到期销售条款

什么是到期销售条款？

到期出售条款是一项抵押合同条款，要求借款人在出售或转让担保抵押的财产的部分或全部权益时全额偿还贷款人。房产的新买家不能承担带有到期出售条款的抵押贷款。

如果借款人出售用于担保其贷款的抵押品，到期出售条款允许贷款人要求全额偿还贷款。此类条款用于房屋抵押贷款，并防止房主在还清债务之前出售房屋。如果借款人未经贷款人同意试图出售财产，贷款人可以取消该财产的赎回权。

美国发行的大多数抵押贷款都包含到期销售条款。在到期销售条款之前，大多数购房都是由可承担的抵押贷款资助的：如果发生销售，贷款义务将落到新业主身上。这对抵押贷款人不利，特别是如果自贷款开始以来利率已经上涨。

有了到期销售条款，房主在出售房产时不能将抵押贷款转让给买方，因为他们可以使用可承担的抵押贷款。相反，他们必须使用销售收益来偿还抵押贷款，而买方必须自己获得新的抵押贷款。

这样，到期出售条款有助于保护贷方（或抵押贷款的所有者）免受在现行利率高于抵押贷款利率时抵押贷款将转移给新所有者的风险。新买家将不得不以当前利率获得新的抵押贷款。

贷款人以及抵押贷款池的持有人，如抵押贷款支持证券、资产支持证券或债务抵押债券，通常倾向于提前退休低利率抵押贷款。

如果卖方试图规避到期出售条款并将财产转让给新所有者而不立即偿还抵押贷款，则贷方可以取消该财产的赎回权并占有它。

根据 1982 年的Garn-St。 Germain Act , 在某些情况下，即使抵押财产的所有权发生了变化，贷方也无法执行到期出售条款。

如果发生离婚或合法分居，并且配偶之间的所有权发生变化（例如，财产由共同所有并变为单身配偶所有），贷款人将无法执行到期出售条款。如果所有者将财产转让给他们的孩子，如果借款人去世并将财产转让给亲属，或者如果财产转让给生前信托并且借款人是信托的受益人，情况也是如此。

到期出售条款不能阻止财产在离婚或死亡时易手。只要受益人继续住在房子里，财产也可以契约信托。

即使贷方在法律上有权援引到期出售条款，也可能存在其可能选择不这样做的情况。例如，在疲软的房地产市场中，贷方允许新买家承担旧抵押贷款而不是冒着原始借款人违约的风险可能对贷方有利。

或者，如果房屋价值大幅下降，并且其出售没有带来足够的钱来偿还债务，贷方可能会接受少于全额的付款，以至少收回部分欠款。

想象一对假设的夫妇，艾伦和贝丝，他们共同拥有一所房屋，抵押贷款为 100,000 美元。这种抵押贷款有一个到期出售条款，这意味着如果这对夫妇卖掉他们的房子，他们可能必须偿还全部抵押贷款余额。

几年后，艾伦和贝丝离婚，贝丝成为这所房子的唯一所有者。由于他们是配偶，因此转让不会触发到期出售条款：Beth 可以承担房屋的全部所有权，并继续支付原始抵押贷款。

第二年，房价上涨，贝丝决定把房子卖给查理。由于查理不受任何例外的保护，因此贝丝必须能够在销售结束时偿还抵押贷款的余额。根据出售时的住房市场，贷方可能会或可能不会选择执行到期销售条款。

＃＃强调

＃＃常问问题

由 FHA、VA 或 USDA 承保的贷款没有到期销售条款，这意味着新买家在购买房产时可以承担前业主的抵押义务。但是，这三个机构对谁有资格承担这些贷款都有具体要求。

Quitclaim 契约经常用于在不交换金钱的情况下转移财产，就像家庭成员之间可能发生的那样。但是，如果该物业以到期出售条款进行抵押，则此类转让可能会造成麻烦。如果财产是通过放弃债权契约转让的，并且双方之间的关系没有给他们一个例外，那么原始所有者可能会因贷款的全部价值而陷入困境。

卖方可自行决定在财产所有权发生变化时随时触发到期出售条款。主要例外情况与配偶之间的财产转移、继承或受益人为借款人的生前信托有关。除非抵押财产赠与借款人的配偶或子女，否则将财产作为礼物赠与可能会触发到期出售条款。

美国发行的大多数机构抵押贷款都有到期销售条款。最常见的例外是由联邦住房管理局、退伍军人事务部或农业部承保的贷款。这些机构中的每一个都要求新买家在承担贷款之前满足某些条件。

环绕式抵押贷款是包括尚未完全还清的旧贷款的全部余额的贷款。这些经常用于房屋销售，卖方从新买家那里收取款项以偿还环绕式抵押贷款。如果原始抵押贷款包含到期出售条款，则全部余额将在房屋出售时到期。