Specjalna umowa gwarancyjna

Co to jest specjalna umowa gwarancyjna?

Specjalna umowa gwarancyjna to umowa dotycząca nieruchomości, w której sprzedawca nieruchomości – znany jako udzielający – udziela gwarancji tylko na wszystko, co miało miejsce podczas ich fizycznej własności. Innymi słowy, kredytodawca nie udziela gwarancji na wady tytułu prawnego, które istniały przed objęciem nieruchomości w posiadanie.

Jak działa specjalna umowa gwarancyjna

transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych najczęściej stosuje się specjalne umowy gwarancyjne . W transakcjach dotyczących nieruchomości jednorodzinnych i innych nieruchomości mieszkalnych zazwyczaj stosuje się ogólną umowę gwarancyjną. Wielu kredytodawców hipotecznych nalega na skorzystanie z ogólnej umowy gwarancyjnej.

Specjalne umowy gwarancyjne występują pod wieloma nazwami w różnych stanach, w tym umowa przymierza, umowa o udzielenie gwarancji i umowa o ograniczonej gwarancji. Gwarancja obejmuje tylko okres, w którym sprzedający posiadał tytuł własności do nieruchomości specjalną umową gwarancyjną. Specjalne umowy gwarancyjne nie chronią przed błędami w swobodnym tytule, które mogą istnieć przed uzyskaniem własności przez sprzedającego.

W ten sposób udzielający szczególnej rękojmi odpowiada tylko za długi, problemy lub inne obciążenia tytułu, które spowodował podczas posiadania nieruchomości. Beneficjent przejmuje odpowiedzialność za wszelkie problemy, które wynikną z poprzednich właścicieli.

Ogólna umowa gwarancyjna

Umowa gwarancyjna przewiduje przeniesienie własności lub tytułu własności do nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej i zawiera pewne gwarancje złożone przez sprzedającego. Gwarancje te obejmują przeniesienie tytułu własności bez roszczeń własnościowych, zaległych zastawów lub hipotek lub innych obciążeń przez osoby fizyczne lub podmioty inne niż sprzedający.

Ogólna rękojmia obejmuje całą historię nieruchomości i gwarantuje, że nieruchomość jest wolna i wolna od wad lub obciążeń, niezależnie od tego, czy powstały lub na czyją własność. Ogólna umowa gwarancyjna zapewnia kupującemu, że nabywa pełne prawa własności bez ważnych potencjalnych problemów prawnych z tytułem.

Ogólna umowa gwarancyjna jest najpopularniejszym i preferowanym rodzajem instrumentu używanego do przenoszenia tytułów własności nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.

Specjalna umowa gwarancyjna a ogólna umowa gwarancyjna

Specjalna umowa gwarancyjna — znana również jako umowa o ograniczonej gwarancji — jest odmianą ogólnej umowy gwarancyjnej. Podczas gdy słowo „specjalny” może sugerować kupującemu, że dokument jest wyższej jakości, specjalna umowa gwarancyjna jest mniej wyczerpująca. Oferuje mniejszą ochronę ze względu na ograniczone ramy czasowe, które obejmuje. W nieruchomościach mieszkalnych specjalne umowy gwarancyjne są często stosowane w przypadku przejęcia i przymusowej sprzedaży nieruchomości w celu zaspokojenia długu.

Jako przykład wyobraź sobie dom, który miał przed tobą dwóch poprzednich właścicieli. Pierwszy właściciel był zbieraczem i wkrótce dom i podwórko popadły w ruinę. Miejski wydział egzekucji kodeksu nałożył na właściciela grzywny, które zostały przypisane do nieruchomości. Właściciel zalegał ze spłatą kredytu hipotecznego, a bank dokonał przejęcia, sprzedając dom drugiemu właścicielowi.

Dla przyjemności okolicy nowy właściciel wyremontował dom i posprzątał podwórko. Po 10 latach wprowadzili dom na rynek, a Ty kupujesz go na podstawie specjalnej umowy gwarancyjnej. Kilka lat później postanawiasz sprzedać dom. Ponieważ jednak zastawy egzekucyjne pozostają na nieruchomości, mogą one obciążać Twoją sprzedaż. Przynajmniej będziesz musiał spełnić zastaw miasta, aby uwolnić tytuł.

