Kjøpe opp

Hva er et oppkjøp?

Et oppkjøp er en type rabatt knyttet til boliglån. Det innebærer at långiver tilbyr et kontantincentiv på forhånd til låntakeren i bytte mot å akseptere en høyere rente på lånet.

Generelt er oppkjøp mer fordelaktig for låntakeren hvis de forventer å selge den kjøpte eiendommen videre innen kort tid. Viktigere er at kontantincentivet ikke kan overstige oppgjørskostnadene knyttet til lånet.

Forstå oppkjøp

Oppkjøp brukes vanligvis av boliglåntakere som ønsker å redusere kostnadene for oppgjør av egenlån. Fordi oppkjøpet resulterer i en høyere rente på lånet, låner låntakeren faktisk penger til den høyere rente og bruker dem til å betale for noen eller alle oppgjørskostnadene.

Fordi den høyere renten gjelder hele saldoen på boliglånet, er det generelt kun økonomisk å velge oppkjøp dersom låntakeren ikke har til hensikt å holde på boliglånet over en lengre periode. I disse situasjonene kan kontantincentivet på forhånd mer enn oppveie den økte rentekostnaden, med tanke på at disse rentekostnadene bare vil bli dekket i en begrenset periode.

Et annet hensyn å være klar over er at oppkjøp også noen ganger betales til boliglånsmeglere. I disse situasjonene kan megleren effektivt motiveres til å oppmuntre låntakere til å akseptere over markedsrenter på sine boliglån, som også er kjent som yield spread premiums (YSPs). Hvis disse oppkjøpsordningene ikke er tydelig opplyst til kjøperen, kan de skape en interessekonflikt mellom de to partene.

Før 2010 var boliglånsmeglernes oppkjøpsrabatter ofte skjult i lånevilkårene for boliglånene de solgte, noe som gjorde det vanskelig for låntakere å oppdage når de betalte en YSP på boliglånene sine. Siden den gang krever endringer i føderale retningslinjer for nye låneestimater at boliglånsmeglernes YSP-er tydelig opplyses til kjøperen.

Til tross for disse forbedringene er det fortsatt risiko for potensielle konflikter. Nærmere bestemt blir oppkjøpsrabatter og andre slike insentiver også noen ganger gitt til låneansvarlige i utlånsinstitusjonene selv. Under disse omstendighetene kan det være liten praktisk mulighet for låntakeren til å oppdage om rentene de betaler påvirkes av disse insentivene. Som en forholdsregel bør låntakere stille nøye og direkte spørsmål til sine låneansvarlige om hvilke, om noen, insentivprogrammer som er på plass i forhold til lånet deres.

Eksempel på en oppkjøp i den virkelige verden

For å illustrere, vurder en kjøper som ønsker å sikre et boliglån på $100 000. Standardrenten som tilbys av banken er 4,50 %. Kjøper ønsker imidlertid å benytte en oppkjøpsrabatt tilsvarende 2,50 % av låneverdien. I det scenariet vil kjøperen motta et kontantinsentiv på $2500 i bytte mot å akseptere en høyere rente enn normalt.

Selv om det nøyaktige nivået på den nye renten vil være gjenstand for forhandlinger, er den typiske formelen at hver prosentandel av rabatten vil resultere i en økning på 0,25 % av boliglånsrenten. Derfor, i eksemplet ovenfor, vil kontantincentivet på 2,50 % resultere i en renteøkning på 0,625 %. Den nye renten blir derfor 5,125 %.

Høydepunkter

• Et oppkjøp er en type rabatt der låntakeren av et boliglån aksepterer en høyere rente i bytte mot et kontantincentiv på forhånd.

– Forholdet mellom størrelsen på kontantinsentivet og størrelsen på renteøkningen forhandles mellom långiver og låntaker. En typisk formel er imidlertid at hver prosentandel av kontantincentivet forårsaker en 0,25 % økning i renten.

• Oppkjøp blir også noen ganger betalt til boliglånsmeglere og til banklånansvarlige. Låntakere må derfor være nøye med å avgjøre om renten som er oppgitt til dem har blitt påvirket av slike ordninger.