سند الضمان الخاص
ما هو صك الضمان الخاص؟
سند الضمان الخاص هو سند للعقار حيث لا يضمن بائع العقار - المعروف باسم المانح - إلا ضد أي شيء حدث أثناء ملكيته المادية. بعبارة أخرى ، لا يضمن المانح أي عيوب في الملكية الواضحة كانت موجودة قبل حيازة العقار.
كيف يعمل سند الضمان الخاص
تستخدم صكوك الضمان الخاصة بشكل شائع في معاملات العقارات التجارية. عادةً ما تستخدم معاملات الأسرة الواحدة والممتلكات السكنية الأخرى سند ضمان عام. يصر العديد من مقرضي الرهن العقاري على استخدام سند الضمان العام.
تنتقل صكوك الضمان الخاصة إلى العديد من الأسماء في ولايات مختلفة ، بما في ذلك صك العهد ، وسند المنحة ، وصك الضمان المحدود. يغطي الضمان فقط الفترة التي احتفظ فيها البائع بملكية العقار بصك ضمان خاص. صكوك الضمان الخاصة لا تحمي من الأخطاء في الملكية الحرة والواضحة التي قد تكون موجودة قبل ملكية البائع.
وبالتالي ، فإن مانح سند الضمان الخاص مسؤول فقط عن الديون أو المشاكل أو غيرها من الأعباء على الملكية التي تسببت فيها أثناء ملكيته للعقار. يتحمل الحاصل على المنحة المسؤولية عن أي مشكلات تنشأ عن المالكين السابقين.
سند الضمان العام
يوفر سند الضمان نقل الملكية أو سند الملكية للعقار التجاري أو السكني ويأتي مع ضمانات معينة يقدمها البائع. تشمل هذه الضمانات نقل ملكية العقار دون الحاجة إلى مطالبات الملكية أو الرهون أو الرهون العقارية المستحقة أو غيرها من الأعباء من قبل الأفراد أو الكيانات بخلاف البائع.
يغطي سند الضمان العام التاريخ الكامل للعقار ويضمن أن العقار خالٍ وخالي من العيوب أو الأعباء ، سواء حدثت أو كانت ملكيتها. يؤكد سند الضمان العام للمشتري أنه يحصل على حقوق الملكية الكاملة دون مشاكل قانونية محتملة مع الملكية.
صك الضمان العام هو النوع الأكثر شيوعًا والأكثر تفضيلاً من الأدوات المستخدمة لنقل ملكية العقارات في الولايات المتحدة.
سند الضمان الخاص مقابل سند الضمان العام
صك الضمان الخاص - المعروف أيضًا باسم صك الضمان المحدود - هو اختلاف في سند الضمان العام. في حين أن كلمة "خاص" قد تنقل للمشتري فكرة أن السند ذو جودة أعلى ، فإن صك الضمان الخاص أقل شمولاً. يوفر حماية أقل بسبب الإطار الزمني المحدود الذي يغطيه. في العقارات السكنية ، كثيرا ما تستخدم صكوك الضمان الخاصة في حبس الرهن والبيع القسري للممتلكات لسداد دين.
على سبيل المثال ، تخيل منزلًا كان قبله مالكان سابقان. كان المالك الأول مكتنزًا ، وسرعان ما سقط المنزل والفناء في حالة سيئة. أصدرت إدارة تطبيق القانون في المدينة غرامات ضد المالك ، تم إلحاقها بالعقار. تخلف المالك عن رهنه ، وحجز البنك الرهن ، فباع المنزل للمالك الثاني.
ومن دواعي سرور الحي أن المالك الجديد أصلح المنزل ونظف الفناء. بعد 10 سنوات ، يطرحون المنزل في السوق ، وتقوم بشرائه باستخدام سند ضمان خاص. بعد بضع سنوات ، قررت بيع المنزل. ومع ذلك ، نظرًا لأن امتيازات إنفاذ القانون تظل ضد الملكية ، فقد تؤدي إلى إعاقة عملية البيع الخاصة بك. على أقل تقدير ، ستحتاج إلى تلبية امتياز المدينة لتحرير العنوان.