Podobieństwa między ogólnymi umowami gwarancyjnymi a specjalnymi umowami gwarancyjnymi

Zarówno ogólne, jak i specjalne akty gwarancyjne określają:

• Nazwisko sprzedającego – udzielającego

• Imię i nazwisko nabywcy – stypendysta

• Fizyczna lokalizacja nieruchomości

• Nieruchomość jest wolna od długów lub obciążeń innych niż te wskazane w akcie;

• Udzielający gwarantuje, że jest prawowitym właścicielem nieruchomości i ma prawo do przeniesienia tytułu

• Udzielający gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zastawów i że nie ma żadnych zaległych roszczeń wobec nieruchomości od żadnego wierzyciela wykorzystującego ją jako zabezpieczenie

• Istnieje gwarancja, że tytuł wytrzyma wszelkie roszczenia osób trzecich do własności nieruchomości.

• Grantodawca zrobi wszystko, co konieczne, aby naprawić tytuł stypendysty do nieruchomości

TTT

Przykład specjalnej umowy gwarancyjnej

Chociaż ogólne umowy gwarancyjne są bardziej powszechne w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych, jest jeden obszar, w którym specjalne umowy gwarancyjne stają się normą. Ta jedna arena jest przeznaczona dla przejętych nieruchomości, nieruchomości będących własnością nieruchomości (REO) lub nieruchomości krótko sprzedanych.

Większość federalnych krajowych stowarzyszeń hipotecznych (FNMA), mieszkalnictwa i rozwoju miast (HUD) oraz rezydencji należących do banków sprzedaje za pomocą tego rodzaju aktu. Być może jednym z głównych powodów zastosowania specjalnych umów gwarancyjnych jest to, że organ sprzedający nie chce ponosić odpowiedzialności za jakąkolwiek sytuację dotyczącą mienia przed zajęciem.

Na przykład w 2012 roku para mająca dom w hrabstwie Grenada w stanie Mississippi nie spłacała rat kredytu. W lutym 2013 r. nieruchomość została przejęta przez ich pożyczkodawcę, Wells Fargo Bank. Kolejne dokumenty prawne wskazywały, że Wells Fargo „przekazał Nieruchomość FNMA w specjalnym akcie gwarancyjnym”.

Uwagi specjalne

W większości przypadków wyszukiwanie tytułu odkryje wszelkie zastawy lub roszczenia do tytułu własności. Wyszukiwanie tytułów to przegląd dostępnych rejestrów publicznych w celu ustalenia własności nieruchomości. Adwokaci, firmy zajmujące się tytułami i osoby fizyczne mogą przeprowadzić wyszukiwanie tytułów w celu zweryfikowania własności nieruchomości. Chociaż te wyszukiwania są rozległe, zawsze istnieje możliwość, że coś zostanie pominięte.

Z tego powodu większość kupujących – niezależnie od rodzaju aktu gwarancyjnego, z którego korzystają – nabywa również ubezpieczenie tytułu przy zakupie nieruchomości. Ubezpieczenie mienia to polisa ubezpieczeniowa od odpowiedzialności cywilnej, która chroni kupującego przed roszczeniami finansowymi z tytułu własności posiadanej nieruchomości.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Podstawową różnicą między specjalną gwarancją a ogólną umową gwarancyjną jest to, jak radzą sobie z ramami czasowymi ochrony przyznanej własności tytułu.

• Zarówno ogólne umowy gwarancyjne, jak i specjalne umowy gwarancyjne zapewniają kupującemu taką samą ogólną ochronę.

• Specjalna umowa gwarancyjna gwarantuje dwie rzeczy: koncesjodawca jest właścicielem i może sprzedać nieruchomość; a nieruchomość nie poniosła żadnych obciążeń podczas jego posiadania.

• Szczególną rękojmią jest umowa, w której sprzedający nieruchomość gwarantuje jedynie problemy lub obciążenia tytułu własności, które wystąpiły podczas jego posiadania.

• Specjalna umowa gwarancyjna jest bardziej ograniczona niż powszechniejsza ogólna umowa gwarancyjna, która obejmuje całą historię nieruchomości.

FAQ

Jakie są inne nazwy specjalnej umowy gwarancyjnej?

Umowa, umowa o przyznanie dotacji i umowa o ograniczonej gwarancji to różne nazwy „specjalnej umowy gwarancyjnej” stosowanej w branży nieruchomości.

Do czego służy specjalna umowa gwarancyjna?

Jeśli jesteś zaangażowany w transakcję dotyczącą nieruchomości komercyjnych, najprawdopodobniej będziesz musiał skorzystać ze specjalnej umowy gwarancyjnej.

Co to jest ogólna umowa gwarancyjna?

Jeśli kupujesz dom lub inny rodzaj nieruchomości mieszkalnej, zwykle użyjesz ogólnej umowy gwarancyjnej dla transakcji z pożyczkodawcą hipotecznym.