运营资金 (FFO)

商业公司财务和会计财务比率

什么是运营资金 (FFO)？

运营资金 (FFO) 是指房地产投资信托 ( REIT ) 用来定义其运营现金流的数字。房地产公司使用 FFO 作为运营绩效的衡量标准。

FFO 的计算方法是将资产销售的折旧、摊销和损失与收益相加，然后减去资产销售的任何收益和任何利息收入。有时按每股报价。在评估 REIT 和其他类似投资信托时，应使用每股 FFO 比率代替每股收益 ( EPS )。

运营资金的公式和计算

以下是计算运营资金 (FFO) 的公式。

FFO 的公式为：

FFO = (净收入 + 折旧 + 摊销 + 物业销售损失) - 物业销售收益 - 利息收入

以下是计算 FFO 的步骤：

FFO 计算的所有组成部分都列在 REIT 的损益表中。

获取净利润的数字，即公司的利润，位于利润表的底部。
折旧和摊销是公司有形（实物）和无形资产在该期间的费用部分。折旧和摊销仅仅是帮助公司分摊资产成本的会计措施。费用化金额最终会减少会计期间的净收入。因此，折旧和摊销被加回到净收入中，以确定来自 REIT 运营的实际收入现金或收入。
增加营业财产销售损失（如有）。这通常包括长期资产，例如不动产、厂房和设备。这些损失被认为是一次性的和非经常性的，因此不属于正常运营的一部分，不应包含在 FFO 计算中。
从净收入、折旧和摊销总额中减去出售财产所获得的任何收益或收入，以获得该期间的运营资金。
减去企业赚取的任何利息收入。利息收入通常不是企业正常运营的常规部分，因此不应将其包括在 FFO 计算中。

例如，如果 REIT 的折旧为 20,000 美元，房产销售收益为 40,000 美元，净利润为 100,000 美元，则其 FFO 为 80,000 美元。

在大多数情况下，投资者不需要计算 REIT 的 FFO，因为所有 REIT 都需要在其公开财务报表中显示其 FFO 计算。 FFO 数字通常在损益表的脚注中披露。

运营资金能告诉你什么

FFO 衡量 REIT 产生的现金；房地产公司使用 FFO 作为运营绩效基准。全国房地产投资信托协会 ( NAREIT ) 最初开创了这一数字，这是一项非公认会计原则的衡量标准。

FFO 不应与 REIT 的运营现金流混淆，后者在现金流量表 (CFS) 中报告。相反，FFO 衡量的是从常规、持续的业务活动中流入公司的现金和等价物的净额。 FFO 不应被视为现金流量的替代品或流动性的衡量标准。

例如，一家典型公司的现金流会受到出售资产所赚取的资金的影响，但 FFO 不包括这些收益。此外，如果公司从银行获得贷款收益，典型的公司将在其 CFS 上显示现金流入。但是，FFO 不包括此类现金流入，而只是对业务活动收入的衡量。

为什么 FFO 是衡量 REIT 业绩的良好指标

FFO 对可能无法准确传达 REIT 真实业绩的成本会计方法进行补偿。 GAAP会计要求所有房地产投资信托基金使用标准折旧方法之一随时间推移对其投资物业进行折旧。然而，许多投资物业的价值实际上会随着时间的推移而增加，因此折旧在描述 REIT 的价值时并不准确。必须将折旧和摊销添加回净收入以调节此问题。

FFO 还扣除了财产销售的任何收益，因为这些类型的销售被认为是非经常性的。 REITs 必须以股息的形式支付所有应税收入的90% ，这是向投资者支付的现金。房地产销售收益不会增加 REIT 的应税收入，因此不应包含在价值和业绩的衡量中。

如前所述，公司有时会提供每股 FFO 作为其 EPS 的补充。每股收益是公司的净收入除以流通股本。 EPS 和 FFO 每股提供了衡量每股产生多少收入的指标。

这些措施还有助于投资者确定管理层是否有效地使用了这笔资金。此外，许多分析师和投资者将 REIT 的市盈率评估为对市盈率的补充，市盈率是股价除以每股收益。在 REIT 的情况下，REIT 的市场价格将除以其每股 FFO。

调整后的运营资金

越来越多的房地产分析师也在计算 REIT 的调整后运营资金 ( AFFO )。此计算采用 REIT 的 FFO 并减去任何资本化然后摊销的经常性支出，以及任何直线租金。这些经常性资本支出可能包括油漆项目或屋顶更换等维护费用。 AFFO 作为对 REIT 盈利潜力的更准确估计而受到关注。

AFFO 衡量标准旨在更好地衡量 REIT 产生的现金或支付股息的能力。除了 AFFO，这种替代措施有时也称为可用于分配的资金或可用于分配的现金。

如何使用运营资金的示例

受欢迎的购物中心房地产投资信托基金西蒙地产集团报告其 2017 年损益表的运营资金为 40 亿美元，比 2016 年增长 6%。与此同时，该公司的净收入总计 22 亿美元。

为了达到 FFO，该公司增加了大约 18 亿美元的折旧和摊销，并进一步调整了其他较小的数字——包括减少 530 万美元用于支付优先分配和股息，以及折旧和摊销的非控制性权益部分，导致额外减少 1710 万美元。西蒙还报告了稀释后的每股 FFO 为 11.21 美元，而稀释后的每股收益为 6.24 美元。

＃＃强调

房地产公司使用 FFO 作为经营业绩的衡量标准。
FFO 不包括一次性现金流入，例如资产出售收入；相反，它只包括来自商业活动的收入。
运营资金 (FFO) 是指房地产投资信托 (REIT) 用来定义其运营现金流的数字。