特别保证书

什么是特殊保修契约？

特殊担保契约是一种房地产契约，其中财产的卖方（称为设保人）仅针对其实际所有权期间发生的任何事情提供担保。换句话说，设保人不保证在他们占有财产之前存在的明确所有权缺陷。

特殊保修契约如何运作

特殊担保契约最常用于商业地产交易。单户住宅和其他住宅物业交易通常会使用一般担保契约。许多抵押贷款人坚持使用一般担保契约。

特殊保修契约在不同的州有许多名称，包括契约契约、授予契约和有限保修契约。担保仅涵盖卖方通过特殊担保契约持有财产所有权的期间。特殊保修契约不能防止在卖方所有权之前可能存在的自由清晰的所有权错误。

因此，特殊保证契约的授予人仅对其在财产所有权期间造成的债务、问题或其他产权负担负责。受让人对前任所有者产生的任何问题承担责任。

一般保修契约

担保契约提供商业或住宅房地产所有权或所有权的转让，并附带卖方做出的某些保证。这些保证包括财产所有权的转让不受所有权要求、未清留置权或抵押，或卖方以外的个人或实体的其他产权负担。

一般保修契约涵盖财产的整个历史，并保证财产没有缺陷或产权负担，无论它们是否发生或归谁所有。一般保修契约向买方保证，他们获得了完全的所有权，而没有有效的潜在法律问题。

一般担保契约是在美国转让房地产所有权最常见和首选的文书类型。

特殊保修契约与一般保修契约

特殊担保契约（也称为有限担保契约）是一般担保契约的变体。虽然“特殊”一词可能会向买家传达契约质量更高的想法，但特殊保修契约却不那么全面。由于其涵盖的时间范围有限，它提供的保护较少。在住宅物业中，特殊担保契约经常用于止赎和强制出售物业以偿还债务。

举个例子，想象一个在你之前有两个前任主人的房子。第一个主人是个囤积者，很快房子和院子就失修了。该市执法部门对业主处以罚款，并附在该物业上。房主拖欠了抵押贷款，银行取消了赎回权，把房子卖给了第二个房主。

为了邻居的高兴，新主人修好了房子，打扫了院子。 10 年后，他们将房屋投放市场，您使用特殊的保修契约购买它。几年后，你决定卖掉房子。但是，由于代码执行留置权仍然针对该财产，它们可能会妨碍您的销售。至少，您需要满足城市的留置权才能释放标题。

一般保修契约和特殊保修契约之间的相似之处

一般和特殊保修契约都确定：

• 卖方的名称——设保人

• 买方名称——受让人

• 物业的物理位置

• 除契约中注明的以外，该财产没有债务或产权负担

• 设保人保证他们是财产的合法所有者并拥有转让所有权的合法权利

• 设保人保证该财产没有任何留置权，并且没有任何债权人使用该财产作为抵押物对该财产提出未决索赔

• 保证产权可以承受任何第三方对房产所有权的要求。

• 设保人将采取一切必要措施使受让人对财产的所有权

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特殊保修契约示例

虽然一般担保契约在住宅房地产交易中更为常见，但在一个领域，特殊担保契约成为常态。这一领域适用于止赎房产、房地产 (REO) 或卖空房产。

大多数联邦国家抵押贷款协会 (FNMA)、住房和城市发展(HUD) 以及银行拥有的住宅都使用这种契约进行销售。使用特殊保证契约的一个主要原因可能是因为销售当局不希望对扣押前与财产有关的任何情况负责。

例如，2012 年，一对夫妇在密西西比州格林纳达县有一所房子，拖欠了房产的贷款。 2013 年 2 月，该物业被其贷方富国银行取消赎回权。随后的法律文件表明，富国银行“以特殊担保契约将财产转让给 FNMA”。

特别注意事项

大多数情况下，产权搜索会发现对房产产权的任何留置权或索赔。标题搜索是对可用公共记录的审查，以确定财产的所有权。律师、产权公司和个人可以完成产权搜索以验证财产所有权。虽然这些搜索范围很广，但总有可能会遗漏一些东西。

出于这个原因，大多数买家——无论他们使用何种类型的担保契约——在购买房产时也会购买产权保险。产权保险是一种赔偿保险单，可保护买方免受对其拥有的财产所有权的财务索赔。

＃＃ 强调

• 特殊保修和一般保修契约之间的主要区别在于它们如何处理赋予所有权的保护时间框架。

• 一般保修契约和特殊保修契约都为买方提供相同的一般保护。

• 特殊担保契约保证两件事：设保人拥有并可以出售该财产；该财产在其拥有期间没有任何产权负担。

• 特殊担保契约是一种契约，其中一件财产的卖方仅保证在其所有权期间发生的财产所有权问题或产权负担。

• 特别保修契约比更常见的一般保修契约更受限制，后者涵盖了财产的整个历史。

＃＃ 常问问题

特殊保修契约的其他名称是什么？

契约契约、授予契约和有限保证契约都是房地产行业使用的“特殊保证契约”的不同名称。

什么是特殊保修契约用于？

如果您参与商业地产交易，您很可能需要使用特殊的担保契约。

什么是一般保修契约？

如果您要购买房屋或其他类型的住宅物业，您通常会使用一般担保契约与您的抵押贷款人进行交易。