Sérstakt ábyrgðarbréf
Hvað er sérstakt ábyrgðarbréf?
Sérstakt ábyrgðarbréf er bréf á fasteign þar sem seljandi eignarinnar - þekktur sem styrkveitandi - ábyrgist aðeins gegn öllu sem átti sér stað meðan á efnislegri eign þeirra stóð. Með öðrum orðum, veitandinn ábyrgist ekki gegn neinum göllum í skýrum eignarrétti sem voru til staðar áður en þeir tóku eignina til eignar.
Hvernig sérstakur ábyrgðarsamningur virkar
Sérstök ábyrgðarbréf eru oftast notuð við viðskipti með atvinnuhúsnæði. Einbýlishúsaviðskipti og önnur íbúðarhúsnæði munu venjulega nota almennt ábyrgðarbréf. Margir húsnæðislánveitendur krefjast þess að nota almenna ábyrgðarbréfið.
Sérstök ábyrgðarbréf ganga undir mörgum nöfnum í mismunandi ríkjum, þar á meðal sáttmála, styrktarbréf og takmarkað ábyrgðarbréf. Ábyrgðin nær aðeins til þess tímabils þegar seljandi átti eignarrétt að eigninni með sérstöku ábyrgðarbréfi. Sérstakir ábyrgðarsamningar vernda ekki gegn mistökum í frjálsum og skýrum titli sem kunna að vera fyrir hendi áður en seljanda eignast.
Þannig ber sá sem veitir sérstakt ábyrgðarbréf aðeins ábyrgð á skuldum, vandamálum eða öðrum kvöðum á eignarréttinum sem þeir ollu á eignarhaldi eignar sinnar. Styrkþegi ber ábyrgð á öllum málum sem upp koma frá fyrri eigendum.
Almennt ábyrgðarbréf
Ábyrgðarbréf veitir yfirfærslu á eignarhaldi eða eignarrétti að atvinnuhúsnæði eða íbúðarhúsnæði og fylgir ákveðnum ábyrgðum sem seljandi gerir. Þessar tryggingar fela í sér að eignarrétturinn sé fluttur án eignarkröfu, útistandandi veðrétta eða veðskulda eða annarra kvaða einstaklinga eða aðila annarra en seljanda.
Almennt ábyrgðarbréf tekur til allrar sögu eignarinnar og tryggir að eignin sé laus og laus við galla eða kvöð, hvort sem þær urðu eða í eigu hvers. Almenna ábyrgðarsamningurinn tryggir kaupandanum að þeir fái fullan eignarrétt án gildra hugsanlegra lagalegra vandamála með titilinn.
Almennt ábyrgðarbréf er algengasta og ákjósanlegasta gerð gerninga sem notuð eru til að flytja eignarhluti fasteigna í Bandaríkjunum.
Sérstakt ábyrgðarbréf vs. Almennt ábyrgðarbréf
Sérstakt ábyrgðarbréf - einnig þekkt sem takmarkað ábyrgðarbréf - er afbrigði af almennu ábyrgðarbréfinu. Þó að orðið "sérstakt" gæti komið á framfæri við kaupanda þá hugmynd að verkið sé af meiri gæðum, þá er sérstakur ábyrgðarsamningur minna yfirgripsmikill. Það býður upp á minni vernd vegna takmarkaðs tímaramma sem það nær yfir. Í íbúðarhúsnæði eru sérstakir ábyrgðarbréf oft notaðir við fjárnám og nauðungarsölu á eigninni til að fullnægja skuld.
Sem dæmi, ímyndaðu þér heimili sem hefur átt tvo fyrri eigendur á undan þér. Fyrsti eigandinn var safnvörður og fljótlega féll húsið og garðurinn í niðurníðslu. Lögregludeild borgarinnar gaf út sektir á hendur eigandanum sem fylgdu eigninni. Eigandinn lenti á bak við veð þeirra og bankinn tók að sér að selja húsið til annars eiganda.
Hverfinu til ánægju lagaði nýi eigandinn húsið og hreinsaði garðinn. Eftir 10 ár setja þeir húsið á markað og þú kaupir það með sérstöku ábyrgðarbréfi. Nokkrum árum síðar ákveður þú að selja húsið. Hins vegar, vegna þess að lögþvingunarveðböndin eru áfram gegn eigninni, gætu þau sett í bága við sölu þína. Að minnsta kosti þarftu að fullnægja veði borgarinnar til að losa titilinn.
