Opkøb

Hvad er et opkøb?

Et opkøb er en form for rabat forbundet med realkreditlån. Det indebærer, at långiveren tilbyder et kontant incitament på forhånd til låntageren til gengæld for at acceptere en højere rente på lånet.

Generelt er opkøb mere fordelagtige for låntageren, hvis de forventer at videresælge den købte ejendom inden for en kort periode. Det er vigtigt, at det kontante incitament ikke kan overstige afviklingsomkostningerne forbundet med lånet.

Forstå buy-ups

Opkøb bruges typisk af realkreditlåntagere, der ønsker at reducere deres omkostninger til afvikling af egne lån. Fordi opkøbet resulterer i en højere rente på lånet, låner låntageren faktisk penge til den højere rente og bruger dem til at betale for nogle eller alle afviklingsomkostningerne.

Fordi den højere rente gælder for hele realkreditlånets saldo, er det som udgangspunkt kun økonomisk at vælge et opkøb, hvis låntageren ikke har til hensigt at holde på realkreditlånet i længere tid. I disse situationer kan det kontante incitament på forhånd mere end opveje de øgede renteomkostninger, i betragtning af at disse renteomkostninger kun vil blive afholdt i en begrænset periode.

En anden overvejelse at være opmærksom på er, at opkøb også nogle gange betales til realkreditmæglere. I disse situationer kan mægleren effektivt tilskyndes til at tilskynde låntagere til at acceptere over markedsrenter på deres realkreditlån, som også er kendt som yield spread præmier (YSP'er). Hvis disse opkøbsordninger ikke er klart oplyst til køberen, kan de skabe en interessekonflikt mellem de to parter.

Før 2010 var realkreditmæglernes opkøbsrabatter ofte sløret i lånevilkårene for de solgte realkreditlån, hvilket gjorde det svært for låntagere at opdage, hvornår de betalte en YSP på deres realkreditlån. Siden da kræver ændringer i føderale retningslinjer for nye låneestimater, at realkreditmæglernes YSP'er klart oplyses til køberen.

På trods af disse forbedringer er der dog stadig risiko for potentielle konflikter. Specifikt gives der også nogle gange opkøbsrabatter og andre sådanne incitamenter til låneansvarlige i selve låneinstitutterne. Under disse omstændigheder kan der være ringe praktisk mulighed for låntageren til at opdage, om de satser, de betaler, er påvirket af disse incitamenter. Som en sikkerhedsforanstaltning bør låntagere stille omhyggelige og direkte spørgsmål til deres låneansvarlige om, hvilke incitamentsprogrammer der, hvis nogen, er på plads i forhold til deres lån.

Eksempel på en opkøb fra den virkelige verden

For at illustrere, overvej en køber, der ønsker at sikre et realkreditlån på $100.000. Standardrenten, som banken tilbyder, er 4,50 %. Køber ønsker dog at anvende en opkøbsrabat svarende til 2,50 % af låneværdien. I det scenarie ville køberen modtage et kontant incitament på $2.500 i bytte for at acceptere en højere end normal rente.

Selvom det nøjagtige niveau af den nye rente vil være genstand for forhandling, er den typiske formel, at hver procentdel af rabatten resulterer i en stigning på 0,25 % af realkreditrenten. Derfor vil kontantincitamentet på 2,50 % i ovenstående eksempel resultere i en satsstigning på 0,625 %. Den nye rente bliver derfor 5,125 %.

Højdepunkter

• Et opkøb er en form for rabat, hvor låntageren af et realkreditlån accepterer en højere rente til gengæld for et kontant incitament på forhånd.

• Forholdet mellem størrelsen af det kontante incitament og størrelsen af rentestigningen forhandles mellem långiver og låntager. En typisk formel er dog, at hver procentdel af kontantincitamentet forårsager en stigning på 0,25 % af renten.

• Opkøb betales også nogle gange til realkreditmæglere og til banklåneansvarlige. Låntagere skal derfor være omhyggelige med at afgøre, om den rentesats, de har fået oplyst, er blevet påvirket af sådanne ordninger.