Kupno

Co to jest wykup?

Kupno to rodzaj rabatu związanego z kredytami hipotecznymi. Polega ona na tym, że pożyczkodawca oferuje pożyczkobiorcy zachętę pieniężną z góry w zamian za zaakceptowanie wyższego oprocentowania pożyczki.

Ogólnie rzecz biorąc, wykup jest korzystniejszy dla kredytobiorcy, jeśli spodziewa się odsprzedać zakupioną nieruchomość w krótkim czasie. Co ważne, zachęta pieniężna nie może przekroczyć kosztów rozliczenia związanych z kredytem.

Zrozumienie zakupów

Wykupy są zazwyczaj stosowane przez kredytobiorców hipotecznych, którzy chcą obniżyć koszty spłaty kredytu z własnej kieszeni . Ponieważ wykup skutkuje wyższym oprocentowaniem pożyczki, pożyczkobiorca faktycznie pożycza pieniądze po tym wyższym oprocentowaniu i wykorzystuje je do pokrycia części lub całości kosztów rozliczenia.

Ponieważ wyższe oprocentowanie dotyczy całego salda kredytu hipotecznego, wybór wykupu jest na ogół opłacalny tylko wtedy, gdy kredytobiorca nie zamierza utrzymywać kredytu hipotecznego przez dłuższy czas. W takich sytuacjach zachęta pieniężna z góry może z nawiązką zrekompensować wzrost kosztów odsetek, biorąc pod uwagę, że te koszty odsetek będą ponoszone tylko przez ograniczony czas.

Inną kwestią, o której należy pamiętać, jest to, że wykupy są czasami wypłacane pośrednikom hipotecznym. W takich sytuacjach broker może być skutecznie zachęcany do zachęcania kredytobiorców do akceptowania powyżej rynkowych stóp procentowych swoich kredytów hipotecznych, które są również znane jako premie za spread (YSP). Jeśli te ustalenia dotyczące zakupu nie zostaną wyraźnie ujawnione kupującemu, mogą stworzyć konflikt interesów między obiema stronami.

Przed 2010 r. rabaty na zakup kredytów hipotecznych udzielane przez brokerów hipotecznych były często niejasne w warunkach sprzedaży kredytów hipotecznych, co utrudniało kredytobiorcom wykrycie, kiedy spłacali YSP za swoje kredyty hipoteczne. Od tego czasu zmiany w federalnych wytycznych dotyczących nowych szacunków kredytowych wymagają, aby YSP brokerów kredytów hipotecznych zostały wyraźnie ujawnione kupującemu.

Jednak pomimo tych usprawnień nadal istnieje ryzyko potencjalnych konfliktów. W szczególności rabaty na zakup i inne tego rodzaju zachęty są czasami przyznawane urzędnikom ds. kredytów w samych instytucjach kredytowych. W takich okolicznościach pożyczkobiorca może mieć niewielką praktyczną zdolność do wykrycia, czy te zachęty mają wpływ na płacone przez niego oprocentowanie. Na wszelki wypadek kredytobiorcy powinni zadawać ostrożne i bezpośrednie pytania swoim urzędnikom ds. kredytów, o to, jakie programy motywacyjne obowiązują w odniesieniu do ich kredytu.

Przykład zakupu w świecie rzeczywistym

Aby to zilustrować, rozważ kupującego, który chce zabezpieczyć hipotekę w wysokości 100 000 USD. Standardowe oprocentowanie oferowane przez bank wynosi 4,50%. Nabywca chce jednak skorzystać z rabatu od wykupu równego 2,50% wartości kredytu. W tym scenariuszu kupujący otrzyma zachętę pieniężną w wysokości 2500 USD w zamian za zaakceptowanie wyższej niż normalnie stopy procentowej.

Chociaż dokładny poziom nowej stopy procentowej podlegałby negocjacjom, typowa formuła jest taka, że każdy procent rabatu powoduje wzrost o 0,25% oprocentowania kredytu hipotecznego. Dlatego w powyższym przykładzie zachęta pieniężna w wysokości 2,50% spowodowałaby wzrost stopy o 0,625%. Nowa stopa procentowa wynosiłaby zatem 5,125%.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Kupno to rodzaj rabatu, w którym kredytobiorca kredytu hipotecznego akceptuje wyższe oprocentowanie w zamian za zachętę pieniężną z góry.

• Związek między wielkością zachęty gotówkowej a kwotą podwyżki odsetek jest negocjowany między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą. Jednak typowa formuła polega na tym, że każdy procent zachęty pieniężnej powoduje wzrost stopy procentowej o 0,25%.

• Wykupy są czasami wypłacane pośrednikom kredytów hipotecznych i urzędnikom ds. kredytów bankowych. Pożyczkobiorcy muszą zatem uważać, aby ustalić, czy na kwotowaną im stopę procentową miały wpływ takie ustalenia.