Särskild garantihandling

Vad är en särskild garantihandling?

En särskild garantihandling är en handling till fastigheter där säljaren av fastigheten - känd som upplåtaren - endast garanterar mot allt som inträffat under deras fysiska ägande. Med andra ord garanterar inte upplåtaren mot eventuella defekter i klar äganderätt som fanns innan de tog fastigheten i besittning.

Hur en särskild garantihandling fungerar

Särskilda garantihandlingar används oftast vid transaktioner med kommersiella fastigheter. Enfamiljstransaktioner och andra bostadsfastigheter kommer vanligtvis att använda en allmän garantihandling. Många hypotekslångivare insisterar på användningen av den allmänna garantihandlingen.

Särskilda garantihandlingar går under många namn i olika stater, inklusive förbundshandling, bidragshandling och begränsad garantihandling. Garantin omfattar endast den period då säljaren haft äganderätten till fastigheten med en särskild garantihandling. Särskilda garantihandlingar skyddar inte mot misstag i en fri-och-tydlig titel som kan finnas innan säljarens äganderätt.

Den som utfärdar en särskild garantihandling är således endast ansvarig för skulder, problem eller andra belastningar på äganderätten som de orsakat under sitt fastighetsägande. Bidragstagaren tar ansvar för eventuella problem som uppstår från de tidigare ägarna.

Allmän garantihandling

En garantihandling ger överlåtelse av ägande eller äganderätt till kommersiella eller bostadsfastigheter och kommer med vissa garantier från säljaren. Dessa garantier inkluderar att egendomsrätten överförs fri från äganderättsanspråk, utestående panträtter eller inteckningar eller andra belastningar av andra personer eller enheter än säljaren.

En allmän garantihandling omfattar fastighetens hela historia och garanterar att egendomen är fri och fri från defekter eller belastningar, vare sig de inträffat eller under vems ägo. Den allmänna garantihandlingen försäkrar köparen att de får full äganderätt utan giltiga potentiella juridiska problem med titeln.

Den allmänna garantihandlingen är den vanligaste och mest föredragna typen av instrument som används för att överföra fastighetsrätter i USA.

Särskild garantihandling vs. Allmän garantihandling

En särskild garantihandling – även känd som en begränsad garantihandling – är en variant av den allmänna garantihandlingen. Medan ordet "speciell" kan kommunicera till en köpare tanken att handlingen är av högre kvalitet, är den särskilda garantihandlingen mindre omfattande. Det ger mindre skydd på grund av den begränsade tidsramen det täcker. I bostadsfastigheter används ofta särskilda garantihandlingar vid utmätningar och tvångsförsäljning av fastigheten för att täcka en skuld.

Som ett exempel, föreställ dig ett hem som har haft två tidigare ägare före dig. Den första ägaren var en hamstrare, och snart förföll huset och gården. Stadens lagkontrollavdelning utfärdade böter mot ägaren, som var knutna till fastigheten. Ägaren hamnade på efterkälken med sin inteckning, och banken utmätade och sålde bostaden till den andra ägaren.

Till grannskapets glädje fixade den nya ägaren huset och städade gården. Efter 10 år släpper de ut bostaden på marknaden, och du köper den med en särskild garantihandling. Några år senare bestämmer du dig för att sälja huset. Men eftersom lagkraven kvarstår mot fastigheten, kan de belasta din försäljning. Åtminstone måste du uppfylla stadens panträtt för att frigöra titeln.

Likheter mellan allmänna garantihandlingar och särskilda garantihandlingar

Både de allmänna och särskilda garantihandlingarna identifierar:

• Namnet på säljaren – bidragsgivaren

• Namnet på köparen – bidragstagaren

• Fastighetens fysiska läge

• Egendomen är fri från andra skulder eller belastningar än de som anges i handlingen

• Upplåtaren garanterar att de är den rättmätige ägaren till fastigheten och har en laglig rätt att överlåta titeln

• Granskaren garanterar att egendomen är fri och fri från alla panträtter och att det inte finns några utestående fordringar på egendomen från någon borgenär som använder den som säkerhet

• Det finns en garanti för att äganderätten skulle motstå tredje parts anspråk på ägande av fastigheten.

• Bidragsgivaren kommer att göra allt som krävs för att återställa bidragstagarens äganderätt till fastigheten

TTT

Exempel på särskild garantihandling

Även om allmänna garantihandlingar är vanligare vid bostadsaffärer, finns det ett område där den särskilda garantihandlingen blir normen. Den här arenan är för utestängda fastigheter, fastighetsägda (REO) eller kortsålda fastigheter.

De flesta Federal National Mortgage Association (FNMA), Housing and Urban Development (HUD) och bankägda bostäder säljer med denna typ av gärning. En av de främsta anledningarna till användningen av särskilda garantihandlingar är kanske att den säljande myndigheten inte vill vara ansvarig för någon situation som rör fastigheten före beslaget.

Till exempel, 2012, misslyckades ett par med ett hem i Grenada County, Mississippi, med lånebetalningarna på fastigheten. I februari 2013 utestängdes fastigheten av deras långivare, Wells Fargo Bank. Efterföljande juridiska dokument indikerade att Wells Fargo "förmedlade egendomen till FNMA i en särskild garantihandling."

Särskilda överväganden

De flesta gånger kommer en titelsökning att avslöja eventuella panträtter eller anspråk på titeln på en fastighet. En titelsökning är en genomgång av tillgängliga offentliga register för att fastställa äganderätten till egendom. Advokater, titelföretag och individer kan genomföra titelsökningar för att verifiera äganderätten till egendom. Även om dessa sökningar är omfattande, finns det alltid en möjlighet att något kommer att missas.

Av denna anledning köper de flesta köpare – oavsett vilken typ av garantihandling de använder – även en egendomsförsäkring när de köper en fastighet. Ägandeförsäkring är en skadeståndsförsäkring som skyddar en köpare från ekonomiska anspråk mot titeln på en egendom som de äger.

##Höjdpunkter

– Den primära skillnaden mellan en särskild garanti och en allmän garantihandling är hur de hanterar tidsramen för skydd som ges till äganderätten.

– Både allmänna garantihandlingar och särskilda garantihandlingar ger samma allmänna skydd för köparen.

– En särskild garantihandling garanterar två saker: Upplåtaren äger, och kan sälja, fastigheten; och egendomen ådrog sig inga belastningar under hans ägande.

– En särskild garantihandling är en handling där säljaren av en fastighet endast garanterar mot problem eller belastningar i fastighetstiteln som uppstått under hans ägande.

– En särskild garantihandling är mer begränsad än den vanligare allmänna garantihandlingen som omfattar hela fastighetens historia.

##FAQ

Vad är andra namn för en särskild garantihandling?

Förbundshandling, bidragshandling och begränsad garantihandling är alla olika namn för "särskild garantihandling" som används av fastighetsbranschen.

Vad används en särskild garantihandling till?

Om du är inblandad i en kommersiell fastighetsaffär kommer du med största sannolikhet att behöva använda en särskild garantihandling.

Vad är en allmän garantihandling?

Om du köper en bostad eller annan typ av bostadsfastighet använder du vanligtvis en allmän garantihandling för din transaktion med din bolånegivare.