أوجه التشابه بين صكوك الضمان العام وسندات الضمان الخاصة
يحدد كل من صكوك الضمان العام والخاص:
اسم البائع - المانح
اسم المشتري - المستفيد
الموقع الفعلي للعقار
خلو العقار من ديون أو أعباء غير المذكورة في الصك
يضمن المانح أنه المالك الشرعي للممتلكات وله حق قانوني في نقل الملكية
يضمن المانح أن الممتلكات خالية وخالية من جميع الامتيازات وأنه لا توجد مطالبات معلقة على الممتلكات من أي دائن يستخدمها كضمان
هناك ضمان بأن العنوان سيصمد أمام أي مطالبات من طرف ثالث بملكية العقار.
سيفعل المانح كل ما هو ضروري لتجديد ملكية الحاصل على المنحة للممتلكات
TTT
مثال على سند الضمان الخاص
على الرغم من أن سندات الضمان العامة أكثر شيوعًا في المعاملات العقارية السكنية ، إلا أن هناك مجالًا واحدًا يصبح فيه صك الضمان الخاص هو القاعدة. هذه الساحة مخصصة للممتلكات الممنوعة ، أو العقارات المملوكة للعقارات (REO) ، أو العقارات المباعة على المكشوف.
معظم المؤسسات الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) والإسكان والتنمية الحضرية (HUD) والمساكن المملوكة للبنك باستخدام هذا النوع من السندات. ربما يكون أحد الأسباب الرئيسية لاستخدام صكوك الضمان الخاصة هو أن سلطة البيع لا ترغب في أن تكون مسؤولة عن أي موقف يتعلق بالممتلكات قبل الاستيلاء عليها.
على سبيل المثال ، في عام 2012 ، تخلف زوجان لديهما منزل في مقاطعة غرينادا بولاية ميسيسيبي عن سداد أقساط القرض على العقار. في فبراير 2013 ، تم منع العقار من قبل المُقرض ، بنك Wells Fargo. أشارت المستندات القانونية اللاحقة إلى أن Wells Fargo "نقلت الملكية إلى FNMA في سند ضمان خاص."
إعتبارات خاصة
في معظم الأوقات ، سيكشف البحث عن ملكية أي امتيازات أو مطالبات بملكية ملكية. البحث عن العنوان هو مراجعة للسجلات العامة المتاحة لتحديد ملكية الممتلكات. يمكن للمحامين وشركات الملكية والأفراد إكمال عمليات البحث عن الملكية للتحقق من ملكية الممتلكات. في حين أن عمليات البحث هذه واسعة النطاق ، هناك دائمًا احتمال أن يتم تفويت شيء ما.
لهذا السبب ، فإن معظم المشترين - بغض النظر عن نوع صك الضمان الذي يستخدمونه - يشترون أيضًا تأمين الملكية عند شراء عقار. التأمين على الملكية هو بوليصة تأمين تعويض تحمي المشتري من المطالبات المالية ضد ملكية العقار الذي يمتلكه.
يسلط الضوء
يتمثل الاختلاف الأساسي بين الضمان الخاص وسند الضمان العام في كيفية تعاملهما مع الإطار الزمني للحماية الممنوحة لملكية الملكية.
توفر سندات الضمان العام وسندات الضمان الخاصة نفس الحماية العامة للمشتري.
سند الضمان الخاص يضمن شيئين: يمتلك المانح العقار ويمكنه بيعه ؛ ولم يتكبد العقار أي أعباء أثناء ملكيته.
سند الضمان الخاص هو سند لا يضمن فيه بائع قطعة من العقار إلا ضد مشاكل أو عوائق في سند الملكية حدثت أثناء ملكيته.
سند الضمان الخاص محدود أكثر من صك الضمان العام الأكثر شيوعًا ، والذي يغطي التاريخ الكامل للعقار.
التعليمات
ما هي الأسماء الأخرى لسند الضمان الخاص؟
صك العهد وسند المنحة وسند الضمان المحدود كلها أسماء مختلفة لـ "سند الضمان الخاص" الذي تستخدمه صناعة العقارات.
ما هو استخدام سند الضمان الخاص؟
إذا كنت مشتركًا في صفقة ملكية تجارية ، فستحتاج على الأرجح إلى استخدام سند ضمان خاص.
ما هو سند الضمان العام؟
إذا كنت تشتري منزلًا أو أي نوع آخر من العقارات السكنية ، فعادة ما تستخدم سند ضمان عام لمعاملاتك مع مقرض الرهن العقاري الخاص بك.
