiyatının EPS'ye bölünmesi olan fiyat-kazanç oranına ek olarak değerlendirir. Bir GYO olması durumunda, GYO'nun piyasa fiyatı, hisse başına FFO'suna bölünecektir.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar
Gayrimenkul analistleri,. giderek artan bir şekilde, bir GYO'nun operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonlarını da hesaplamaktadır ( AFFO ). Bu hesaplama, bir GYO'nun FFO'sunu alır ve aktifleştirilen ve daha sonra itfa edilen herhangi bir yinelenen harcamanın yanı sıra herhangi bir doğrusal kirayı çıkarır. Bu yinelenen sermaye harcamaları, boyama projeleri veya çatı değişimleri gibi bakım masraflarını içerebilir. AFFO, bir GYO'nun kazanç potansiyelinin daha doğru bir tahmini olarak çekiş kazanmıştır.
AFFO önlemi, bir GYO'nun ürettiği nakit veya temettü ödeme kapasitesinin daha iyi bir ölçüsünü sağlamak için geliştirilmiştir. AFFO'ya ek olarak, bu alternatif önlem bazen dağıtım için mevcut fonlar veya dağıtım için mevcut nakit olarak adlandırılır.
İşlemlerden Alınan Fonların Nasıl Kullanılacağına İlişkin Örnek
Popüler alışveriş merkezi GYO Simon Property Group, 2017 gelir tablosunda 2016'ya göre %6 artışla 4 milyar dolarlık operasyonlardan fon bildirdi. Bu arada firmanın net geliri 2,2 milyar dolar oldu.
FFO'ya ulaşmak için, firma yaklaşık 1.8 milyar dolarlık amortisman ve amortisman ekledi ve diğer daha küçük rakamlar için daha fazla ayar yaptı - tercih edilen dağıtımların ve temettülerin ödenmesi için 5,3 milyon dolarlık bir azalma ve sonuçta ortaya çıkan amortisman ve amortismanın kontrol gücü olmayan paylar kısmı dahil. ek bir 17,1 milyon $ azalma. Simon ayrıca seyreltilmiş hisse başına FFO rakamı 11,21 dolar, seyreltilmiş EPS rakamı 6,24 dolar olduğunu bildirdi.
##Öne çıkanlar
Gayrimenkul şirketleri, FFO'yu işletme performansının bir ölçüsü olarak kullanır.
FFO, bir varlığın satışından elde edilen gelir gibi tek seferlik nakit girişlerini hariç tutar; bunun yerine, yalnızca ticari faaliyetlerden elde edilen geliri içerir.
Faaliyetlerden sağlanan fonlar (FFO), gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO'lar) faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışını tanımlamak için kullandıkları rakamı ifade eder.
