Rachat

Finances personnelles Principes de base des prêts

Qu'est-ce qu'un rachat ?

Un rachat est un type de remboursement associé aux prêts hypothécaires. Cela implique que le prêteur offre une incitation en espèces initiale à l'emprunteur en échange de l'acceptation d'un taux d' intérêt plus élevé sur le prêt.

Généralement, les rachats sont plus avantageux pour l'emprunteur s'il s'attend à revendre le bien acheté dans un court laps de temps. Il est important de noter que l'incitation en espèces ne peut pas dépasser les frais de règlement associés au prêt.

Comprendre les rachats

Les rachats sont généralement utilisés par les emprunteurs hypothécaires qui souhaitent réduire leurs frais de règlement de prêt. Étant donné que le rachat entraîne un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt, l'emprunteur emprunte effectivement de l'argent à ce taux plus élevé et l'utilise pour payer une partie ou la totalité des frais de règlement.

Étant donné que le taux d'intérêt plus élevé s'applique à la totalité du solde de l'hypothèque, opter pour un rachat n'est généralement économique que si l'emprunteur n'a pas l'intention de conserver l'hypothèque pendant une période prolongée. Dans ces situations, l'incitatif en espèces initial peut plus que compenser l'augmentation des frais d'intérêt, étant donné que ces frais d'intérêt ne seront supportés que pendant une période limitée.

Une autre considération à prendre en compte est que les rachats sont parfois payés aux courtiers en hypothèques. Dans ces situations, le courtier peut effectivement être incité à encourager les emprunteurs à accepter des taux supérieurs au marché sur leurs prêts hypothécaires, également appelés primes d'écart de rendement (YSP). Si ces arrangements de rachat ne sont pas clairement divulgués à l'acheteur, ils peuvent créer un conflit d'intérêts entre les deux parties.

Avant 2010, les rabais de rachat des courtiers en hypothèques étaient souvent masqués dans les conditions de prêt des prêts hypothécaires qu'ils vendaient, ce qui rendait difficile pour les emprunteurs de détecter quand ils payaient un YSP sur leurs prêts hypothécaires. Depuis lors, les changements apportés aux lignes directrices fédérales pour les estimations de nouveaux prêts exigent que les YSP des courtiers en hypothèques soient clairement divulgués à l'acheteur.

Malgré ces améliorations, le risque de conflits potentiels demeure. Plus précisément, des rabais de rachat et d'autres incitations de ce type sont également parfois accordés aux agents de crédit au sein des établissements de crédit eux-mêmes. Dans ces circonstances, il peut y avoir peu de capacité pratique pour l'emprunteur de détecter si les taux qu'il paie sont affectés par ces incitations. Par mesure de précaution, les emprunteurs doivent poser des questions précises et directes à leurs agents de crédit pour savoir quels programmes d'incitation, le cas échéant, sont en place concernant leur prêt.

Exemple réel d'un rachat

À titre d'exemple, considérons un acheteur qui souhaite obtenir une hypothèque de 100 000 $. Le taux d'intérêt standard offert par la banque est de 4,50 %. Toutefois, l'acheteur souhaite utiliser une remise de rachat égale à 2,50 % de la valeur du prêt. Dans ce scénario, l'acheteur recevrait une incitation en espèces de 2 500 $ en échange de l'acceptation d'un taux d'intérêt supérieur à la normale.

Bien que le niveau exact du nouveau taux d'intérêt fasse l'objet de négociations, la formule habituelle veut que chaque pourcentage du remboursement entraîne une augmentation de 0,25 % du taux d'intérêt hypothécaire. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, l'incitatif en espèces de 2,50 % entraînerait une augmentation de taux de 0,625 %. Le nouveau taux d'intérêt serait donc de 5,125 %.

Points forts

Un rachat est un type de remboursement dans lequel l'emprunteur d'un prêt hypothécaire accepte un taux d'intérêt plus élevé en échange d'un incitatif en espèces initial.
La relation entre le montant de l'incitatif en espèces et le montant de l'augmentation des intérêts est négociée entre le prêteur et l'emprunteur. Cependant, une formule typique est que chaque pourcentage de l'incitatif en espèces entraîne une augmentation de 0,25 % du taux d'intérêt.
Les buy-ups sont aussi parfois versés aux courtiers en hypothèques et aux agents de crédit bancaire. Les emprunteurs doivent donc veiller à déterminer si le taux d'intérêt qui leur est proposé a été affecté par de tels arrangements.