Líkindi milli almennra ábyrgðarbréfa og sérstakra ábyrgðarbréfa
Bæði almennar og sérstakar ábyrgðargerðir auðkenna:
Nafn seljanda—veitanda
Nafn kaupanda - styrkþegi
Líkamleg staðsetning eignarinnar
Eignin er laus við aðrar skuldir eða kvaðir en þær sem tilgreindar eru í bréfinu
Styrktaraðili ábyrgist að þeir séu réttmætur eigandi eignarinnar og hafi lagalegan rétt til að framselja eignarréttinn
Veitandi ábyrgist að eignin sé laus og laus allra veðrétta og að engar útistandandi kröfur séu á eigninni frá kröfuhafa sem notar hana sem tryggingu
Það er trygging fyrir því að eignarrétturinn standist kröfur þriðja aðila um eignarhald á eigninni.
Styrktaraðilinn mun gera allt sem þarf til að bæta eignarrétt styrkþegans að eigninni
TTT
Dæmi um sérstakt ábyrgðarbréf
Þótt almennar ábyrgðarbréf séu algengari í viðskiptum með íbúðarhúsnæði, þá er eitt svæði þar sem sérstakur ábyrgðarbréf verður að venju. Þessi eini vettvangur er fyrir eignir sem eru haldnar, fasteignir í eigu (REO) eða skortseldar eignir.
Flest Federal National Mortgage Association (FNMA), húsnæðis- og þéttbýlisþróun (HUD) og íbúðir í eigu banka selja með því að nota þessa tegund af bréfi. Kannski er ein aðalástæðan fyrir notkun sérstakra ábyrgðarbréfa vegna þess að söluyfirvaldið vill ekki bera ábyrgð á neinum aðstæðum sem varða eignina fyrir hald.
Til dæmis, árið 2012, voru hjón með heimili í Grenada-sýslu, Mississippi, vanskil á greiðslum lána á eigninni. Í febrúar 2013 var eigninni lokað af lánveitanda þeirra, Wells Fargo Bank. Síðari lagaleg skjöl bentu til þess að Wells Fargo „afhenti eignina til FNMA í sérstöku ábyrgðarbréfi“.
Sérstök atriði
Oftast mun titilleit afhjúpa hvers kyns veð eða kröfur um titil eignar. Titilleit er yfirferð yfir tiltækar opinberar skrár til að ákvarða eignarhald eignar. Lögfræðingar, titilfyrirtæki og einstaklingar geta lokið titlaleit til að staðfesta eignarhald á eignum. Þó að þessar leitir séu umfangsmiklar, þá er alltaf möguleiki á að eitthvað verði saknað.
Af þessum sökum kaupa flestir kaupendur - óháð því hvers konar ábyrgðarbréf þeir nota - einnig eignartryggingu þegar þeir kaupa eign. Eignatrygging er skaðabótatrygging sem verndar kaupanda fyrir fjárkröfum gegn eignarrétti sem hann á.
##Hápunktar
Aðalmunurinn á sérstakri ábyrgð og almennu ábyrgðarbréfi er hvernig þeir taka á tímaramma verndar sem veitt er eignarhaldi á eignarrétti.
Bæði almenn ábyrgðarbréf og sérstök ábyrgðarbréf veita sömu almennu vernd fyrir kaupandann.
Sérstakt ábyrgðarbréf tryggir tvennt: Styrktaraðilinn á og getur selt eignina; og engar kvaðir urðu á eigninni meðan á eignarhaldi hans stóð.
Sérstakt ábyrgðarbréf er skírteini þar sem seljandi eignar ábyrgist aðeins vandamál eða kvöð á eignarréttinum sem urðu á eignarhaldi hans.
Sérstakt ábyrgðarbréf er takmarkaðra en algengara almennt ábyrgðarbréf, sem nær yfir alla sögu eignarinnar.
##Algengar spurningar
Hvað heita önnur nöfn á sérstöku ábyrgðarbréfi?
Sáttmálabréf, styrktarbréf og takmörkuð ábyrgðarbréf eru öll mismunandi nöfn fyrir „sérstakt ábyrgðarbréf“ sem fasteignaiðnaðurinn notar.
Til hvers er sérstakt ábyrgðarbréf notað?
Ef þú tekur þátt í viðskiptum með atvinnuhúsnæði þarftu líklegast að nota sérstakt ábyrgðarbréf.
Hvað er almennt ábyrgðarbréf?
Ef þú ert að kaupa heimili eða annars konar íbúðarhúsnæði muntu venjulega nota almenna ábyrgðarbréf fyrir viðskipti þín við húsnæðislánveitandann þinn.
