Spezielle Garantieurkunde
Was ist eine besondere Garantieurkunde?
Eine spezielle Garantieurkunde ist eine Urkunde für Immobilien, bei der der Verkäufer der Immobilie – bekannt als der Konzessionsgeber – nur für alles garantiert, was während ihres physischen Eigentums passiert ist. Mit anderen Worten, der Konzessionsgeber garantiert nicht gegen eindeutige Rechtsmängel, die bestanden, bevor er das Eigentum in Besitz genommen hat.
Wie eine spezielle Garantieurkunde funktioniert
Spezielle Garantieurkunden werden am häufigsten bei gewerblichen Immobilientransaktionen verwendet. Bei Einfamilien- und anderen Wohnimmobilientransaktionen wird normalerweise eine allgemeine Garantieurkunde verwendet. Viele Hypothekenbanken bestehen auf der Verwendung der allgemeinen Garantieurkunde.
Spezielle Garantieurkunden haben in verschiedenen Staaten viele Namen, einschließlich Vereinbarungsurkunde, Gewährungsurkunde und Urkunde mit beschränkter Garantie. Die Garantie erstreckt sich nur auf den Zeitraum, in dem der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie mit einer speziellen Garantieurkunde hatte. Spezielle Garantieurkunden schützen nicht vor Fehlern in einem freien und eindeutigen Titel, der vor dem Eigentum des Verkäufers bestehen kann.
Der Ersteller einer besonderen Garantieurkunde haftet daher nur für Schulden, Probleme oder sonstige Belastungen des Titels, die er während seines Eigentums verursacht hat. Der Stipendiat übernimmt die Verantwortung für alle Probleme, die sich aus den Vorbesitzern ergeben.
Allgemeine Garantieurkunde
Eine Garantieurkunde sieht die Übertragung des Eigentums oder des Eigentums an Gewerbe- oder Wohnimmobilien vor und ist mit bestimmten Garantien des Verkäufers verbunden. Diese Garantien beinhalten, dass das Eigentumsrecht frei von Eigentumsansprüchen, ausstehenden Pfandrechten oder Hypotheken oder anderen Belastungen durch andere natürliche oder juristische Personen als den Verkäufer übertragen wird.
Eine allgemeine Garantieurkunde deckt die gesamte Geschichte der Immobilie ab und garantiert, dass die Immobilie frei von Mängeln oder Belastungen ist, unabhängig davon, ob sie entstanden sind oder in wessen Besitz sie standen. Die allgemeine Garantieurkunde versichert dem Käufer, dass er volle Eigentumsrechte ohne gültige potenzielle Rechtsprobleme mit dem Titel erhält.
Die allgemeine Garantieurkunde ist die gebräuchlichste und bevorzugte Art von Instrument, das zur Übertragung von Immobilientiteln in den Vereinigten Staaten verwendet wird.
Spezielle Garantieurkunde vs. Allgemeine Garantieurkunde
Eine spezielle Garantieurkunde – auch als beschränkte Garantieurkunde bekannt – ist eine Variation der allgemeinen Garantieurkunde. Während das Wort „besonders“ einem Käufer vermitteln kann, dass die Urkunde von höherer Qualität ist, ist die besondere Garantieurkunde weniger umfassend. Es bietet aufgrund des begrenzten Zeitraums, den es abdeckt, weniger Schutz. Bei Wohnungseigentum werden spezielle Garantieurkunden häufig bei Zwangsvollstreckungen und der Zwangsversteigerung der Immobilie zur Begleichung einer Schuld verwendet.
Stellen Sie sich zum Beispiel ein Haus vor, das vor Ihnen zwei Vorbesitzer hatte. Der erste Besitzer war ein Hamsterer, und bald verfielen Haus und Hof. Die Ordnungsbehörde der Stadt verhängte Bußgelder gegen den Eigentümer, die mit dem Grundstück verbunden waren. Der Eigentümer geriet mit seiner Hypothek in Verzug, und die Bank schloss die Zwangsvollstreckung und verkaufte das Haus an den zweiten Eigentümer.
Zur Freude der Nachbarschaft reparierte der neue Besitzer das Haus und säuberte den Hof. Nach 10 Jahren bringen sie das Haus auf den Markt und Sie kaufen es mit einer speziellen Garantieurkunde. Ein paar Jahre später entschließen Sie sich, das Haus zu verkaufen. Da die Pfandrechte zur Durchsetzung des Codes jedoch gegen die Immobilie verbleiben, könnten sie Ihren Verkauf belasten. Zumindest müssen Sie das Pfandrecht der Stadt erfüllen, um den Titel zu befreien.
