Acquista

Che cos'è un acquisto?

Un buy-up è un tipo di rimborso associato ai mutui per la casa. Implica il prestatore che offre un incentivo in contanti anticipato al mutuatario in cambio dell'accettazione di un tasso di interesse più elevato sul prestito.

In generale, gli acquisti sono più vantaggiosi per il mutuatario se prevede di rivendere la proprietà acquistata entro un breve periodo di tempo. È importante sottolineare che l'incentivo in denaro non può superare i costi di liquidazione associati al prestito.

Capire gli acquisti

I riacquisti sono in genere utilizzati da mutuatari ipotecari che desiderano ridurre i costi di liquidazione del prestito di tasca propria. Poiché l'acquisto si traduce in un tasso di interesse più elevato sul prestito, il mutuatario sta effettivamente prendendo in prestito denaro a quel tasso più alto e lo utilizza per pagare alcuni o tutti i costi di liquidazione.

Poiché il tasso di interesse più elevato si applica all'intero saldo dell'ipoteca, optare per un riscatto è generalmente economico solo se il mutuatario non intende mantenere l'ipoteca per un periodo di tempo prolungato. In queste situazioni, l'incentivo in contanti anticipato può più che compensare l'aumento del costo degli interessi, considerando che tali costi degli interessi saranno sostenuti solo per un periodo di tempo limitato.

Un'altra considerazione da tenere presente è che gli acquisti a volte vengono pagati anche ai broker ipotecari. In queste situazioni, il broker può essere efficacemente incentivato a incoraggiare i mutuatari ad accettare tassi superiori a quelli di mercato sui loro mutui ipotecari, noti anche come yield spread premium (YSP). Se questi accordi di acquisto non sono chiaramente comunicati all'acquirente, possono creare un conflitto di interessi tra le due parti.

Prima del 2010, gli sconti di acquisto dei broker ipotecari erano spesso oscurati nei termini del prestito dei mutui che vendevano, rendendo difficile per i mutuatari rilevare quando stavano pagando un YSP sui loro mutui ipotecari. Da allora, le modifiche alle linee guida federali per le nuove stime dei prestiti richiedono che gli YSP degli intermediari ipotecari siano chiaramente comunicati all'acquirente.

Nonostante questi miglioramenti, tuttavia, permane il rischio di potenziali conflitti. In particolare, a volte vengono concessi sconti di riacquisto e altri incentivi simili agli agenti di prestito all'interno degli stessi istituti di credito. In queste circostanze, potrebbe esserci poca capacità pratica per il mutuatario di rilevare se i tassi che pagano sono influenzati da questi incentivi. Per precauzione, i mutuatari dovrebbero porre domande attente e dirette ai loro funzionari di prestito su quali, se del caso, sono in atto programmi di incentivi in relazione al loro prestito.

Esempio nel mondo reale di un acquisto

Per illustrare, considera un acquirente che desidera assicurarsi un mutuo di $ 100.000. Il tasso di interesse standard offerto dalla banca è del 4,50%. Tuttavia, l'acquirente desidera utilizzare uno sconto di riacquisto pari al 2,50% del valore del prestito. In tale scenario, l'acquirente riceverà un incentivo in contanti di $ 2.500 in cambio dell'accettazione di un tasso di interesse superiore al normale.

Sebbene l'esatto livello del nuovo tasso di interesse sia oggetto di negoziazione, la formula tipica prevede che ciascuna percentuale dello sconto determini un aumento dello 0,25% del tasso di interesse ipotecario. Pertanto, nell'esempio sopra, l'incentivo in contanti del 2,50% comporterebbe un aumento del tasso dello 0,625%. Il nuovo tasso di interesse sarebbe quindi del 5,125%.

Mette in risalto

• Un buy-up è un tipo di rimborso in cui il mutuatario di un mutuo ipotecario accetta un tasso di interesse più elevato in cambio di un incentivo in contanti anticipato.

• Il rapporto tra l'entità dell'incentivo in denaro e l'importo dell'aumento degli interessi è negoziato tra il prestatore e il mutuatario. Tuttavia, una formula tipica prevede che ciascuna percentuale dell'incentivo in contanti provochi un aumento dello 0,25% del tasso di interesse.

• I riscatti vengono talvolta pagati anche a intermediari di mutui ipotecari e ad agenti di prestito bancario. I mutuatari devono quindi stare attenti a determinare se il tasso di interesse loro quotato sia stato influenzato da tali accordi.