يشتري
ما هي عملية الشراء؟
الشراء هو نوع من الحسم المرتبط بقروض الرهن العقاري. وهي تنطوي على تقديم المُقرض حافزًا نقديًا مقدمًا للمقترض مقابل قبول سعر فائدة أعلى على القرض.
بشكل عام ، تكون عمليات الشراء أكثر فائدة للمقترض إذا كان يتوقع إعادة بيع العقار الذي تم شراؤه في غضون فترة زمنية قصيرة. الأهم من ذلك ، لا يمكن أن يتجاوز الحافز النقدي تكاليف التسوية المرتبطة بالقرض.
فهم عمليات الشراء
تكاليف تسوية قروضهم من الجيب . نظرًا لأن عملية الشراء تؤدي إلى ارتفاع معدل الفائدة على القرض ، فإن المقترض يقترض الأموال فعليًا بمعدل أعلى ويستخدمه لدفع بعض أو كل تكاليف التسوية.
نظرًا لأن معدل الفائدة الأعلى ينطبق على الرصيد الكامل للرهن العقاري ، فإن اختيار الشراء يكون اقتصاديًا بشكل عام فقط إذا كان المقترض لا ينوي التمسك بالرهن العقاري لفترة طويلة من الزمن. في هذه الحالات ، يمكن للحافز النقدي مقدمًا أن يعوض زيادة تكلفة الفائدة ، مع الأخذ في الاعتبار أن تكاليف الفائدة هذه ستتحمل فقط لفترة زمنية محدودة.
هناك اعتبار آخر يجب أن تكون على دراية به وهو أن عمليات الشراء يتم دفعها أحيانًا إلى سماسرة الرهن العقاري. في هذه الحالات ، يمكن تحفيز الوسيط بشكل فعال لتشجيع المقترضين على قبول معدلات أعلى من السوق على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم ، والتي تُعرف أيضًا باسم أقساط انتشار العائد (YSPs). إذا لم يتم الإفصاح عن ترتيبات الشراء هذه للمشتري بوضوح ، فيمكن أن تؤدي إلى تضارب في المصالح بين الطرفين.
قبل عام 2010 ، غالبًا ما كانت حسومات شراء سماسرة الرهن العقاري محجوبة في شروط قروض الرهون العقارية التي يبيعونها ، مما يجعل من الصعب على المقترضين اكتشاف متى كانوا يدفعون لبرنامج YSP على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. منذ ذلك الحين ، تتطلب التغييرات في الإرشادات الفيدرالية لتقديرات القروض الجديدة أن يتم الإفصاح بوضوح عن مزودي خدمة السماسرة من سماسرة الرهن العقاري للمشتري.
على الرغم من هذه التحسينات ، لا يزال خطر نشوب صراعات محتملة قائمًا. على وجه التحديد ، يتم أيضًا تقديم حسومات الشراء وغيرها من الحوافز في بعض الأحيان لموظفي الإقراض داخل مؤسسات الإقراض نفسها. في ظل هذه الظروف ، قد يكون هناك القليل من القدرة العملية للمقترض لاكتشاف ما إذا كانت الأسعار التي يدفعها تتأثر بهذه الحوافز. وكإجراء احترازي ، يجب على المقترضين أن يسألوا أسئلة دقيقة ومباشرة لمسؤولي الإقراض عن أي برامج حوافز ، إن وجدت ، موجودة فيما يتعلق بقرضهم.
مثال من العالم الحقيقي على الشراء
للتوضيح ، ضع في اعتبارك المشتري الذي يرغب في الحصول على رهن عقاري بقيمة 100000 دولار. معدل الفائدة القياسي الذي يقدمه البنك هو 4.50٪. ومع ذلك ، يرغب المشتري في استخدام حسم شراء يساوي 2.50٪ من قيمة القرض. في هذا السيناريو ، سيحصل المشتري على حافز نقدي قدره 2500 دولار مقابل قبول سعر فائدة أعلى من المعتاد.
على الرغم من أن المستوى الدقيق لسعر الفائدة الجديد سيكون خاضعًا للتفاوض ، فإن الصيغة النموذجية هي أن تؤدي كل نسبة مئوية من الخصم إلى زيادة بنسبة 0.25٪ في معدل فائدة الرهن العقاري. لذلك ، في المثال أعلاه ، سينتج عن الحافز النقدي بنسبة 2.50٪ زيادة بنسبة 0.625٪. وبالتالي فإن سعر الفائدة الجديد سيكون 5.125٪.
يسلط الضوء
الشراء هو نوع من الحسم يقبل فيه المقترض بقرض الرهن العقاري سعر فائدة أعلى مقابل حافز نقدي مقدمًا.
العلاقة بين حجم الحافز النقدي ومقدار زيادة الفائدة يتم التفاوض عليها بين المقرض والمقترض. ومع ذلك ، فإن المعادلة النموذجية هي أن تؤدي كل نسبة مئوية من الحافز النقدي إلى زيادة بنسبة 0.25٪ في معدل الفائدة.
تدفع عمليات الشراء أحيانًا إلى سماسرة الرهن العقاري وموظفي القروض المصرفية. لذلك يجب على المقترضين توخي الحذر لتحديد ما إذا كان سعر الفائدة المعروض عليهم قد تأثر بأي من هذه الترتيبات.
