Escritura de Garantía Especial
¿Qué es una escritura de garantía especial?
Una escritura de garantía especial es una escritura de bienes raíces donde el vendedor de la propiedad, conocido como el otorgante,. garantiza solo cualquier cosa que haya ocurrido durante su propiedad física. En otras palabras, el otorgante no garantiza contra ningún defecto en el título limpio que existió antes de que tomara posesión de la propiedad.
Cómo funciona una escritura de garantía especial
Las escrituras de garantía especial se usan más comúnmente con transacciones de propiedad comercial . Las transacciones de propiedades unifamiliares y otras propiedades residenciales generalmente usarán una escritura de garantía general. Muchos prestamistas hipotecarios insisten en el uso de la escritura de garantía general.
Las escrituras de garantía especial tienen muchos nombres en diferentes estados, incluida la escritura de convenio, la escritura de concesión y la escritura de garantía limitada. La garantía cubre únicamente el período en que el vendedor poseía el título de propiedad con una escritura de garantía especial. Las escrituras de garantía especial no protegen contra errores en un título libre y claro que pueda existir antes de la propiedad del vendedor.
Así, el otorgante de una escritura de garantía especial sólo responde por las deudas, problemas u otros gravámenes al título que haya causado durante la tenencia de la propiedad. El concesionario asume la responsabilidad de cualquier problema que surja de los propietarios anteriores.
Escritura de garantía general
Una escritura de garantía proporciona la transferencia de propiedad o título de propiedad inmobiliaria comercial o residencial y viene con ciertas garantías hechas por el vendedor. Estas garantías incluyen que el título de propiedad se transfiera libre de derechos de propiedad, gravámenes o hipotecas pendientes u otros gravámenes por parte de personas o entidades distintas del vendedor.
Una escritura de garantía general cubre todo el historial de la propiedad y garantiza que la propiedad está libre y libre de defectos o gravámenes, ya sea que hayan ocurrido o estén bajo la propiedad de quién. La escritura de garantía general le asegura al comprador que está obteniendo todos los derechos de propiedad sin posibles problemas legales válidos con el título.
La escritura de garantía general es el tipo de instrumento más común y preferido que se utiliza para transferir títulos de propiedad inmobiliaria en los Estados Unidos.
Escritura de Garantía Especial vs. Escritura de Garantía General
Una escritura de garantía especial, también conocida como escritura de garantía limitada, es una variación de la escritura de garantía general. Si bien la palabra "especial" puede comunicarle al comprador la idea de que la escritura es de mayor calidad, la escritura de garantía especial es menos completa. Ofrece menos protección debido al período de tiempo limitado que cubre. En la propiedad residencial, las escrituras especiales de garantía se utilizan con frecuencia en las ejecuciones hipotecarias y la venta forzosa de la propiedad para satisfacer una deuda.
Como ejemplo, imagine una casa que ha tenido dos dueños anteriores antes que usted. El primer dueño era un acaparador, y pronto la casa y el jardín se deterioraron. El departamento de aplicación del código de la ciudad emitió multas contra el propietario, que se adjuntaron a la propiedad. El propietario se atrasó en su hipoteca y el banco ejecutó la hipoteca y vendió la casa al segundo propietario.
Para gusto del vecindario, el nuevo propietario arregló la casa y limpió el patio. Después de 10 años, ponen la casa en el mercado y usted la compra con una escritura de garantía especial. Unos años más tarde, decide vender la casa. Sin embargo, debido a que los gravámenes de aplicación del código permanecen contra la propiedad, podrían afectar su venta. Como mínimo, deberá satisfacer el gravamen de la ciudad para liberar el título.
Similitudes entre escrituras de garantía general y escrituras de garantía especial
Tanto la escritura de garantía general como la especial identifican:
El nombre del vendedor—el otorgante
El nombre del comprador—el concesionario
La ubicación física de la propiedad.
El inmueble se encuentra libre de deudas o gravámenes distintos a los señalados en la escritura.
El otorgante garantiza que es el dueño legítimo de la propiedad y tiene el derecho legal de transferir el título
El otorgante garantiza que la propiedad está libre de todo gravamen y que no hay reclamaciones pendientes sobre la propiedad de ningún acreedor que la use como garantía.
Hay una garantía de que el título resistirá cualquier reclamo de propiedad de la propiedad por parte de terceros.
El otorgante hará lo que sea necesario para hacer valer el título de propiedad del concesionario
TTT
Ejemplo de Escritura de Garantía Especial
Aunque las escrituras de garantía general son más comunes en las transacciones de bienes raíces residenciales, hay un área donde la escritura de garantía especial se convierte en la norma. Este escenario es para propiedades embargadas, propiedades inmobiliarias (REO) o propiedades vendidas al descubierto.
La mayoría de las residencias de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y propiedad de bancos se venden utilizando este tipo de escritura. Tal vez una razón principal para el uso de escrituras de garantía especial es que la autoridad vendedora no desea ser responsable de ninguna situación relacionada con la propiedad antes de la incautación.
Por ejemplo, en 2012, una pareja con una casa en el condado de Grenada, Mississippi, incumplió los pagos del préstamo de la propiedad. En febrero de 2013, la propiedad fue embargada por su prestamista, Wells Fargo Bank. Documentos legales posteriores indicaron que Wells Fargo "transfirió la Propiedad a FNMA en una escritura de garantía especial".
Consideraciones Especiales
La mayoría de las veces, una búsqueda de título descubrirá cualquier gravamen o reclamo sobre el título de una propiedad. Una búsqueda de título es una revisión de los registros públicos disponibles para determinar la propiedad de la propiedad. Los abogados, las compañías de títulos y las personas pueden realizar búsquedas de títulos para verificar la titularidad de la propiedad. Si bien estas búsquedas son extensas, siempre existe la posibilidad de que se pierda algo.
Por esta razón, la mayoría de los compradores, independientemente del tipo de escritura de garantía que utilicen, también compran un seguro de título al comprar una propiedad. El seguro de título es una póliza de seguro de indemnización que protege al comprador de reclamos financieros contra el título de una propiedad que posee.
Reflejos
La principal diferencia entre una garantía especial y una escritura de garantía general es cómo tratan con el marco de tiempo de protección otorgado a la propiedad del título.
Tanto las escrituras de garantía general como las escrituras de garantía especial brindan las mismas protecciones generales para el comprador.
Una escritura de garantía especial garantiza dos cosas: el otorgante es dueño y puede vender la propiedad; y la propiedad no incurrió en gravámenes durante su tenencia.
La escritura de garantía especial es aquella en la que el vendedor de un inmueble sólo garantiza contra los problemas o gravámenes en el título de propiedad ocurridos durante su tenencia.
Una escritura de garantía especial es más limitada que la escritura de garantía general más común, que cubre todo el historial de la propiedad.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuáles son otros nombres para una escritura de garantía especial?
La escritura de pacto, la escritura de concesión y la escritura de garantía limitada son nombres diferentes para la "escritura de garantía especial" utilizada por la industria de bienes raíces.
¿Para qué se utiliza una escritura de garantía especial?
Si está involucrado en una transacción de propiedad comercial, lo más probable es que necesite usar una escritura de garantía especial.
¿Qué es una escritura de garantía general?
Si está comprando una casa u otro tipo de propiedad residencial, generalmente utilizará una escritura de garantía general para su transacción con su prestamista hipotecario.
