联邦住房管理局 (FHA)

什么是联邦住房管理局 (FHA)？

联邦住房管理局 (FHA) 一词是指向 FHA 批准的贷方提供抵押贷款保险的美国机构。 FHA 由美国政府于 1934 年成立，并于 1965 年成为美国住房和城市发展部 (HUD)的一部分。

FHA 通过抵押保险费 (MIP) 产生的收入为其运营提供资金。与传统贷方相比， FHA 贷款允许更低的首付最低金额和更低的信用评分。这向数以千计的美国人开放了房屋所有权，否则他们将无法获得抵押贷款的资格。抵押贷款保险可保护贷方免受抵押违约造成的损失，因此如果借款人确实违约，则 FHA 会向贷方付款。

了解 FHA

FHA 是世界上最大的抵押贷款保险公司之一，保护 FHA 批准的贷方免受损失——尤其是在借款人违约的情况下。它成立于 1934 年，旨在帮助刺激美国房地产市场。潜在的想法是，如果向贷方提供保险，更多的人将有资格获得抵押贷款来购买房屋。如上所述，该机构于 1965 年归 HUD 住房办公室管辖。

FHA 为以下财产类型在美国和美国领土上的抵押贷款提供保险：

单户住宅
多户住宅
住宅护理设施
医院

大多数 FHA 贷款要求较低的最低首付——低至 3.5%，这意味着贷款的保险率高达 96.5%。经批准的 FHA 贷方还可以向信用评分低于大多数传统贷款机构的人提供贷款。这些好处使 FHA 贷款受到首次购房者的欢迎。符合条件的借款人还必须购买抵押贷款保险。这些保费支付给 FHA，用作自创收入。

当借款人停止支付抵押贷款时，贷方可以通过 FHA 提出索赔。该机构使用其收集的上述 MIP向抵押贷款公司支付贷款的剩余本金余额。这允许贷方向借款人提供更大的贷款。

可以借多少是有限制的。 FHA 贷款限额由您居住的地区设定——低成本地区的限额低于通常的 FHA 贷款，而高成本地区的限额较高。

特别注意事项

FHA 要求借款人支付两种类型的 MIP：

首先是预付 MIP，即 2022 年贷款金额的 1.75%。
第二个是年度 MIP，按月收费。这些付款范围从贷款金额的 0.45% 到 1.05%。

付款金额因贷款金额、贷款期限和原始贷款价值 (LTV) 比率而异。最初，一旦借款人根据原始购买价格达到 78% 的 LTV，年度 MIP 就会自动删除。在次贷危机之后，FHA 面临财政危机，并在 2013 年实施了一项规则，即年度 MIP 在贷款期限内保持不变。由于这一变化，大多数拥有 FHA 抵押贷款的借款人将在达到 80% 的 LTV 后通过传统抵押贷款进行再融资。即使他们的信用评分没有显着提高，由于他们拥有 20%的财产权益，他们更有可能获得常规贷款的批准。

MIP 还帮助资助其他有利于房主、租户和整个社区的 FHA 计划。

FHA 的历史

银行倒闭导致住房贷款下降，在大萧条期间显着减少了住房拥有率。违约率和止赎率飙升，因为贷款被限制在房产市场价值的 50% 以内，而且许多购房者难以满足抵押贷款条款（包括短期还款计划和大量付款）。因此，美国主要是一个租房国——只有十分之一的家庭拥有自己的房屋。

国会颁布了1934 年的《国家住房法》，以帮助重组联邦银行系统。其主要目的是改善住房标准和条件，提供相互抵押贷款保险的方法，并减少家庭住房抵押贷款的止赎。该立法创建了联邦储蓄和贷款保险公司 (FSLIC) ，这是一个前政府机构，其职责现在是联邦存款保险公司 (FDIC)和FHA 的一部分。这些行为增加了单户住宅的市场，并建造了更多的经济适用房和抵押贷款。

FHA 网站提供信息丰富的消费者资源，包括购房指南。

对 FHA 的批评

FHA 计划通过社区和家庭发展为美国经济提供了巨大的刺激，这些发展以工作、学校和其他收入来源的形式流向当地社区。尽管它还确保贷方受到保护并帮助借款人获得更大的贷款，但 FHA 并非没有批评。

批评人士说，借款人受到严格要求的约束，例如前期和年度 MIP。一些专家认为，如果房主符合条件，使用传统抵押贷款可能会更好。这是因为从长远来看，他们可以通过传统贷方提供的私人抵押贷款保险 (PMI)保费来节省资金。

传统抵押贷款的贷方要求借款人在无法支付 20% 的首付时购买 PMI。一旦借款人支付足够的抵押贷款本金， PMI就可以取消。 MIP 的收集期限为 11 年或直到贷款期限结束，以先到者为准，无论房屋的净值如何。

从历史上看，FHA 实施了诸如红线之类的政策，其中官员实际上会在以黑人为主并被视为“不安全”的社区周围画一条红线，并拒绝向这些社区的借款人提供贷款。除其他外，这种做法阻止了几代黑人公民利用与白人同龄人相同的计划。成为房主和建立世代财富的障碍加剧了我们今天仍然看到的种族财富不平等。

底线

FHA 最初的创建是为了通过鼓励购房和房屋建设来刺激经济，并帮助低收入的美国人成为房主。从这个角度来看，该计划取得了巨大的成功。

然而，像红线这样的早期政策阻止了数百万美国黑人体验廉价房屋所有权给二战后白人同龄人带来的世代财富。尽管该计划今天仍在继续，并试图纠正其过去的一些不当行为，但次贷危机后的变化使 FHA 贷款不像以前那样容易讨价还价。

＃＃强调

FHA 住房贷款计划专为无法支付大额首付、信用评分较低且不符合传统抵押贷款条件的借款人设计。
该机构成立于 1934 年，并于 1965 年成为美国住房和城市发展部 (HUD) 的一部分。
拥有 FHA 贷款的借款人必须购买 FHA 抵押贷款保险。
联邦住房管理局 (FHA) 向经批准的贷方提供抵押贷款保险。
从 FHA 保险贷款中收取的抵押保险费 (MIP) 有助于支付该计划的费用。

＃＃常问问题

联邦住房管理局 (FHA) 做什么？

国会于 1934 年在大萧条期间创建了联邦住房管理局 (FHA)，以刺激住房市场。 FHA 为经批准的贷方发放的住房贷款提供担保。这些贷款是为信用评分低于平均水平且没有现金支付大笔首付的借款人设计的。

FHA 贷款如何运作？

合格的借款人最多可以借到房屋价值的 96.5%。购房者必须购买抵押贷款保险。向 FHA 支付保费，如果借款人拖欠抵押贷款，则 FHA 向贷方付款。

FHA 房屋贷款是否有收入限制？

FHA 贷款没有收入限制。您可以借多少是有限制的，这取决于您居住的地区。