Ähnlichkeiten zwischen allgemeinen Garantieurkunden und speziellen Garantieurkunden
Sowohl die allgemeine als auch die spezielle Garantieurkunde identifizieren:
Der Name des Verkäufers – der Bewilligungsgeber
Der Name des Käufers – des Stipendiaten
Der physische Standort der Immobilie
Das Eigentum ist frei von Schulden oder anderen Belastungen als denen, die in der Urkunde vermerkt sind
Der Konzessionsgeber garantiert, dass er der rechtmäßige Eigentümer des Eigentums ist und ein gesetzliches Recht zur Übertragung des Eigentumsrechts hat
Der Konzessionsgeber garantiert, dass das Eigentum frei von allen Pfandrechten ist und dass es keine ausstehenden Forderungen auf das Eigentum von Gläubigern gibt,. die es als Sicherheit verwenden
Es besteht eine Garantie dafür, dass der Titel etwaigen Eigentumsansprüchen Dritter an der Immobilie standhält.
Der Stipendiat wird alles Erforderliche tun, um das Eigentumsrecht des Stipendiaten wieder herzustellen
TTT
Beispiel einer speziellen Garantieurkunde
Obwohl allgemeine Garantieurkunden bei Wohnimmobilientransaktionen üblicher sind, gibt es einen Bereich, in dem die spezielle Garantieurkunde zur Norm wird. Diese eine Arena ist für zwangsversteigerte Immobilien, Immobilienbesitz (REO) oder leerverkaufte Immobilien.
Die meisten Federal National Mortgage Association (FNMA), Housing and Urban Development (HUD) und bankeigene Wohnungen werden mit dieser Art von Urkunde verkauft. Vielleicht liegt ein Hauptgrund für die Verwendung spezieller Garantieurkunden darin, dass die verkaufende Behörde nicht für irgendwelche Situationen in Bezug auf die Immobilie vor der Beschlagnahme haften möchte.
Beispielsweise geriet 2012 ein Ehepaar mit einem Haus in Grenada County, Mississippi, mit den Darlehenszahlungen für das Grundstück in Verzug. Im Februar 2013 wurde die Immobilie von ihrem Kreditgeber, der Wells Fargo Bank, zwangsversteigert. Nachfolgende rechtliche Dokumente zeigten, dass Wells Fargo „das Eigentum in einer speziellen Garantieurkunde an die FNMA übertragen hat“.
Besondere Überlegungen
In den meisten Fällen wird eine Titelrecherche Pfandrechte oder Ansprüche auf den Titel einer Immobilie aufdecken. Eine Titelrecherche ist eine Überprüfung der verfügbaren öffentlichen Aufzeichnungen, um das Eigentum an Eigentum zu bestimmen. Rechtsanwälte, Titelfirmen und Einzelpersonen können Titelrecherchen durchführen, um das Eigentum an Eigentum zu überprüfen. Obwohl diese Suchen umfangreich sind, besteht immer die Möglichkeit, dass etwas übersehen wird.
Aus diesem Grund schließen die meisten Käufer – unabhängig von der Art der Garantieurkunde – beim Kauf einer Immobilie auch eine Eigentumsversicherung ab . Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die einen Käufer vor finanziellen Ansprüchen aus dem Titel einer Immobilie, die er besitzt, schützt.
Höhepunkte
Der Hauptunterschied zwischen einer speziellen Garantie und einer allgemeinen Garantieurkunde besteht darin, wie sie mit dem Zeitrahmen des Eigentumsschutzes umgehen.
Sowohl allgemeine Garantieurkunden als auch spezielle Garantieurkunden bieten den gleichen allgemeinen Schutz für den Käufer.
Eine spezielle Garantieurkunde garantiert zwei Dinge: Der Konzessionsgeber besitzt das Eigentum und kann es verkaufen; und das Eigentum während seines Eigentums keine Belastungen erlitten hat.
Eine besondere Garantieurkunde ist eine Urkunde, in der der Verkäufer einer Immobilie nur für Probleme oder Belastungen des Eigentumstitels garantiert, die während seines Eigentums aufgetreten sind.
Eine spezielle Garantieurkunde ist eingeschränkter als die üblichere allgemeine Garantieurkunde, die die gesamte Geschichte der Immobilie abdeckt.
FAQ
Was sind andere Namen für eine spezielle Garantieurkunde?
Vereinbarungsurkunde, Erteilungsurkunde und beschränkte Garantieurkunde sind alle unterschiedliche Namen für „besondere Garantieurkunden“, die von der Immobilienbranche verwendet werden.
Wofür wird eine spezielle Garantieurkunde verwendet?
Wenn Sie an einer gewerblichen Immobilientransaktion beteiligt sind, müssen Sie höchstwahrscheinlich eine spezielle Garantieurkunde verwenden.
Was ist eine allgemeine Garantieurkunde?
Wenn Sie ein Haus oder eine andere Art von Wohneigentum kaufen, verwenden Sie normalerweise eine allgemeine Garantieurkunde für Ihre Transaktion mit Ihrem Hypothekengeber.
