Comprar
¿Qué es una compra?
Una compra es un tipo de reembolso asociado con los préstamos hipotecarios para viviendas. Implica que el prestamista ofrezca un incentivo en efectivo por adelantado al prestatario a cambio de aceptar una tasa de interés más alta en el préstamo.
En general, las adquisiciones son más ventajosas para el prestatario si espera revender la propiedad comprada en un corto perÃodo de tiempo. Es importante destacar que el incentivo en efectivo no puede exceder los costos de liquidación asociados con el préstamo.
Comprensión de las recompras
costos de liquidación de préstamos desembolsados suelen utilizar las adquisiciones. Debido a que la compra da como resultado una tasa de interés más alta sobre el préstamo, el prestatario en realidad está pidiendo dinero prestado a esa tasa más alta y usándolo para pagar algunos o todos los costos de liquidación.
Debido a que la tasa de interés más alta se aplica a todo el saldo de la hipoteca, optar por una compra generalmente solo es económico si el prestatario no tiene la intención de conservar la hipoteca durante un perÃodo prolongado. En estas situaciones, el incentivo en efectivo por adelantado puede más que compensar el mayor costo de los intereses, considerando que esos costos de los intereses solo se asumirán durante un perÃodo de tiempo limitado.
Otra consideración a tener en cuenta es que las recompras también se pagan a veces a los corredores hipotecarios. En estas situaciones, se puede incentivar efectivamente al corredor para alentar a los prestatarios a aceptar tasas superiores a las del mercado en sus préstamos hipotecarios, que también se conocen como primas de diferencial de rendimiento (YSP). Si estos arreglos de compra no se comunican claramente al comprador, pueden crear un conflicto de intereses entre las dos partes.
Antes de 2010, los reembolsos de compra de los corredores hipotecarios a menudo se ocultaban en los términos de préstamo de las hipotecas que vendÃan, lo que dificultaba que los prestatarios detectaran cuándo estaban pagando un YSP en sus préstamos hipotecarios. Desde entonces, los cambios en las pautas federales para las estimaciones de nuevos préstamos exigen que los YSP de los corredores hipotecarios se divulguen claramente al comprador.
Sin embargo, a pesar de estas mejoras, el riesgo de posibles conflictos aún persiste. EspecÃficamente, los reembolsos de compra y otros incentivos similares a veces también se otorgan a los oficiales de crédito dentro de las propias instituciones de crédito. En estas circunstancias, puede haber poca capacidad práctica para que el prestatario detecte si las tasas que paga se ven afectadas por estos incentivos. Como precaución, los prestatarios deben hacer preguntas cuidadosas y directas a sus oficiales de crédito sobre qué programas de incentivos, si los hay, existen con respecto a su préstamo.
Ejemplo del mundo real de una compra
Para ilustrar, considere a un comprador que desea asegurar una hipoteca de $100,000. El tipo de interés estándar que ofrece el banco es del 4,50%. Sin embargo, el comprador desea utilizar un descuento de compra igual al 2,50% del valor del préstamo. En ese escenario, el comprador recibirÃa un incentivo en efectivo de $2500 a cambio de aceptar una tasa de interés más alta de lo normal.
Aunque el nivel exacto de la nueva tasa de interés estarÃa sujeto a negociación, la fórmula tÃpica es que cada porcentaje del reembolso resulte en un aumento del 0,25% en la tasa de interés de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el incentivo en efectivo del 2,50 % darÃa como resultado un aumento de la tasa del 0,625 %. El nuevo tipo de interés serÃa por tanto del 5,125%.
Reflejos
Una compra es un tipo de reembolso en el que el prestatario de un préstamo hipotecario acepta una tasa de interés más alta a cambio de un incentivo en efectivo por adelantado.
La relación entre el tamaño del incentivo en efectivo y el monto del aumento de interés se negocia entre el prestamista y el prestatario. Sin embargo, una fórmula tÃpica es que cada porcentaje del incentivo en efectivo provoque un aumento del 0,25% en la tasa de interés.
A veces también se pagan recompras a corredores hipotecarios y oficiales de préstamos bancarios. Los prestatarios, por lo tanto, deben tener cuidado de determinar si la tasa de interés cotizada para ellos se ha visto afectada por tales arreglos.
